[摘要] 继楼市调控“国11条”发布之后,北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策,全国楼市普遍遭遇“春寒”成交低迷。
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继楼市调控“国11条”发布之后,北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策,楼市普遍遭遇“春寒”成交低迷,温家宝总理上周也表态“在任内有决心管好房价”。在此情况下,今年房价似有必降之势,多位专家在接受中新网采访时不同程度地表示,房价将有一定幅度下降。
从地方到中央调控措施纷纷出台
继楼市调控“国11条”发布之后,北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策。住建部政策研究中心副主任王珏林指出,“国11条”仅仅是个开始,其后续配套政策还要继续出台。
2月21日,一则由北京住房和城乡建设委员会等11部门制定的“北京市促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”(简称“意见”)悄然挂上北京住建委网站。北京这份新政从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税收、房地产开发贷款以及恢复了“限外令”等方面推出一系列措施。“意见”被众多网民称为北京版“国十一条”。
随后,广东出台相关措施,“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,抑制投资投机性购房需求,加强对房地产市场秩序的监督规范”,业内称之为“粤四条”。
而年前,上海市政府办公厅转发住房保障房屋管理局等五部门意见,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。
此外,南京、海南等城市也都出台了楼市相关政策,引导房地产业平稳可持续发展。
各地楼市遭遇“春寒”
各地楼市调控措施的出台导致市场观望情绪加重,2月,不少地方楼市遭遇“春寒”,京沪穗深等地楼市交易继续着1月的下滑趋势,甚至创出历史新低。
刚刚过去的2月,北京二手房总成交量为9118套,相比1月的1.4万套下跌了34.9%,成交量创2009年2月来的点。新房方面,环比1月,2月成交量环比下降了近四成,降幅是非常明显的,整体成交均价也下降了15.5%。
2月,深圳各区域楼盘网签数量为1078套,成交面积约9.12万平方米,均价为22247元/平方米。相比1月的数据,网签套数降幅高达72%,成交面积降幅高达75%,唯有均价波动不大,小幅下降5.4%。而从数据上看,上月广州楼市网签量遭遇去年以来的挫折,成交已经下跌四五成,房价下跌一成多。
根据南京网上房地产的统计,2月份南京成交一手商品住宅1899套,成交二手房2399套,总共成交量4298套。而今年1月份的总成交量为9700余套,超过2月份成交量的两倍。
而据昨日福房网的数据显示,福州市一手房2月份总签约套数达1177套,总签约量与1月相比,环比减少1084套,下跌47.94%,而同比减少1827套,下跌60.82%,签约面积135027.55平方米,环比减少122348.45平方米,下跌47.54%,同比减少177675.45平方米,下跌56.82%。
业内各方认为房价将下降
那么,在各地频出调控措施,各地楼市遭遇“春寒”的情况下,今年的房价会否下降呢?业内认为,一线城市房价将会不同程度的回落,而中小城市的房价仍较平稳。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科在接受中新网采访时认为,不同区域经济发展水平不同,房价下降应指均价下降,而像北京、上海、广州等土地供应紧张,以外来购买力为主的城市,房价下降幅度将不会很大。他认为现如今中央出台的关于廉租房,经适房,准备金率等一系列调控政策已足够了,房价是否会下降,主要还是看地方政府的执行力度,如果地方政府能够执行中央发布的85%房地产政策,那么房价就有下降的空间。而对于改善型需求的购房者,冯科建议,现在就可以出手购买,国家主要是保障面积较小的安居房问题,对于改善型商品房,目前将不会有很大的降幅。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受本网采访时也称,一线城市房价将会有大幅的回落,而中小城市的房价仍较平稳。“国十一条”政策只能暂时性稳定房地产市场,要想持久稳定房地产市场应该增加住房的有效供给,增加保障房、普通商品房的供给。为了扩大需求多元化,也应增加高端房的供给,这样才有利于社会再分配,统筹兼顾。
而政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔表示,今年广州房价有回落的迹象,调低10%—20%,完全有可能,他并不认为现在房地产有多大的泡沫。21世纪不动产则认为,在二手房降价、金融部门收紧信贷的压力下,部分开发商、部分在售楼盘,将不得不以打折或变相打折的方式降价,以回笼资金。(位宇祥林伟)
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在政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
保障性住房亟需扩容
“我国的房地产业不能仅仅依靠市场和开发商。”政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵的提案同样有关保障性住房。他认为,政府应当入市,学习新加坡和香港经验,大量建设平租房性质的保障性住房,然后以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时,这种稳定的融资形成后,能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。
“若以北京为例,政府出地,一平方米成本不会超过5000元,一套一百平方的房子,成本不超过50万元,而月租金可以达到2000元,这种稳定的高完全可以为地方政府带来良好的融资。”李稻葵如是表示。
政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼认为,我国的保障性住房应首要解决“居者有其屋”,而不是“居者有其产”,30%至40%的居民可以通过廉租房解决。至于居者有其产,则是发展到更高阶段才能解决的问题。
政协委员、山东经济学院教授郭松海的提案则认为,“各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房,加大保障性住房建设,对于中小套型住房,在财税、土地、信贷政策上予以优惠;使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合,以满足广大民众的住房需求。”
郭松海尤其提到调整土地供应结构,“增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应;改善实行土地供应方式,增加土地招标出让。对土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对闲置土地两年的,要收回土地使用权。”
各民主党派也积极建言献策保障性住房。民革中央提案建议,加快制定《住房保障法》,完善住房保障制度。尽早出台《住房保障法》,以法律形式保障公民的住房权和基本住房需求。法律中要明确各级政府在住房保障方面的法定职责和地位,规定保障范围和标准、保障性住房的准入与退出、保障资金的来源以及各级政府职责分工等,实现对各级政府履行住房保障职责的约束力和强制力。
民革中央的这份提案还建议要强化行政问责制,将住房保障情况纳入地方政府官员政绩考核体系,作为考评、测评政府官员升迁的硬指标。
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