[摘要] 尽管房地产企业融资环境趋紧,但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。银监会主席刘明康明确表示,银行业支持房地产发展,但是要审慎发放贷款。全国政协委员、上海银监局局长阎庆民也表示,今年对开发商贷款将严格审查。
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尽管房地产企业融资环境趋紧,但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。银监会主席刘明康明确表示,银行业支持房地产发展,但是要审慎发放贷款。政协委员、上海银监局局长阎庆民也表示,今年对开发商贷款将严格审查。
面对日益趋紧的房地产融资环境,分析人士称,尽管各大房企在2009年的房地产“狂飙突进”运动中赚得盆满钵溢,但近两个月房屋销售进入传统淡季,成交量环比下降,同时市场观望情绪日益加重,如果房屋销售量始终跟不上,资金链问题有可能会在二季度末显现。
不仅是销售和信贷面临紧张,资金回笼量缩减,某知名地产研究部部长说,部分企业去年比较激进地高价拿地,今年需要支付地款,今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。
保利地产就是典型代表企业。在“三年再建一个保利”信念的支持下,保利地产2009年积极拿地,目前仍有180亿元土地款尚未付清,这对于今年预计将2009年新增土地储备全部开工的保利而言,也是一笔巨款。而公告显示,2010年,保利地产计划房地产直接投资总额将达到655亿元,几乎相当于去年395亿元投资额的两倍。
不过,对于开发商可能面临的资金链问题,东兴证券房地产行业分析师郑闵钢显得更加全面客观,他向记者详细解释了这一问题。他表示,如果房屋成交量持续下降,中小型房地产企业可能会面临资金链紧张的问题,他们为了迅速回笼资金,甚至会降价销售。当提及房地产上市公司时,郑闵钢表示,对于这些公司而言,现在的资金面是十几年来的,已出台的政策和短期的成交量下降对他们的影响比较微弱,这些公司有望平稳度过这一紧张时期。
正如郑闵钢所言,房地产公司处于近些年来资金面的时期,在已公布年报的房地产公司中,万科以230亿元的现金持有量成为房企“现金大王”,同比增长15%,保利地产以持有152.28亿元现金紧随万科之后,位居亚军,而中华企业以18.47亿元,同比增长762.38%,成为持有现金增速最快的房企。
尽管现状很乐观,但还是有人为未来担忧,一位房地产业内人士表示,始自去年12月份的多条房地产调控政策,大多直指房地产的资金链,涵盖从开发到销售各个环节。从证监会联手国土部严把房地产企业融资关,到房企拿地首付提高至50%;从银行严控投资投资性购房贷款,再到首套房贷利率优惠措施也有所收紧;甚至央行两次上调人民币存款准备金率的举动,都被房地产市场人士看成是意欲收紧房地产开发商资金链;本以为传统融资渠道受阻,房地产信托或将搭乘此次调控大展拳脚,近日,银监会又明确表示将收紧房地产企业信托。
在郑闵钢看来,尽管房地产企业融资环境趋紧,但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。一系列看似针对开发商资金链的房地产调控政策,是为了达到“去房地产过热化”的目的,使房地产行业回归到健康发展的道路上。
对于后续是否还会陆续出台更多的房地产调控措施,郑闵钢认为,宏观调控政策的出台应该暂告一个段落,接下来更多的,应该是政策的执行,市场还需要时间对政策进行消化调整,具体政策结果如何,还要看各地方的执行力度。
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如果取消商品房预售制度,改为现房销售会怎样?近日,“南宁拟率先试点取消商品房预售制度”的消息,在宁引起广泛关注。相关专家认为,这一制度施行之处,开发商的资金链将面临严峻考验。
专家:开发商资金链面临考验
“取消商品房预售制度,有利于进一步规范市场,但开发商的资金链将受到严重影响。”南工大天诚不动产研究所副所长吴翔华介绍,开发商的运作资金主要有自有、银行贷款、预售商品房这3块。预售的好处是可以快速回笼资金,减少贷款金额,或用回笼的资金再去拿地。所以,开发商都喜欢采用预售商品房的方式。如果取消预售制度,开发商尤其是中小开发商的资金链将面临严峻挑战。
