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中国地王北辰亏十亿退地 房地产七月风暴升级

房天下博客  作者:陈真诚   2008-07-31 10:34

内容导读:“长沙地王”退地的影响力,将超过此前任何一个“地王”的退地,将使得房地产市场的“七月风暴”直接升级。“长沙地王”退地,将不亚于政府出手一次重拳宏观调控,不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应而影响到土地市场预期和地价变化趋势,可能导致更多的土地项目退地或抛售。尤其是,还将通过事件联想,及对房地产市场预期的进一步联想,对下半年或更长时期内的房地产市场预期形成进一步打击,对房价走势预期形成进一步打击,加速市场洗牌。这样,就甚至可能使长沙市等地方政府的所谓“救市”所可能给市场相关方面带来的希望化为乌有……

92亿长沙地王退地使房市刮起强台风

“凤凰”台风正刮的猛,在长沙也能感觉到。而我一直在感觉到仿佛可能或会在房地产界发生些什么。

因手上的楼盘长沙“昆仑和府OV商务别墅”楼盘的前期策划正按部就班地向前推进,一直直叫“忙”。7月26日,匆匆赶往北京参加“北京地产经理人联盟”的“地产神仙派”成立两周年活动,然后未来得及与朋友杨乐渝先生、雷越姝女士、陈云峰先生、王哲先生、黄玺庆先生、陈顺生、陈尚辉先生等久聚,也没来得及将原本准备的“让地产快乐起来”的“快乐地产”话题做出相对充足的陈述,就匆忙提前离会赴机场了……到长沙后,依然太忙……商讨方案、见媒体、搞培训,事事都紧、都急……

在央行关于金融政策继续从紧的决定出来后,原本以为最近对房地产界影响的事件是万科最近如本文作者早前所分析大那样在东莞、上海等地继续降价和在南京正遭遇的难题了。因此,最近没太多思考其他地产问题,而是继续完成关于“年中盘点系列”。按计划,该是分析土地篇了。

昨天(2008年7月30日),除了接待媒体中外几乎整天的工作是给长沙“昆仑和府OV商务别墅”的置业顾问做营销培训工作。晚饭后,本计划就长沙“昆仑和府OV商务别墅”的下一步营销推广方案进行深度加工。而却在晚上8点左右,北京的房地产圈内朋友告诉我消息称,以92亿元拿下“长沙地王”北辰实业便在7月24日中国“地王”诞生一周年后退地!

获得消息后,“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚立即从多方面进行查证获知,北辰实业正在办理退地手续,不惜承受可能损失高达人民币10亿元的代价。消息称,除了当时打进长沙市财政的十个亿保证金,北辰实业一直没有将接下来的土地款按合同履行。如今,准备损失10亿元保证金而正办理退地手续,退出长沙,以“泡影”结束那个发烧的“新河三角洲梦想”。而在不久前,有业内朋友说,长沙市新河三角洲地块目前正处在做设计、做方案阶段,甚至有销售代理公司竟然说是正在做前期策划。

去年7月24日,北辰实业联手北京城开(资金方面基本由北辰方面承担)在逼迫和黄集团退出后击败金融街、世纪金源等知名房地产开发商巨头,以以高出46.38亿这一挂牌底价达45.62亿元的92亿元,竞得 “长沙地王”(也是迄今为止的“中国地王”)即长沙新河三角洲这块面积为78.5万平方米(约1177.8亩,其中,包含商业用途面积228.584亩152390.25平方米,住宅用途面积949.208亩632808.71平方米。商业用地容积率<5.0、住宅用地容积率<3.5。总建筑面积不超过380万平方米)的国有土地开发权。按当时有关该“地王”出让文件规定,北辰实业作为地块竞得人,在预交10亿元保证金后,从《成交确认书》签订之日起10天内,须支付总成交地价款(扣除城市基础配套费后)的70%,预交的10亿元保证金可抵地价款。文件同时规定,竞得人北辰实业不得将项目用地分拆转让。竞得人北辰实业在成交确认之日起一年内,必须完成不少于20亿元的工程建设投资,土地全部交付后4年内,完成对整个区域的整体开发建设,此外,在项目建筑核心区内,必须建设一栋高度不低于260米的区域标志性建筑。也就是说,早在2007年8月初,北辰实业就必须将约53亿元打入指定账户上。媒体报道,北辰实业将首期的70%土地出让金60多亿元已于2007年8月2日打入长沙国土资源部门的指定账户。但在2008年8月31日,剩余的27.6亿元土地出让金款项及有关税费必须分期付清,才能拿到相关地块的土地使用证。至今,在长沙“地王”的地盘上,一直很少能看到任何机械施工的痕迹,长满杂草。

