[摘要] 建邺开发集团集团销售部经理胡栋惠——专访建邺开发集团集团销售部经理胡栋惠性格外向、谈吐风趣的胡栋惠，能言会侃、长袖善舞，天生好人缘儿。用他自己的话说：“做营销工作嘛，就得善于表达。”谁能想到，言谈之间
——专访建邺开发集团集团销售部经理胡栋惠
性格外向、谈吐风趣的胡栋惠，能言会侃、长袖善舞，天生好人缘儿。用他自己的话说：“做营销工作嘛，就得善于表达。”谁能想到，言谈之间频频奇思怪想的他，工作起来那样一丝不苟。上次与之长谈，是年末的首届江苏房地产博览会的会场。磨肩接踵、人声鼎沸的展会现场，胡栋惠受房天下之邀，不辞辛劳，介绍建邺开发集团的金鼎湾项目。翌日，万众瞩目之中，胡栋惠代表企业，为金鼎湾捧起首届江苏房博会“金鼎大奖”。
百尺竿头更进一步
【房天下】金鼎湾项目得到业内的认可，并不令人惊讶。因为项目的业内口碑和销售业绩众所 。但本次捧回“金鼎奖”还是让我们拍案叫绝。金鼎湾而金鼎奖，颇有恍然梦幻之感。
【胡栋惠】这的确是件神奇的事。如此完美的结局，对企业来说是一种认可，也更是新的起点。金鼎湾在新的一年里还要再接再厉。
【房天下】再接再厉？你指的是金鼎湾项目二期？
【胡栋惠】是的。我们准备在新的一年中重点打造金鼎湾项目二期。二期将成为金鼎湾一期的升级版。
【房天下】：升级之处具体表现在那些方面？
【胡栋惠】：首先是户型上更实用，更具人性化。130～140平方左右的主力户型不仅是照顾到居室的实用性和舒适性，同时也避免土地资源浪费。在城中地块愈加稀少的情况下，这一考虑日益显示其必要性。其次，在品质上更绿色、环保。例如外墙保温材料就会采用欧美进的外墙保温材料，双层隔热门窗系统。
【房天下】：每套130～140平方应该是超过了政府调控的户型面积，会不会因为总价比较高带来销售上的压力？
【胡栋惠】：是的。目前南京市高档房的限价在8900元左右。金鼎湾二期均价将高于1万元。这一方面是因为中高档住宅的定位，同时也是因为金鼎湾作为江苏省家精装修示范小区，成本自然也高一些。
【房天下】也就是说，金鼎湾二期将延续一期精装修示范小区的标准？
【胡栋惠】是的。早在两年前市场上几乎都是毛坯房的情况下，企业独辟蹊径，将金鼎湾建成省内精装修示范小区。如今精装修已经成为中高端住宅的标志。作为先行者，建邺开发集团自然会百尺竿头更进一步。在总结一期的经验和教训的基础上，针对金鼎湾二期项目建设，建邺开发集团继续委托有经验的项目管理公司对精装修进行全面严格的管理监督。开发商也成立了专门项目组，由公司各个部门一把手组成业务班子，对金鼎湾二期的前期规划、工程建设、销售策划以及后期物业管理进行逐条审定把关。力图把金鼎湾二期做成真正的一期升级版，满足高端客户对于豪宅的要求。
【房天下】：按照二期精装修的标准，如果客户自己请人要花多少钱？
【胡栋惠】：大概2000多元一个平方吧。精装修住宅产业化对于房地产开发企业来说，就是购买集团化。集团性的购买必然可以压低价格。这是住宅产业化的必由之路。大批量购买在营销上肯定能降低成本，比业主单独去谈价格要低20%到30%左右。
【房天下】直观来看，这个精装修完备到怎样的程度呢？
【胡栋惠】搬入家具后就完全可以入住了。所有的配套、如上下天花板、地板、背景、厨房设施、卫生间设施、、热水器、中央空调系统、热水锅炉系统全部配好。
【房天下】绿色和环保也是时下高档物业的热点，金鼎湾在这方面有怎样的表现？
【胡栋惠】在材料的选择上我们认准国家认证的绿色环保建材和装璜材料。二期的新风系统，具有很高的空气洁净度。在节能方面，我们也采用了双层保温门窗、外墙保温。得到了建设厅有关领导的肯定。相信很快金鼎湾项目将以两期合一的形式申报国家3A住宅的认定，并且现在已经通过建设部住宅性能3A认证预审，有望将成为江苏省3A住宅项目。
