项目案名：银河湾.福苑
物业位置：建邺区云锦路
销售均价：未定
开发企业：南京华光银河湾置业有限公司
一、市场概述
河西板块是南京楼市的板块中的三架马车，河西楼市的优劣直接影响着南京楼市的走向。在2007年上半年河西板块在南京楼市整体走高的情况的下，房价也成为继城中板块之后第二高的板块。目前根据搜房网统计的该板块普通住宅的房价看的已 过万元，例如瑞阳尊邸、朗诗国际街区的房价都在13000－14000元/平米之间。而去年该板块的房价也不过在8000－9000元/平米之间，可见该板块的房价走高势头还是十分明显。
另一方面，根据八月的销售数据看，河西板块八月份共认购1830套，成交938套，日均成交量在30套左右，总销售量在全市中位居第三位。其中河西板块中以奥体片区为主要的热区，其成交量多来自该区域。
二、价格及租金水平分析
银河湾福苑的销售均价目前还没有具体公布出来，但是我们根据周边项目的销售价格分析，预计其销售均价不会低于万元。目前项目周边的项目主要有瑞阳尊邸、西祠胡同，这两个项目的销售均价均已超过了10000元/平米，其中瑞阳尊邸的价格更是高达14000元/平米，与城中板块楼盘都有可以比拼之势。而随着河西奥体片区发展的成熟，项目所处位置作为衔接河西奥体和主城板块的优势将会进一步显现，其楼市的发展水平也将会有更大的潜力可以发掘，因此其房价还有相当的发展空间。
另一方面，项目周边目前的租金整体水平较高，由于成熟的南湖社区，因此根据目前的租金看该区域的租金达到了19.45元/平米•月，保守的估计其百平米月租金水平将在在1900－2000元左右。
三、周边环境及市政配套
银河湾.福苑位于云锦绣路，紧邻南湖社区的白鹭花园。从我们调研的结果看，项目北侧为一块施工预留地，西侧紧靠江东门大街，东侧则为成熟的白鹭花园小区。项目周边的交通设施配套比较完善，其中正在建设的地铁二号线距离该楼盘步行约3－5，规划中的地铁六号线也能辐射到该楼盘，这对于该楼盘而言大大增加了我们对其可购买价值的评价。项目周边最近的公交线路是83和88路总站，另一方面还有37路、103路、81路等公交线路。同时云锦路目前正在拓宽，而项目又紧邻江东路，除东侧福园街路幅过窄对车辆通行有一定影响外，项目周边道路的通行能力是可以保证项目需要的。
在生活配套方面，项目周边比较丰富。在东侧的福园街上就有华诚、华联超市，距离项目步行在5以内，同时还有一些小型商业。紧靠福园街的就是南湖社区的茶南商业街，这里是目前该区域的核心地带。各类商业、生活、餐饮及金融配套基本都集中在该区域。应该说银河湾福苑在市政配套上具有了一定的优势。而外部环境上，因为有一部分老的社区虽然外部略显凌乱，但整体上尚可。
四、项目自身规划及客户群体
在自身规划上，福苑项目将延续银河湾系列项目在景观上设计的特点。目前河西板块的房价决定了该板块内的客户群体有一定的要求，和江宁、江北等区域以年轻人为主要购买群体的板块而言，而河西板块的购买者多为中壮年，有一定的经济实力，该项目中我们相信购买人群也将符合这一整体趋势。另一方面，根据项目的具体情况看，由于其地理位置的优越性，再加之供应体量较少，因此我们认为会有一部分的投资客进入该项目。
五、购买价值及投资价值分析
银河湾福苑所处的地理位置使该项目具有了较大的可购买价值，在外部配套上面，成熟的居住区保证了该项目在居住上的便利性，购物生活的便利性要远高于奥体片区的项目。交通方面，以江东路和改造的云锦路为主要干道的交通路网保证了项目的通达率。因此对于该项目而言我们认为其具有较强的购买价值。
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