早在长沙“地王”成交时,业内人士估算楼面地价近每平方米3500元,加上建安成本,每㎡成本价约5000元,这等于说售价必须在每平米5500元以上才能保证一定的利润。而“地王”周围的楼盘在火热时期的实际成交售价也才只4000元左右。尤其是,从今年好早前开始,长沙房地产市场存在着严重的供大于求的问题。就在火热异常的去年,长沙房地产市场全年也才成交约800万平方米。而仅在离长沙新河三角洲往北约一公里左右的地方,去年竞争长沙新河三角洲“地王”失利的世纪金源集团正在开发达400万平方米的某项目。仅这个号称湖南房地产项目的一个项目的体量,就已相当于去年长沙市场一半的销售量。而今年上半年,全长沙市的纯商品房销售不到300万平方米,而今年的供应量超过了1500万平方米以上。或直接说,仅世纪金源项目的400万平方米和“地王”380万平方米的总建筑面积中的住宅面积之和,就很可能不超过全长沙市今年全年的销售面积。尤其是,去年10月以来,性房地产市场已经异变,房价持续下降。在这种情况下接地开发,北辰实业和北京城开未必能把房屋销出去。即使能销出去,也难卖出如意的预期价格,因此,连保本都可能是“异想天开”。到了2008年7月底,北辰实业退地传言流出。

坦白地说,北辰退地“长沙地王”,是在我意料中的事(本文作者陈真诚早前相关文章曾做过相关分析),并不让我太感觉意外。只是,92亿的“长沙地王”,作为单宗地总价,一直坐在“中国地王”的位置上,而恰恰赶在开始房地产“七月风暴”的七月底退地,其对下半年中国房地产市场走势、对未来房价走势、对以长沙等城市为代表的政府“救市”行为能否会有效和对消费者及开发商心理作用等方面的影响力不可小视,当胜过此前发生的每一“退地”事件,甚至不压于政府出台一个继续重拳调控房地产的强硬政策。

土地市场有价无市或量价齐跌

“长沙地王”退地,正映射了今年下半年房地产市场尤其房价进而地价的走势预期。

在经历了2007年的土地市场狂热、各地“地王”频现后,今年上半年,随着房地产市场的异变,土地市场已更为异变。各地地产市场呈现的景象,已从去年的地少人多、买地满天飞,转向了如今地多人少、卖地的满天飞,新拍土地纷纷流拍频现。

今年上半年,北京土地市场有价无市。北京土地整理储备中心数据显示,今年二季度,原定入市的37宗和当时正在交易的13宗共计50宗地块,就有37块土地未按计划出让,占二季度计划总量的74%,导致这些计划入市的地块被顺延到三季度出让。除去工业用地,今年二季度,北京市共成交土地11宗,比一季度成交的35宗下降了300%多。同时,今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%,出现2005年以来楼面地价的首次下跌。在二手地市场,近期北京有意转让住宅用地土地的开发商明显增多。再则,北京2008年土地供应计划中增加了300公顷政策性土地,但这些政策性地块也已经遇冷。7月3日,回龙观限价房地块开标,仅有3家企业参加,无一公司中标,使得该地块成为北京市首块未能顺利成交的限价房地块。7月10日,北京市国土局公布2008年的土地供应计划时的数据显示,今年上半年,北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%,全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。

