[摘要] 昨日下午,第十届中国房地产发展年会在北京举办,年会上,专家、开发商对楼市泡沫是否存在、政府在保障房开发方面是否能在今年增加投入等问题进行了热议。
昨日下午,第十届中国房地产发展年会在北京举办,年会上,专家、开发商对楼市泡沫是否存在、政府在保障房开发方面是否能在今年增加投入等问题进行了热议。本报记者昨日也在会上对业内权威专家进行了专访。
刘洪玉清华大学教授、清华大学土木水利学院副院长、房地产研究所所长。主要研究领域:房地产经济与管理和建筑经济与管理。曾先后主持参加了"中国房地产估价的理论方法与应用""中英土地管理制度比较研究""北京市区段地价查估研究"等课题研究工作。现在所有老百姓关心的焦点问题是未来房价如何运行。在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,每个人对于房价的感受是不一样的,不论房价上涨还是下跌,都会与一部分人的预期产生差距。
住房消费是梯级消费
记者:您如何看待现在的"房价高、买房难"现象?
刘洪玉:住房消费是梯级消费,不可能20几岁就得买别墅。当然,用温总理的话说,不能用我们那时候的标准去要求现在的人,因为社会进步了、经济发展了。一个人或家庭的生命周期和住房发展周期应该是匹配的,除非你有个好爹或者有个好老婆、好丈母娘,如果是靠自己奋斗,上面的规律是没有办法违背的。
记者:您觉得今年商品房价格走势会是怎样的?
刘洪玉:商品房价格是按照市场规律发展的,很难预测。吴敬琏说过,预测房价就好像地震专家预测地震一样,是很难说的。国家统计局说涨了1.5%有它的道理,开发商说涨了一倍或60%也有道理,因为大家没有建起一个对话的标准和基础,因此房价说涨或者说降,都会违背一部分人的心理预期,而且每个人对房价的涨落感受不一样。
房地产市场有泡沫是常态
记者:目前对于房地产是否存在泡沫存在分歧,您怎么看?
刘洪玉:泡沫永远存在,只不过有时是正的泡沫,有时是负的泡沫。这个市场如果不存在泡沫,那就不正常了。因为我们对泡沫的定义是,市场上房地产的价格围绕着价值变化的时候,价格和价值背离的部分就叫做泡沫,可是价格和价值正好重合的时候是很有限的。
大家都认为是泡沫就需要把它弄灭了,认为有泡沫就不正常,实际上泡沫是一种常态,并不是有泡沫就需要弄破,同时从另外一个角度看,即使未来泡沫不会破灭,我们也不能否认它的存在。
住房保障覆盖面还应扩大
记者:您如何看待当前的住房保障问题?
刘洪玉:我认为如果是要住基本住房,可以采取政府的基本保障体系,但现在很多人对小房子不满足,如果这样就只能自己去努力,因为还有很多人连基本住房都没有得到。
记者:那您认为现在政府在住房保障的覆盖面方面是否还有扩大的空间?
刘洪玉:应该有。因为原来1998年国家定的大思路,即住房供应的体系构成是:廉租房、经济适用房和商品房,而这个体系又导致现在出现夹心层问题,因此又出现了公共租赁房,有些城市还有限价房,现在这些就是整个住房供应体系。
在这个体系里有完全市场化的部分,也有部分市场化的房子和基本不市场化的房子。其面对的分别是:保障、支持和自主选择。从支持这个角度说,就是我们对一些应该得到帮助的群体,应该可以给予适当的支持,推出经济适用房和限价房。
房屋租赁市场急需规范
记者:其实有一些人并不一定非得买房,但现在租房市场确实是比较混乱,您对此怎么看?
刘洪玉:目前我们的租赁市场上,租客是受到歧视的,而且目前的制度对租房的人本应该有的权利都没有支持。另外,比如租赁住房在租约包括租金、租期上应该得到一定程度的社会保护,因为租房的人相对房东是弱势。其实在租期方面是可以限制的,例如,租期必须满3年,不满的话是不能让租客搬走的,租金调整的幅度也要受到管理。现在我们大家号召买不起房的人去租房子,但是没有规范的市场。
记者:那您觉得咱们国家离租赁市场的规范还有多远?
刘洪玉:北京今年可能要进行租赁市场的相关立法,但的还没有听说,因为各个城市的情况也不一样。
人大财经委副主任委员贺铿
"炒地""炒房"导致高房价
贺铿著名统计教育家与经济计量学家,中国经济计量学开拓者。2008年3月,被任命为第十一届人民代表大会财政经济委员会副主任委员。国际统计干部培训学院院长,西安统计研究院名誉院长。
在贺铿看来,房地产是民生产业,也是朝阳产业。但是他并不赞同过度地鼓吹房地产是支柱产业,"因为经济的发展是有规律的,人们的消费是多方面的,强调一两个产业消费会把经济结构搞扭曲,不能健康增长。"
房地产发展肯定不健康
遏制炒房投机必须征税
对于当前房地产的发展,贺铿毫不避讳地表示,"肯定不健康",这主要表现在一部分城市房价的波动不正常,存在泡沫化的趋势。"不正常"的原因在于政府炒地、社会资本炒房,使得房子价格上涨很快。而如何解决这些问题,贺铿表示:"就像温总理的报告所说的,一个是要遏制投机性购房,一个是要规范土地收入的管理和使用。"对于遏制投机购房,贺铿认为可以通过各种税收来控制。另外,要规范土地收入的管理和使用,就是要使土地的价格真正按市场的原则来形成。
住房消费可分三个类型
政府没有必要盖经适房
"调控房地产的政策目标我认为就是遏制投机,引导消费者合理消费,而不是打压房地产,把价格一定要降到某个标准。"贺铿说,他并不赞成70%、80%的比重都是90平方米以下住房的规定,因为这不是市场原则。所以在他看来,未来住房的消费是三个类型,是商品房,主要针对收入较高的人;第二是商业性的租赁房,主要针对购买商品房条件不够,但是也不想住政府廉租房的人群,这样的房子可以条件好一些,租金高一些;第三是政府的廉租房。除此之外,政府不需要去盖经济适用房,"一种商品两个价格,这不是市场规律。"
【声音】
万通地产董事长冯仑目前房价问题大家比较关注,责任到底在哪呢?我觉得不在市场,看样子在市长。
北京市华远地产股份有限公司董事长任志强未来二十年可能也不会进行二次房改,因为次房改都没有落实。1998年提出的时候就已经建立了廉租房的保障制度,文件中已经有了,也提出经济适用房的准住制度,只是地方政府没有按照政策办,没有完整建立起来,如果同步进行今天就不会争论说市场房价高,也拍不出《蜗居》这样的电视剧了。
中房集团理事长孟晓苏个别人蜗居,所以拍出了一部《蜗居》,好像全中国人民都在遭受蜗居的困扰。问题不能以偏概全。怎么解决?就是要完善我们的住房保障体系,要加快廉租房和经济适用房建设。
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