[摘要] 江宁东山的天鹅湖花园7月27日推出96套房源，两天内基本消化完毕；位于城东麒麟街道的东郊小镇186套精装修小户型住宅31日开盘当天认购136套，同天开盘的丹佛小镇也在1个半小时内售出了近30套。
江宁东山的天鹅湖花园7月27日推出96套房源，两天内基本消化完毕；位于城东麒麟街道的东郊小镇186套精装修小户型住宅31日开盘当天认购136套，同天开盘的丹佛小镇也在1个半内售出了近30套。新政以来持续冷清了三个多月的南京楼市，近日初显回暖迹象，不仅新盘销售业绩不错，一些一两月没有成交的老盘也开始有了认购。市场究竟是短暂的回温还是步入上升的拐点？楼市调控新政真要成“百日维新”？
一新盘一天消化7成多
部分老盘“零的突破”
数据显示7月下旬“翘尾”
虽然南京7月商品住宅仅成交了1512套，降至今年来，但下旬市场却呈现翘尾之势。[以新街口核心为基础 南京拟建"大中央商务区"]
截止到7月31日零时，南京楼市7月共认购了2725套、成交1512套。与6月份的认购2371套、成交1964套相比，7月南京楼市成交量再跌近3成，日均卖房不足50套，而认购数却有了较明显的上升。
此外，7月下旬的销售也明显好于上中旬。与中旬594套的认购量相比，南京楼市下旬的认购量达到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的单日认购量均突破了100套，其中24日和31日这两个周日的认购量还分别达到了225套和275套。
8月开局的形势也不错，截止到昨天下午18时，当天住宅认购也达到了116套，加推房源的保利香槟国际也延续了上一次开盘的热销状态，继续成为消费者热捧的焦点。
原因分析
刚需+降价=成交量回升
位于江宁大学城板块的宜家国际公寓营销负责人程鹏不无感慨地说，价格永远是买房人最关注的环节，只要价位合适，即便是再严厉的调控措施，也不怕没人来买。
原因之一：开发商“扛”不住了[房子出了质量问题谁负责 开发商卖房前说清楚]
随着调控的日益深入，近来“扛”不住的楼盘越来越多，新盘老盘都作了价格让步。
新政前，宜家国际公寓的定价预期是在万元以上，新政之后，开发商决定将价位放低至每平方米8500元到8800元，均价定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房价则进一步拉低到8200元，同样换来不错的销量。而上周开盘的天鹅湖花园作为成熟板块东山的新盘，均价放在8800元每平方米，比附近一家老盘低了七八百元。
除了新盘明折、降低预期之外，不少老盘则采用了暗扣、一对一谈价等方式，降低了实际成交价。江北一家大盘的营销人士告诉记者，以他们楼盘为例，目前对外报价是7500元左右，暗地里会根据户型、位置等，再让三四百元，有的房源7000元就搞定，与二手价基本持平。
还有的楼盘搞起了单位团购，进一步降低了售价。据了解，河西某楼盘售楼处标价为1.6万元左右，而最近又给单位团购客户开出了1.3万余元的均价。[大户型成南京楼市新宠 七月日均成交不足50套]
原因之二：“刚需客”憋不住了
在江宁宜家国际公寓的开盘当天，记者在现场就看到大量年轻人在选房，其中多数都是首次置业。刚毕业一年的小陈说，“现在工资并不高，一个人租不起，两三人合租也不太方便，所以才考虑在江宁买房。”
小陈说，买房之前自己也挣扎了很久，新政出台后，他就一直在等，看看房价究竟会降多少。
江北金泉泰来苑的营销负责人包先生表示，现在刚需客的购房意愿相当强烈，从新政后就一直盼房价下跌，就目前南京的房价水平来看，要比新政前下探了20%左右，江北降价的幅度更加明显，随着交通、生活配套设施的完善，一些憋不住的买房人纷纷选择出手，这也造成了“淡季不淡”的楼市怪现象。
走势预测
对于楼市近期的“回暖”现象，南京工业大学天诚不动产研究所的吴翔华教授认为这些成绩都不是楼市反弹的征兆，真正能够预示市场回暖的现象是二手房交易量的增多，商业房贷总量的增加和新房销量的普遍快速上涨。而这三个现象目前还都不具备。“目前销售量的增加是低价盘增多和刚性需求爆发共同作用的结果，整体上市场还是处于观望情绪较重的时期，”吴教授指出。[楼市两周来成交有反弹趋势 库存仍有近三万套]
一位资深房地产人士也认为“谈拐点为时尚早”，当前淡季不淡的状况说到底还是在补四、五月份的“缺口”，当时准备下手却由于新政的因素捂紧口袋的买房人，在等了一个季度之后，看看房价差不多可以出手了，纷纷出手，所以说这并非“回暖”的预兆，只是楼市正常的“补仓”。