买房人:现钱现货利于维权
“现房肯定比期房好啊,看得见,摸得着,不合适就不买。”提起商品房预售制度,市民王女士感慨,2年前,她在河定桥附近一楼盘买了套房子,结果拿房时仅空鼓就验出129处,原先承诺的小区景观也没到位。但房价已经涨了,她只能接受维修,不可能去退房。
市消协有关人士介绍,2009年全年消费者投诉的统计分析还没有出来,但从之前几个月的受理情况来看,房产类投诉的数量基本上仅次于电子、美容,排名第三。其中不少房产类投诉,都是由房屋存在质量问题、交付时的房屋和当初宣传的不一样等原因导致的。如果商品房实行现房销售,将有利于更有效地保护买房人的合法权益。
房产部门:南京暂无新消息
南京市房产部门有关人士介绍,关于取消商品房预售制度的问题,以前各地也都有人提过,但南京现行的依然是商品房预售制度,目前尚无进一步的消息。
记者查询市房产部门官方网站获悉,根据《城市商品房预售管理办法》有关规定,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,已经确定施工进度和竣工交付日期并符合相关条件,开发商即可申请领取商品房预售许可证。
“之前出台的‘国四条’也明确要求加强预售管理,现房销售应该是未来的一个方向。”一开发商表示,有些国家楼市供求关系平衡,是没有预售这种方式的。2008年,南京楼市供大于求时,很多楼盘预售情况不好,后来基本都成了现房销售。而在去年楼市供不应求时,即使楼盘只在图纸阶段,购房者也抢着要买。现在楼市正处在微妙的十字路口,取消商品房预售制度的时机如何把握,值得深入研究。
地王助推房价三级跳 开发商资金链紧绷
经历了2009年的地王频出之后,高价地所带来的隐患说来就来。近日,大龙地产因欠缴位于北京天竺开发区的地王地价款,被北京市国土局叫停拿地资格。此前,北京市广渠路15号地和安立路西侧居住用地这两个大小地王都申请调整建筑规划。而地王带动房价飙升的问题早已路人皆知。
不过这一切并没有妨碍地王家族的继续高歌猛进。1月21日,中海地产以59.7亿元刷新了北京拿地的成交总价纪录。
在去年经济企稳时期,土地价格的回暖被解读为市场信心恢复的信号。在房价已经大幅上涨、泡沫担忧不断升级的今天,地王造成的连锁反应令业内人士不安。
开发商资金链紧绷
从去年11月20日成为北京市“双料”地王,到今年1月22日由于欠缴地价款而被叫停拿地资格,大龙地产的经历可谓大起大伏,大喜大悲。不过自成为地王的天起,质疑之声就不绝于耳。问题的关键在于,一家净资产不足15亿元、期末现金及现金等价物尚未过亿元、积十几年净利润都还不清地价款的企业,如何能承受50.5亿元的高额地价之重。
“大龙地产的事件不只是个案,”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,2009年很多高价地块目前都存在欠缴土地款的情况。“一些开发商在拿地的时候并没有足够的实力支付地价款,只是寄希望于用土地融资从而筹齐资金,高估了自身的融资能力。尤其当信贷资金开始收紧时,高价地对开发商的负面影响就开始逐渐显现。”
实际上,除了大龙地产外,2009年的北京地王们已经出现了不少新情况。此前,广渠路15号地和安立路西侧居住用地均申请调整规划,上调建筑控制高度。业内人士表示,拖欠地价款、土地批而未用、修改建筑规划已经成为地王们的“潜规则”。
2009年楼市迅速回暖、地王不断涌现,大量信贷资金的涌入成为不容忽视的原因之一。根据国家统计局的数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。不难看出,国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源,成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中,信贷资金接近2万亿,占全部资金来源的34.48%,显露出明显的资金推动型楼市特征。
伴随着国家宏观政策调控及二套房贷收紧,银行对于房地产企业的贷款趋于谨慎,个人按揭贷款也面临着下降的趋势。中国证券报记者从中国建设银行内部人士处获悉,在今年年初,总行给各地分行下发的文件中就明确要求“对地王项目不得予以支持”。
