写在前面的话：
不留情面的讲，南京的地产企业发展水平比深圳至少落后了10年，就是与兄弟城市重庆、成都、杭州相比也慢了一大截。随着近年来万科、金地等上市企业在南京疯狂圈地，南京地价屡屡创下新高，土地拍卖会上几乎见不到本土开发商的影子。部分本土品牌企业正走向没落，被边缘化已是一个不争的事实。
我们不希望10年后放眼望去，南京已完全沦陷为外地开发商的战场。给这些没落或正在没落的本土企业提个醒，给他们一个小小的刺激。继前两周本栏目解构了银城、亚东两大昔日地产品牌企业后，业内褒贬不一，引发了很大的争论。在下又抛砖引玉，在业内论坛广泛征询没落企业名单，结果一个熟悉的企业名称出现在我的面前。一位网友提出，“南京下关城镇建设开发，在金陵小区那带开发那么久，搞来搞去也没什么作为。世茂滨江新城的房价就被上海人搞到了一万多一平，还有500万/套公寓的锋尚国际。下关城镇建设开发（集团）有限公司也是越走越慢了！”
下关城建开发，一个传统区属国企的典型，改制后完全没有适应市场化的大风大浪。像这样性质的企业南京还有很多，如建邺开发、雨花台城镇开发等等。同时，曾经也同为区属国有地产企业的栖霞建设，如今却凭借着上市，做稳了江苏房企老大的地位，成为国内叱咤风云的大牌开发商。同为区属房地产企业，为何差别这么大。本期我们就拿下关城建开发来解构，分析一个曾经辉煌的区属地产企业的没落之路。
下关城建，你没落在哪里？
鼠目寸光
甘做井底之蛙
也许会有人不以为然，下关城建在下关区开发了不少楼盘，目前在售的卢龙山庄、江雁•山水雅苑卖的也不错，何来没落之说？据考察，下关城建确实曾经有着很辉煌的过去，成立于1984年7月，下关城市建设开发由原南京市下关城市建设开发（集团）公司改制而成，作为下关区的本土开发企业，在下关区的旧城改造活动中起着举足轻重的作用。2006年，下关城开集团开发的“清江西苑”、“清江花苑”在房展会期间销售一空，达到了公司成立以来发展的最顶峰。
如果下关城建凭借这点成绩就沾沾自喜的话，那不免让深圳的一些地产同行贻笑大方了。综观下关城建开发的项目，均为于下关区内，从来没有走出去过半步，更别说迈出南京走向。偏安于下关，不思进取，凭借着区属企业的皇粮，吃着老本，二十多年来日子过得倒也滋润。只是同一时期成长，同属深圳区属地产企业的金地、华侨城等，早已走出福田、华侨城，走出深圳，成为颇具影响力的地产巨头。正如井底之蛙，外面的世界虽然很精彩，下关城建也甘愿窝在家里，吃着最后剩下的一点可怜的老本。
老巢被占
乖乖在家当起小弟
下关区，做为下关城建的大本营，曾经占据着得天独地的优势，下关城建更曾扮演着下关区城市运营商的角色。可是如今这一优势已几乎丧失怠尽，提到下关楼盘，人们印象往往是世茂滨江新城、锋尚国际公寓，世茂集团已俨然成为下关大牌地产商的代名词。而下关城建主力在售楼盘卢龙山庄、江雁•山水雅苑，如果不是周边的居民或有意向购买的客户，大名恐怕还不为人所知。
面对世茂这样的大牌开发商入主下关，下关城建不仅没有奋起直追，更是乖乖的在世茂后面当起了小弟，连苦心经营20多年的大本营也拱手相让。如此大方的下关城建，不仅让人佩服的五体投地。恐怕若干年后，下关城建恐将只留存在人们的记忆中，开发的楼盘更将成为历史的遗迹。
置品牌形象于不顾
追求利益化
品牌是一个企业持续发展的根本，象万科、中海这样的企业更是将品牌看的比生命还重要。据相关调查，一个品牌企业开发的楼盘要比周边楼盘房价高出1000元/平米以上，这就是品牌的价值。然而众多的南京本土企业，却丝毫没有品牌意识，将追求利益化当成了企业的目标。在百度上搜索“下关城建”、“下关城开”，却发现这么大的公司竟然连自己的网站都没有，更别说树立自己的品牌和形象了。
打开下关城建卢龙山庄在搜房网的BBS，却发现“捂盘”、“房价高”已成为最频繁出现的词汇。今年年初就封顶的卢龙山庄，具备开盘条件达半年之久却迟迟不开盘，9月开盘后房价更是从年初预计的7000元/平米涨到了如今的9000元/平米。短短半年的捂盘，就使开发商的利润增加了近30%，招来市场上一片骂声。而早在02年，卢龙山庄就因建在狮子山旁护城河边，严重破坏明城墙风光带与周边景观的协调而招来了媒体的一片争议，被称为南京古城新形象的一大败笔。不思进取，在古城墙边盖高楼，捂盘卖高价的本领倒是一流。
没落原因猜想？
一 体制落后 只会吃老本
国企改制是个很敏感的话题，03年开始南京的一些国有地产企业纷纷进行改制。以改制成功的深圳金地为例，股权多元化和国际化为金地今后的崛起立下了汗马功劳。
而以下关城建为代表的区属地产企业却不尽成功，虽然也引进了外资股权，但身上更多的还是老国企的影子。自2004年8.31大限以来，国有土地实行“招拍挂”模式，以老国企转制以来的房地产公司明显表现出“水土不服”的现象。下关城建3年来尚没有在公开的国有土地出让中拿下一块地，在拍卖会上更是连影子都没见着。下关城建还依靠凭借政府拿的协议地开发，皇粮是有限的，好日子就快到头了，到无地开发的那一天，真不知道下关城建该何去何从。
二 产品设计太普通 创新能力更别提
如果说金色家园成就了南京万科，紫峰大厦成就了南京绿地，那么什么项目可以代表下关城建呢？早期的市政配套自不用提，清江花苑在龙江也不是佼佼者，卢龙山庄在下关更是默默无闻。下关城建开发的楼盘都普普通通，更谈不上创新来吸引人。在南京楼市如此大好的前景下，只要是卖房子都有人排队，下关城建更无心去研究产品、拓展创新了。只要房子卖的好，房价卖的高，一切都可以忽略不计。
三 地产排名只是糊弄人 自我感觉不该太良好
连续2两年被评为江苏地产企业综合实力50强，更让下关城建的自信心好到爆棚。殊不知强中更有强中手，交点钱拿个奖来安慰自己只是自我解嘲。江苏的地产企业整体实力已经落后于，井底之蛙的自信心太缺乏打击。如果再不走出去，再不创新，产品将会在日益激烈的竞争中惨遭淘汰。
串烧建议：
1、 下关城建的品牌是要维护的，钱是要砸的，建议下关城建多听听业主的呼声，把产品做做好，学习一下如何创新。
2、 不能一味的窝在家里，要有走出去的精神。毕竟有多年的开发经验，走出去会发现外面的世界其实精彩。
3、 老本是要吃完的，土地是要拿的，适应不了土地招拍挂可以考虑别的方式。
4、 前期靠关系可以，后期要靠真本事了，不能为利是图，不然终究一天会湮没在历史的长河中。
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