7月11日发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》显示,今年上半年,武汉土地市场量价齐跌。据统计,武汉市中心城区,18宗通过招拍挂方式出让土地中只成交12宗,且成交的挂牌土地几乎都以底价成交。实际成交面积与去年同期相比减少85.77%仅196911.6平方米,每亩成交单价与去年同期相比下降21.35%为465.73万元,每亩成交单价比去年同期下降近100万元。

数据显示,上半年,湖南全省土地购置面积788.05万平方米,急速下降高达36.7%。

上半年,事实上,各地地价,尤其二手地价,相比于房价而言,以更宽的范围、更大的幅度在下降。

 各地土地流拍频现

在新地拍卖方面,市场异常寒冷。自去年底开始,出现了数十宗土地流拍现象。从今年开始,中国各地土地流拍的新闻,就一直没有间断过。据不完全统计,今年上半年,一线城市有超过40块土地流拍,并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象,并有大量土地以底价成交,土地购置面积下降得厉害。

今年初,北京土地储备中心公开招标3幅土地应者寥寥。

今年4月,上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。

今年4月8日,厦门市挂牌出让10幅地块中4幅遭遇流拍。

在广州,截至今年7月初,总共才三场土地拍卖会一场比一场更要冷清。在今年广州首场土地拍卖会上,广州金沙洲一住宅地块曾一度出现了没有开发商报名的情况。在2月1日举行的广州第二场土地拍卖会上,两块南沙限户型大型住宅地中,一幅遭遇流拍,一幅以底价成交,冷清收场。在6月30日举行的广州第三场土地拍卖会上,广州推出了三幅烂尾用地,拍卖成绩比前两次卖地会还要差,其中一幅商业金融用地流拍,两幅住宅用地则是底价成交。而广州有关部门统计显示,今年上半年,广州只完成全年供地计划的15%。土地一级市场仅出让8宗商住地块,不及2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米,是近三年来的同期水平。

同在广东的深圳,第二季度共挂牌出让34宗土地,只成功出让了24宗,其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日,位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地,今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让,最终4幅流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的低价成交……

在南京,今年上半年,土地市场普遍趋冷,拍卖的三十一块地,二十四幅以底价成交。今年4月28日,南京出让的5幅江宁住宅地块中有1幅流拍。6月26日下午,南京的土地拍卖会拍卖被房地产专家称为“地块”、“地块”的绿博园地块(出让面积为七万平方米,挂牌底价为八点三亿元人民币)和位于有南京房地产价格的标杆之称的南京河西区域南部的滨江大道东侧的住宅用地(出让面积约十七万平方米),更是创下了“史上最短”拍卖时间记录。到时间后,主持人四顾无人报名竞拍,只好上台宣布:“截至目前,绿博园地块只有五矿地产参拍,底价成交;南部地块无人报名,流拍”!对于这场让人大跌眼镜的拍卖会,事后南京各媒体报道的大字标题显得特别扎眼,有说五土地拍卖会的,也有说三土地拍卖会的,有的干脆说就一土地拍卖会。更有一媒体记者更幽默地称:就只打了个盹,听到一声喧哗响起就结束了。

 在江苏无锡,无锡市国土资源局自6月19号发布10幅地块的出让公告后,20天规定时限内没有一家开发商前来报名竞买。至7月11日揭牌,作为2008年度无锡市市区第四批国有土地使用权公开挂牌出让会推出的10幅地块,除9幅由意向受让单位非竞拍式直接获得外,还有1幅无人要。

其实,土地流拍现象,已在更多地方频繁地出现。

各地土地频繁流拍现象,正说明在房地产市场持续低迷情况下,开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题,而且已经普遍改变了土地市场的预期,改变了地价走势的预期。

抛盘卖地四起并购风行

今年以来,一些知名房地产开发商,已经加入到转让项目或者股权或抛盘的大潮中。5月,粤宏远A发布公告显示,粤宏远下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司,于2008年5月14日,在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》,以500万元的价格受让北京万信投资发展有限公司持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。此外,上海房地产市场上,关于万科欲转让上海土地的传闻四起。万科的作为,一度引起舆论轩然大波之外。