记者也了解到，今年8月南京楼市新盘上市有限，只有22家楼盘新推房源，各楼盘价格更加可能出现参差不齐的现象。而开发商普遍将希望寄托在“金九银十”这两个月，楼盘很可能出现扎堆上市，预计降价策略也将会延续。
据多家房产网站的统计，今年九、十月份的房源供应量将出现井喷行情，下半年南京楼市共有119家楼盘计划推出房源，总套数约3.4万套，其中九、十两个月上市的就占了六七成，到了开发商之间“拼刺刀”的时刻了。供应放量，再加上下半年调控政策面不会有大的改变，上涨的空间将被堵死，指望市场好了去涨价是很不现实的，预计楼市的价格战将会持续，以低价换销售将成为开发企业普遍采取的销售策略。届时，有可能出现购需两旺的“理想格局”。
新政策
开发商领预售许可
须公示十大“隐私”
物业用房、车位数量全部写入申领条件
本报讯 昨日，南京市住房和城乡建设委员会发布了修订后的《南京市商品房预售方案》，与老版本相比，新版的预售方案更加完善，不仅物业用房的面积、车位车库的具体数量均须公示，还首次规定暂定资质的开发商必须由大公司签订担保函“托底”，以确保公司歇业后买房人因为房屋质量问题能找到责任人，从而维护买方的合法权益。
与只有三页纸的老版预售方案相比，多达十页的新版本将项目基本情况、分期开发情况、资金监管情况、销售价格、节能措施等条款全部纳入其中，总共十项内容，也被称为“十大隐私”。
比如在老版本的预售方案中，对于车位的描述只有短短一句话：“本项目应建设机动车停车位__辆，其中地上、室内分别__辆，此外机械立体式车位__辆”，许多买房人可能在购房时并不关注，只能听由开发商的介绍，才能得悉小区的车位数量以及销售价格，买卖双方存在信息不对称的矛盾。[上个双休日楼市热了 两天认购量接近了400套]
而新版本预售方案显然意识到，随着车位使用率越来越高，买房人因为车位问题与开发商之间的矛盾越来越多，因此将小区车位的信息彻底透明化，将有助于化解此类矛盾。南京市房管局商品房管理科相关人士表示，在新版本的第四大项《项目配建附属房屋相关情况》中，用了整整一条“机动车库、车位相关情况”来解释，包括具体数量、开发商的处置方式（或卖或租或送）、地下人防范围的车位处理方式等，从而让买房人更清楚了解小区的车位信息。
江宁一家开发公司的负责人看过这份新版本预售方案后，笑着对记者说，开发商以后连一点小秘密都藏不住，全都被曝光了。他对比新旧两份方案，发现开发企业的资金状况、销售负责人、代理销售公司负责人、销售人员信息等30项细节信息必须要公开，此外，开发商还要填写拟销售商品房的价格，这些价格均为毛坯价格，需要填写价格、价格和均价，这在以往只是在网上公示而已。
业内人士表示，出台更加细致的新版商品房预售方案，与国家房产调控的方向相一致。不过，该人士也指出，只有在执行上严格管理，才能确保新版方案不打折扣。
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（来源：北京青年报）调控政策使开发商出台一些降价措施有利于打破当前的楼市观望;楼市调控新政后土地市场上周首次反弹。
中原地产监测数据显示，上周北京、上海、深圳等一些一线城市土地市场出现自新政后首次反弹态势，知名开发商重新开始活跃在土地市场;同时，新房成交量上周持续走好，且成交量有加速上升趋势。业内人士认为，虽然上周各地新房和土地市场均有回升，但以此判断市场趋于复苏尚为时过早。
中原地产12个被监测城市宅地成交数据表明，上周各地土地市场有所活跃，特别是一批知名房企拿地表现更为热烈。从他们拿地的区域看，仍侧重于二三线城市，从总体可以看出这些房企的战略是拓展市场。[7月商品住宅成交量降30% 日卖不足50套创新低]
数据显示，北京、上海、深圳等12个监控城市上周各地土地市场供应有所放缓，共推出地块88公顷。然而，上周各地土地市场成交却有较大回升。中原地产统计数据表明，12城市成交地块共计273公顷，这是7周以来首次高于新政前每周平均水平(194公顷)，环比增幅达到41%。
