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购房指导报告——海德北岸

房天下  作者:搜房   2007-08-23 15:07



项目案名:海德北岸
物业位置:浦口区浦珠北路9号
预计售价:4400-4500元/平米
开发企业:金浦地产•南京金东房地产开发有限公司

一、市场概述

江北的房地产市场今年来一直是南京市场的主要交易区域,根据搜房网统计的数据看,目前江北楼市在整个南京楼市中所占的成交比重高达三成。因此以目前江北的市场看只要价格相对适中其走量速度均较快,而从其房价走势看,在07年一年,江北楼盘,特别是滨江片区楼盘的销售价格有冲五之势。

目前滨江片区的房价在4000-4800元/平米,其中浦珠北路沿线的楼盘威尼斯水城的引领下价格已经达到4900元/平米。可以说目前江北的楼市依然处于快速增长的阶段,特别是刚性需求成为了该片区的发展的主要动因。

二、价格水平分析

海德北岸目前还未正式开盘销售,但是我们预计开盘价格将会在4400-4500元/平米,相对于周边楼盘而言其价位属于中等水平。从项目周边楼盘看,价格较低的有明发滨江新城、大华锦绣华城两个大盘,其统计的价格为4200元/平米和4000元/平米,而价格较高的则属威尼斯水城4900元/平米、金城丽景4800元/平米。从这个价格区间看,海德北岸的价格在中等水平线,因此其销售价格上依然会有一定的优势。

三、周边环境及市政配套

从地理位置上看,很多人在观念上都认为明发滨江新城是靠近大桥最近的一个在售楼盘,实际上海德北岸的位置还要近于明发滨江新城。从目前的桥北规划看,核心区域在大桥北路沿线,现阶段已经有苏果、红太阳、金盛国际等超市和卖场,而规划的大型综合性卖场的华东mall正在建设中。因此商业基础上,海德北岸已经拥有了桥北比较齐全的商业配备。基础生活设施上,项目内容的具体规划还未公布,不过我们从施工的现场看,在沿街的部分会有商业用房,我们分析解释一些小型商家的入驻之后会对基础生活设施有一定的补充。另一方面,项目周边密集型居住区的框架已经基本成型,随着建设的推进,项目交付之后依托周边楼盘也会形成一个有效的补充。因此从海德北岸的外部环境看,在配套方面还是有一定的优势。对于江北,现阶段交通依然是主要的问题,同时该片区的规划还显凌乱。

四、项目自身规划及客户群体

海德北岸目前主要的规划还未完全公布,从目前所了解到的资料看,总用地面积258600平方米。总建筑面积约72万平米。其中规划商业建筑面积:17万平方米,住宅建筑面积:55万平米。该项目是由小高层住宅,18层高层住宅,点式高层及板式高层构成。

地理位置上南面长江,西靠大桥,项目紧靠明发滨江新城。结合周边项目的购买人群分析,该项目在定位上依然会针对江南的客户群体,因此在价格定位上走平民路线。户型上以80-90平米的中小户型为主,配以120-130平米的三房和少量的四房,整个项目预计三—五期开发完成。

五、购买价值及投资价值分析

海德北岸的该项指标看,项目目前的售价、所处区位以及主力户型等方面都增加了该项目的可购买价值。其中价格和户型是该项目主要的优势,同周边楼盘相比,4500元/平米价格比较适中,而80-90平米之间的户型总价上也更能吸引购房者。由于江北正处在大发展阶段,整体环境正在逐步完善。如同江北其它楼盘,海德北岸整体空间较大。

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