事实上,在房地产市场上,加入到转让项目或者股权或抛盘大潮中的,远不止于万科一家。

在北京,仅5月和6月两个月内,就有多块土地发布了通过出让公司股权的方式进行转让的出让信息。据悉,目前在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中,在二季度挂牌出让的就多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个。涉及股权转让的包括,北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权,北京国融置业有限公司45%股权,中国华联房地产开发公司85%产权,北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权,北京德胜投资有限责任公司99%股权等。从几大产权交易所了解到的信息显示,近期北京有7块土地面积共近120万平米的二手土地通过北京产权交易所挂牌出让(都是通过出让100%公司股权的方式转让,主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等地)。

在上海联合产权交易所有7家房地产项目或股权挂牌转让。据上海产权联合交易所挂牌信息显示,位于宝山顾村的新天地荻泾项目将以6.54亿元整体转让,项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。按照6.54亿元转让金额计算,该项目土地的楼板价,相比去年7月跌价1300元,仅为5000元/平方米左右。此外,佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。位于外滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店,目前也在向外抛售。

在天津产权交易网上,有近20家房地产项目寻求合作或转让。

在重庆产权交易所,有12家房地产项目或股权挂牌转让。

事实上,近期,除在各地产权交易所相继出现大量土地转让公告外,还有更多的土地或项目是通过私下谈判达成转让(甚至还有一些卖家找不到愿买的主),更多的是通过并购的方式完成。

2008年6月份,有三家开发商的三个项目被万科收购,分别是天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖1号花园二期项目。除万科等企业通过并购或合作开发等方式拿到大量土地外,有更多的房地产开发商成为了并购的主角。

今年5月,SOHO中国在IPO融资后两次并购其他公司旗下地产项目后,又以55亿元人民币并购凯恒房地产公司,获得凯恒旗下凯恒中心开发权。5月19日,香港上市公司瑞安房地产公告称,全资附属公司SOD与海外投资基金永菱通订立协议,永菱通将以11.25亿元人民币的总价,向SOD收购SOD的全资附属公司FPL(主要资产包括上海瑞虹新城项目)的25%股权。李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”近日公告称,已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议,以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。

在6月,广东碧桂园拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。上海的世茂地产也收购了上海碧橙房地产有限公司90%股权,取得其在建项目“上海银星大楼”的45.9%权,同时取得了碧海金沙地块的开发权。6月26日,位于江苏常州的银河半导体控股有限公司复牌并宣布,以1.2亿港元向豪领有限公司购买其全资附属公司钜豪国际代理有限公司的全部已发行股本,并将通过重组以获得青岛永信置业有限公司90%股权。

进入7月份,雅居乐地产宣布,已经与摩根士丹利达成协议,摩根士丹利将购入雅居乐海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权,涉及合作资金为人民币53亿元。

中国投资市场信息咨询服务机构ChinaVenture“投资中国网”报告称, 第二季度,中国并购市场已披露金额的案例为126起,涉及金额154.65亿美元,环比增长137%。从当季并购金额来看,房地产行业所占比例,占并购总金额的比例近50%。

如今,房地产开发商的抛盘、卖地、并购风潮,持续冲击地产市场,加剧地产市场的看跌预期。

在长沙地王退地之前已有更多一些地王开发商退地

除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外,在长沙“地王“退地之前,已有更多一些拍得“地王”的开发商纷纷退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等,不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价,纷纷退地自保。

去年9月,福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,楼面地价高达9953元/平方米,成为轰动一时的福州“地王”。到今年3月初,融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将昔日高价拍得的土地退还。

继“福州地王”“吃亏”退地之后,6月下旬,始于今年4月的退地风波的主角上海志成企业发展有限公司,愿意承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险,正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块(折合楼板价约1.64万元/平方米)。

