[摘要] 江宁东山的天鹅湖花园7月27日推出96套房源，两天内基本消化完毕；位于城东麒麟街道的东郊小镇186套精装修小户型住宅31日开盘当天认购136套，同天开盘的丹佛小镇也在1个半小时内售出了近30套。
江宁东山的天鹅湖花园7月27日推出96套房源，两天内基本消化完毕；位于城东麒麟街道的东郊小镇186套精装修小户型住宅31日开盘当天认购136套，同天开盘的丹佛小镇也在1个半内售出了近30套。新政以来持续冷清了三个多月的南京楼市，近日初显回暖迹象，不仅新盘销售业绩不错，一些一两月没有成交的老盘也开始有了认购。市场究竟是短暂的回温还是步入上升的拐点？楼市调控新政真要成“百日维新”？
一新盘一天消化7成多
部分老盘“零的突破”
数据显示7月下旬“翘尾”
虽然南京7月商品住宅仅成交了1512套，降至今年来，但下旬市场却呈现翘尾之势。[以新街口核心为基础 南京拟建"大中央商务区"]
截止到7月31日零时，南京楼市7月共认购了2725套、成交1512套。与6月份的认购2371套、成交1964套相比，7月南京楼市成交量再跌近3成，日均卖房不足50套，而认购数却有了较明显的上升。
此外，7月下旬的销售也明显好于上中旬。与中旬594套的认购量相比，南京楼市下旬的认购量达到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的单日认购量均突破了100套，其中24日和31日这两个周日的认购量还分别达到了225套和275套。
8月开局的形势也不错，截止到昨天下午18时，当天住宅认购也达到了116套，加推房源的保利香槟国际也延续了上一次开盘的热销状态，继续成为消费者热捧的焦点。
原因分析
刚需+降价=成交量回升
位于江宁大学城板块的宜家国际公寓营销负责人程鹏不无感慨地说，价格永远是买房人最关注的环节，只要价位合适，即便是再严厉的调控措施，也不怕没人来买。
原因之一：开发商“扛”不住了[房子出了质量问题谁负责 开发商卖房前说清楚]
随着调控的日益深入，近来“扛”不住的楼盘越来越多，新盘老盘都作了价格让步。
新政前，宜家国际公寓的定价预期是在万元以上，新政之后，开发商决定将价位放低至每平方米8500元到8800元，均价定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房价则进一步拉低到8200元，同样换来不错的销量。而上周开盘的天鹅湖花园作为成熟板块东山的新盘，均价放在8800元每平方米，比附近一家老盘低了七八百元。
除了新盘明折、降低预期之外，不少老盘则采用了暗扣、一对一谈价等方式，降低了实际成交价。江北一家大盘的营销人士告诉记者，以他们楼盘为例，目前对外报价是7500元左右，暗地里会根据户型、位置等，再让三四百元，有的房源7000元就搞定，与二手价基本持平。
还有的楼盘搞起了单位团购，进一步降低了售价。据了解，河西某楼盘售楼处标价为1.6万元左右，而最近又给单位团购客户开出了1.3万余元的均价。[大户型成南京楼市新宠 七月日均成交不足50套]
原因之二：“刚需客”憋不住了
在江宁宜家国际公寓的开盘当天，记者在现场就看到大量年轻人在选房，其中多数都是首次置业。刚毕业一年的小陈说，“现在工资并不高，一个人租不起，两三人合租也不太方便，所以才考虑在江宁买房。”
小陈说，买房之前自己也挣扎了很久，新政出台后，他就一直在等，看看房价究竟会降多少。
江北金泉泰来苑的营销负责人包先生表示，现在刚需客的购房意愿相当强烈，从新政后就一直盼房价下跌，就目前南京的房价水平来看，要比新政前下探了20%左右，江北降价的幅度更加明显，随着交通、生活配套设施的完善，一些憋不住的买房人纷纷选择出手，这也造成了“淡季不淡”的楼市怪现象。