二十一年从头越
【房天下】早就知道建邺开发集团现任董事长、总经理吴凯波提出的“住宅产业化的倡导者”这句口号。我把它理解为企业的座右铭。这样的理解对吗？
【胡栋惠】对。拿金鼎湾项目为例，它是豪宅项目，面积的90多平方总价100万元左右。我们既承担社会责任也要考虑到企业的利益。而对于一个有着二十一年历史的房地产企业来说，企业在社会责任方面考虑得可能要更多一些。我们为什么要倡导住宅产业化？当然，住宅产业化不是我们提出的，是国家建设部早就提出来的。但是，国内很多企业为一点眼前利益，往往会摒弃一些如住宅精装修等必要的工作。我们企业想向着国家未来房地产发展的方向去做一些事情。我们会做先驱，但不会做先烈。我们想认真的做这件事，而不是去做表面文章。
【房天下】建邺开发集团是南京本地房企中的龙头企业。作为南京老牌的房地产国有企业，建邺开发集团在南京市民中是有口皆碑的。
【胡栋惠】：建邺开发集团集团成立于1984年，如今已有21年历史。对于企业来说，2005年是建邺开发集团的关键一年，因为2005年企业完成了改制。目前刚改制完毕。改制后的建邺开发集团，建邺区政府占有51％的股份，49％的股份是全体职工股份。
【房天下】：成为一家政府控股的企业？
【胡栋惠】：是的。新企业的全称是“南京建邺城镇建设开发集团有限公司”，简称『建邺开发集团集团』。2006年将是新公司的年。作为建邺开发集团的重点项目，金鼎湾二期对企业来说意义重大，远非一个单纯的项目开发。作为城中的地块的金鼎湾二期，如果去追求资金的快速回笼，开发普通毛坯房或平价房肯定效果更好。但打造精品是一个老牌开发企业的一贯抱负，立志在城中塑造一个具有代表性的高端楼盘。
喜忧参半，笑看风云
【房天下】：您觉得明年南京房地产市场将会是怎样的态势，金九银十以来市场慢慢的在复苏。那么您认为明年的南京楼市将全面复苏，还是继续调整？
【胡栋惠】：首先要肯定希望市场全面复苏的愿望是好的，不仅对行业有利，对于购房者来说也是件好事。但我们必须冷静地思考市场的状态，不能只是一厢情愿的报以美好的期望。
【房天下】你的意思是，首先要好好回顾过去？
【胡栋惠】是这样的。从学校大门出来，投身房地产行业已近20年，就我个人经历，宏观调控已经不止一次。1992年经历最厉害的一次宏观调控，整个调整周期延续了相当长的时间，直到1997年年底才开始市场复苏。1998年因为国家取消福利分房的政策举措，房地产行业的春天方才拉开大幕。
【房天下】你认为真正的市场复苏还有待于一些很难预估的因素？
【胡栋惠】是这样的。中国的房地产市场还相当稚嫩，并不是一个完全成熟的市场。的估计，2006年将是市场缓慢复苏的年度，并且不排除国家会有更严厉的调控措施出台。当然，我们希望2006年成为一个逐渐复苏的年份。俗话说病来如山倒，病去如抽丝，2006年只能是恢复元气的年份，而不太可能出现市场迅速反弹。
【房天下】按照你的分析，2006年市场的总体基调似乎是喜忧参半？
【胡栋惠】准确地说，可能忧的部分还要超过“半”。一句话，就是“大盘悲观，个体乐观”。明年房地产尽管在逐步复苏，但是房地产企业切不可掉以轻心。就南京市场来看，明年市场的产品供应量将更多，加上新楼盘的竣工，江北百万大盘的不断开发，市场一定竞争更加激烈，销售压力势必加大。开发商营销上要做的功课要越来越多，不但要能卖掉房子还要被市场接受。
【房天下】“个体乐观”说明什么？
【胡栋惠】尽管房地产市场在大局层面不可能像前两年那样红火。但企业如果能够脚踏实地，真抓实干，市场不乏机会。少数有实力的开发企业，将显示出其产品强劲的竞争力。
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