在南京,因为拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金,去年11月16日被一家开发商竞价拿到的南京江宁文华街附近的两幅住宅地块,在时隔不到8个月后的7月,已经被国土部门依法收回,开发商可能被没收5490万。而其实,截止到2007年底,南京市共解除了8幅地块的土地出让合同,对延期付款地块收取违约金1亿多元。

在广州,有舆论称,此前的一个“地王”开发商,最近正谈转让的事情。如果转让不成,则考虑如何退地。

“地王”退地,正以极具冲击力的方式,打击土地市场预期,促进曾经高热的土地市场降温。

从严土地政策在下半年将强势发威

今年1月,国务院就出台了《关于促进节约集约用地的通知》,习称为“3号文”,被市场认定为土地新政。作为土地政策从严标志性的“3号文”,明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

如今,国土资源部表明,今年下半年土地调控政策仍将从紧。

由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同(限高又限低的容积率规定和开发时间不超过3年),从7月1日起,已经正式启用。

其后,在刚过“6.30”大限之后的7月,国土资源部、监察部、财政部、住房和城乡建设部、审计署五部门已经联合印发通知,要求各地继续组织开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作。通知要求各地对2008年供应的建设用地情况进行清理,对地方各级人民政府及其所属部门制定的土地管理、招商引资、优化投资和经济发展环境等方面的规范性文件中违反土地管理法律法规和政策规定的进行清理,并加强对闲置土地有关处置政策执行情况的监督检查。通知强调,各级监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计等部门,要认真梳理专项清理检查中发现的案件线索,严肃查处土地出让中的违法违规行为。严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》规定,实施责任追究。对违法违规问题多发高发的地区,要严格进行问责。

这些充分说明,政府坚决执行从严土地政策的决心不会改变。在今年下半年,一直还没怎么发威的土地新政,将得到强力执行,对房地产市场尤其地产市场开始发威,其调控效应将较上半年明显显现,将迫使更多土地加速开发,或迫使更多的未开发或无能力开发的“持地”开发商出让土地。

有分析称,1998-2007年间开发商在购买的房地产用地达到28亿平方米,但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米,尚未开发的土地达11亿平方米。2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回,闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费;而新版土地使用权出让合同规定商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。也就是说,由于国家加紧房地产闲置土地的处理,迫使约11亿平方米的房地产用地,可能被迫在一年内开工建设。

如今,种种迹象表明,在今年下半年,如不出以外,从严土地政策还将强势发威。地价走势预期将进一步深度改变,地价尤其二手地价将继续下降,土地市场进一步变冷,使房地产“七月风暴”变得势难可挡。

其实,对于这些,在较早前,甚至早在今年初,长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚就已经分析预测地指出。由于政府必须强力打击通货膨胀、土地政策从严、金融政策继续从紧、房地产市场预期异变、房价步入下降通道、房地产市场出现阶段性供大于求的严重局面等原因,或从今年7月左右或稍后开始,中国房地产市场将出现“七月风暴”。如今,在商品房房价性普降、商品房成交清淡、消费者一片观望(甚至在一些城市,消费者已经从观望演变成了明确等待而弃购)的今天,尽管市场或可就金融政策做出政策松动的设想,或可呼吁地方政府救市,但在土地市场方面,从严的土地政策是没有出现松动的可能。如今,以单宗地价格号称“中国地王”、一度影响巨大的“长沙地王”退地的影响力,将超过此前任何一个“地王”的退地,将使得房地产市场的“七月风暴”直接升级。“长沙地王”退地,将不亚于政府出手一次重拳宏观调控,不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应而影响到土地市场预期和地价变化趋势,可能导致更多的土地项目退地或抛售。尤其是,还将通过事件联想,及对房地产市场预期的进一步联想,对下半年或更长时期内的房地产市场预期形成进一步打击,对房价走势预期形成进一步打击,加速市场洗牌。这样,就甚至可能使长沙市等地方政府的所谓“救市”所可能给市场相关方面带来的希望化为乌有。对于这些,房地产行业应引以高度重视,开发商当积极做好准备应对,及时采取合理降价等手段,以尽可能助力市场的交易活跃度

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