“2010年房地产开发企业的国内贷款将逐步收紧。”联合证券分析师鱼晋华指出,如果按照市场普遍预期的2010年信贷投放额7.5万亿元估算,今年房企国内贷款将在8900亿元左右。再加上“国11条”里提出严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款,预计全年房企国内贷款将同比下降25%左右。
中银国际研究员田世欣表示,如果未来宽松货币政策逐步退出,加息周期早于预期,对房地产行业的供需将产生较大的打击。再加上A股再融资放缓、银行业开发贷款也有结构性收紧的趋势,开发商大规模出现资金链风险的情形可能再现。
助推房价三级跳
地王不仅令部分开发商抑郁,更令很多普通消费者“胸闷”。地王助力之下,房价趁势完成三级跳,离普通消费者的购买力越来越远。
有业内人士指出,房屋售价由“楼面价+建安成本+利润”构成,拿地成本低,开发商卖房价格不一定会低,但如果拿地成本高,卖房价格一定会高,高地价往往意味着高房价。
1月21日,中海地产以59.7亿元的价格获得丰台区花乡六圈A居住项目用地开发权,超出起始价195%,楼面地价高达17153元/平方米,成交总价刷新了去年12月份由大龙地产创下的50.5亿元的总价纪录,成为北京新地王;另外一块丰台区花乡六圈B居住项目用地同样被中海以7.2亿元拿下,楼面价15229元/平方米。17153元/平米的楼面价已经达到了该区域当前在售项目的价格。
据北京中原三级市场研究部统计数据显示,目前花乡区域的二手房均价为17500元/平方米,该价格比2009年初的10760元/平方米上涨了62.6%,涨幅超过全市二手房均价58%的涨幅。虽然该区域将有地铁9号线经过的利好,但目前该一区域别墅项目二手房均价也仅在24000元/平方米左右。
中原地产市场部张大伟认为,如果按照拍卖的规划面积建设不改规划的话,丰台区六圈A居住项目用地建成后单价将超过3.5万元/平方米,远高于现在甚至是三环以内商品房的均价。市场源头土地炒作的气氛依然浓郁,而一旦该信号传导到买卖市场,春节后北京楼市可能继续恢复上涨。
除了提高自身价格之外,“地王”客观上已经成为判断区域市场房价的一个重要标准,地王的出炉往往会对周边区域市场的房价产生引导和助推作用。
北京中原三级市场部预计,在地王等因素的刺激之下,花乡区域的二手房市场可能在1月下旬率先回暖,二手房价格很可能率先突破2万元,成为南四环领涨区域。
而地处广渠路36号的“前地王”首城国际,2009年3月份开盘价为13500元/平方米,当前销售均价已经达到26000元/平方米。不到一年时间高达一倍的涨幅离不开周边两块“前地王”的功劳:2009年5月21日,富力地产以10.22亿元的总价、近15000元/平方米的楼面价取得广渠门外10号地;6月30日,中化方兴地产以40.6亿元的总价、逾15000元/平方米的楼面价夺得广渠路15号地。两块地王轮番拍出之后,广渠路区域瞬间变得炙手可热,地价推高房价的效应也快速显现。
政府效力待提升
在地王风起云涌、开发商违约、普通消费者“望房兴叹”的背后,暴露出的问题是地方调控政策执行力的不到位。
“高价地已经绑架了政府和金融。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东坦言,开发商通过银行信贷的方式将原本属于自身的开发风险部分转移到银行身上,同时拖欠土地出让金,使得政府、银行和开发商的利益捆绑到一起,迫使政府降低首付款比例或者改变土地规划。“政府不仅仅是土地市场的组织者,更要规范市场发展。土地拍卖出去并不意味着供地结束,还要看土地价格是否合理,最终能否形成有效供应。这才是进行土地交易的目的。”
湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理表示:“更改土地规划、分期缴纳土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行为,应该坚决抵制。部分房企哄抬地价,给市场传达了不好的信息,使得区域周边房价出现上涨,增加了购房人的压力。同时,拿地房企拖欠地价款,也使企业背后的政府形象受到了损害。地王欠款,迟迟不能开工,政府的土地供应没有有效实现,是一种资源的浪费。”他认为,政府应该加强政策的执行力,确定供地计划,缓和供需矛盾,对拿地不按时开发的企业应严厉打击。
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