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降价潮或在四季度出 下半年供求失衡楼市严峻

扬子晚报   2010-06-13 08:03

[摘要] 6月11日,由世联地产主办的“迎接新政,布局未来”的楼市高层论坛在南京举行,作为官员代表的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹,作为学者代表的著名经济学家赵晓,以及作为业内资深人士的世联地产董事长陈劲松,分别对楼市未来走势进行了预测

6月11日,由世联地产主办的“迎接新政,布局未来”的楼市高层论坛在南京举行,作为官员代表的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹,作为学者代表的著名经济学家赵晓,以及作为业内资深人士的世联地产董事长陈劲松,分别对楼市未来走势进行了预测。[告别"国十条"恐慌 南京楼市优惠还是小打小闹]

房价何时可以降到位?

第四季度或将迎来一波降价潮

国家统计局刚刚公布的70城市5月房价显示,南京房价与4月环比只降了0.5%,这也让不少市民感觉新政带来的降价效果“太不过瘾”。对于房价的走势,陈劲松认为,“趋势已经非常明显了,成交量和价格的增速已经大幅下滑。”至于变化的具体时间,“降价会出现在今年的下半年,尤其是第四季度。”[开盘88折宁南楼盘跌破万元 楼市降价不可避免]

陈劲松指出,随着新货上市量越来越大,开发商资金回笼压力也就越大。“如果此次调控真正到位,预售资金实施有效监管的话,我们预计没有一个开发商资金是完全宽裕的。”陈劲松揭出了房企的“底牌”:目前开发商的资金全面紧缩,五分之四的资金渠道已经被堵,开发商自有资金能维持多久,将决定这场博弈何时结束。“目前短暂的均衡不会超过两个季度,不迟于今年第四季度,开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后,必然会出现房价较大的降幅。”[房价拐点出现三大信号 政策方调控仍有"弹药"]

秦虹认为,新政最主要的作用,莫过于改变市场原有的期望,这也将促使开发商主动降价。“新政出台之后,短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变,这点很重要,政策要引导预期的转变。”秦虹举例,地王的出现,曾带动全社会对房价上涨预期;而当前新政一个最重要效果,就是产生“对冲性力量”,使市场趋向于理性。

下半年楼市会不会回暖?

供求失衡加剧,形势只会更严峻

国家对楼市的宏观调控不断深入,接下来市场将如何发展?有些开发商乐观地认为,调控带来的观望阴云有望在两三个月后散去,下半年能否真的实现回暖?三位专家观点一致,都指出了本轮调控的特殊性以及楼市将面临前所未有的考验,下半年形势甚至将更加严峻。[端午楼市促销多 7家楼盘优惠战2家折扣"8"开头]

“我个人认为对房地产企业而言,今年注定是挑战大于机遇。”秦虹的论据首先指向了下半年可能出现的房源“供应大潮”,由于2009年10月份新开工面积增长速度由负转正,导致了2010年一季度开发量特别巨大,“今年一季度,甚至今年1到5月份,新开工面积实际上一直处于历史的位。”随着这些开工量在下半年转为上市量,再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘,秦虹判断,楼市在下半年将会面临巨大供应压力。

“过去正常情况是,上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5,大量供应还是在下半年,今年这个特点尤其明显,市场供应前低后高的特点更突出,”秦虹说道。而供应出现剧增的同时,需求却可能面临一定幅度的下降,楼市新政“在增加购房贷款成本的同时,客观上必将延迟部分改善性需求的实现”。

与秦虹用数据的方式稍有不同,赵晓用了一个经典的“三碗饭”做比喻,来印证了当前房地产市场所面临的巨大挑战。他将改革开放以来中国经济持续增长的原因,归结为人口红利、强劲的出口和沸腾的楼市泡沫。赵晓认为,当前楼市遇到的问题,归根结底是这“三碗饭”吃完之后吃什么的问题。人口红利到了一个转折点,目前出口形势也没有根本改观,去年靠财政刺激带来的楼市泡沫更是靠不住了。“三碗好饭”都没得吃,三大动力降温,“意味着中国搞不好会进入到增长的黄昏,我们以前常说狼来了,这次搞不好可能真的狼来了。”

赵晓劝告开发商们,“该降价就降价,该跑就跑,千万别以为还会像以前那样‘钟摆’。别再梦想了,别再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的苍老》,而我告诉你,等待是慢性的死亡。”(李汇丰 王烨)

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