走势预测
对于楼市近期的“回暖”现象，南京工业大学天诚不动产研究所的吴翔华教授认为这些成绩都不是楼市反弹的征兆，真正能够预示市场回暖的现象是二手房交易量的增多，商业房贷总量的增加和新房销量的普遍快速上涨。而这三个现象目前还都不具备。“目前销售量的增加是低价盘增多和刚性需求爆发共同作用的结果，整体上市场还是处于观望情绪较重的时期，”吴教授指出。[楼市两周来成交有反弹趋势 库存仍有近三万套]
一位资深房地产人士也认为“谈拐点为时尚早”，当前淡季不淡的状况说到底还是在补四、五月份的“缺口”，当时准备下手却由于新政的因素捂紧口袋的买房人，在等了一个季度之后，看看房价差不多可以出手了，纷纷出手，所以说这并非“回暖”的预兆，只是楼市正常的“补仓”。
记者也了解到，今年8月南京楼市新盘上市有限，只有22家楼盘新推房源，各楼盘价格更加可能出现参差不齐的现象。而开发商普遍将希望寄托在“金九银十”这两个月，楼盘很可能出现扎堆上市，预计降价策略也将会延续。
据多家房产网站的统计，今年九、十月份的房源供应量将出现井喷行情，下半年南京楼市共有119家楼盘计划推出房源，总套数约3.4万套，其中九、十两个月上市的就占了六七成，到了开发商之间“拼刺刀”的时刻了。供应放量，再加上下半年调控政策面不会有大的改变，上涨的空间将被堵死，指望市场好了去涨价是很不现实的，预计楼市的价格战将会持续，以低价换销售将成为开发企业普遍采取的销售策略。届时，有可能出现购需两旺的“理想格局”。
新政策
开发商领预售许可
须公示十大“隐私”
物业用房、车位数量全部写入申领条件
本报讯 昨日，南京市住房和城乡建设委员会发布了修订后的《南京市商品房预售方案》，与老版本相比，新版的预售方案更加完善，不仅物业用房的面积、车位车库的具体数量均须公示，还首次规定暂定资质的开发商必须由大公司签订担保函“托底”，以确保公司歇业后买房人因为房屋质量问题能找到责任人，从而维护买方的合法权益。
与只有三页纸的老版预售方案相比，多达十页的新版本将项目基本情况、分期开发情况、资金监管情况、销售价格、节能措施等条款全部纳入其中，总共十项内容，也被称为“十大隐私”。
比如在老版本的预售方案中，对于车位的描述只有短短一句话：“本项目应建设机动车停车位__辆，其中地上、室内分别__辆，此外机械立体式车位__辆”，许多买房人可能在购房时并不关注，只能听由开发商的介绍，才能得悉小区的车位数量以及销售价格，买卖双方存在信息不对称的矛盾。[上个双休日楼市热了 两天认购量接近了400套]
而新版本预售方案显然意识到，随着车位使用率越来越高，买房人因为车位问题与开发商之间的矛盾越来越多，因此将小区车位的信息彻底透明化，将有助于化解此类矛盾。南京市房管局商品房管理科相关人士表示，在新版本的第四大项《项目配建附属房屋相关情况》中，用了整整一条“机动车库、车位相关情况”来解释，包括具体数量、开发商的处置方式（或卖或租或送）、地下人防范围的车位处理方式等，从而让买房人更清楚了解小区的车位信息。
江宁一家开发公司的负责人看过这份新版本预售方案后，笑着对记者说，开发商以后连一点小秘密都藏不住，全都被曝光了。他对比新旧两份方案，发现开发企业的资金状况、销售负责人、代理销售公司负责人、销售人员信息等30项细节信息必须要公开，此外，开发商还要填写拟销售商品房的价格，这些价格均为毛坯价格，需要填写价格、价格和均价，这在以往只是在网上公示而已。
业内人士表示，出台更加细致的新版商品房预售方案，与国家房产调控的方向相一致。不过，该人士也指出，只有在执行上严格管理，才能确保新版方案不打折扣。
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