其中天津市场独领风骚呈现翻盘之势，上周成交宅地达到237公顷。拿地者均为知名房企，包括中铁、恒大、华侨城等三大实力型地产公司。值得一提的是，中铁亦在广州以130%的溢价率获取2幅地块;招商地产则在漳州购入1幅土地。在土地非公开市场方面，金地通过股权收购获得烟台、珠海各1幅地块，且均含商业用地性质。业内人士对此分析认为，上述情况表明大房企依旧显示出2010年以来重点布局二三线城市且拓展商业市场的明显意图。[江北精装房卖出毛坯价 河西保利香槟逆市热销]
中原地产的监测数据还显示：继前周各地住宅楼盘降价促销初显成效后，上周各地住宅成交量持续反弹。中原地产的监测数据显示，包括北京、深圳、上海等在内的12个城市成交量均有明显上升。其中环比上升的达6个城市，而且均集中在一线城市。京、穗两市新房成交周环比增幅分别高达4成和8成，另两个二线城市如武汉和重庆，成交量已是连续两周呈环比上升趋势。一线城市中，京、沪、穗三市住宅成交量均环比上升，仅深圳在上周销量大增的基础上有所回落，但仍高于前期的周平均水平。二线城市上周成交量进一步呈现止跌企稳趋势，其中重庆已连续两周环比增幅在4成左右，武汉的增幅也逐周扩大。
分析上述情况出现的原因，业内人士认为，调控政策至今基本出尽，市场经过了一段时间的观望后，近期开发商或低价推新盘，或以各种方式促销楼盘渐多，促成了上周各地成交量的加速回升。
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（来源：现代快报）
受4·17“国十条”新政影响,5月份南京全市日均成交量不足60套,多家楼盘遭遇月度零认购的尴尬。但6月27日开盘的中海凤凰熙岸,一天内卖掉232套住宅,成交超过十亿,成为楼市调控时代的一匹黑马。
不少购房者闻讯生悲:难道地产政策调控就要失效了?对此,业内人士普遍认为,“中海现象”只是楼市个案。
[最牛开盘]
中海凤凰熙岸开盘销售232套[中海保利昨开盘狂销 千万豪宅2被"挑"走]
6月27日,紧邻秦淮河,地处凤凰西街与清凉门大街之间的中海凤凰熙岸正式开盘。由于共有307组客户参加摇号,开盘地点设在了绿地广场洲际酒店的六楼钟山厅。当天在公证处公证下电脑摇号选房,客户需要凭所缴纳的50万元意向金单据方能进场。
中海本次开盘推出2、3、6栋楼,合计310套。扣除12套样板间,实际对外销售298套。截止到当晚,中海官方透露最终认购套数为232套,剩余66套房源没被认购。销售率高达78%。
这一销售数据几乎是4·17楼市新政以来南京楼盘的日销售数据。而据南京网上房地产的统计,在5月份,南京全市商品住宅成交量不足1800套,总量比4月份下降了近80%,全市日成交量不足60套。楼盘销售普遍遇冷,不少楼盘因蓄水不足未能如期开盘,除了几家低价跑量的楼盘外,不少楼盘甚至遭遇了月度零认购的尴尬局面。而凤凰熙岸一家楼盘一天内就卖出232套,实在令人有些意外。
[市场分析]
定价合理,改善型购房纷纷入市
本次中海凤凰熙岸的开盘价格,比宏观调控前的预期有了较大下降,总体均价约为2.4万-2.5万元/平方米,显然也受到了楼市大气候的影响。2号楼面积段在238-240平方米,按照均价26200元/平方米计算,总价580万-700万元;3号楼面积段为184-187平方米,均价25600元/平方米,总价约为415万-550万元;6号楼面积段为137、189平方米,均价22000元/平方米,总价210万-230万元和330万-380万元。
“虽然总价200万-700万元属于名副其实的高端楼盘,但是2.2万-2.6万元/平方米的价格对于很多购房者来说,价格相对合理,刚好满足改善型需求客群的需求和价格预期。”业内分析。在凤凰西街、清凉山一带不少二手房的报价已经达到1.8万-2.2万元/平方米,凤凰熙岸高出周边2000-6000元/平方米的报价,又有秦淮河风光+中海制造的标签,已相对便宜了。[中海千万公寓已售 保利认购率超75%赢得开门红]
而一位成功认购的客户更直言,从2006年中海拿地开始,他就一直比较关注凤凰熙岸这个楼盘,此前他的心理预期是3万元/平方米左右,价格出来后能够接受。
区位优势明显
凤凰熙岸项目位于凤凰西街、北圩路、凤凰东街、清凉门大街之间,距新街口两公里左右。紧邻城市核心、交通便利、人气旺,而且拥有城市核心区所缺乏的自然资源和人文资源。同时,该地块周边生活配套十分成熟,据中海地产工作人员介绍,项目周边1公里内有19家银行、75家餐饮店、7所医疗机构、18个超市和1所邮局,其他各类休闲、服饰等商店接近百家。
售楼处吊足胃口
已经开放的售楼处位于项目堆山造景的至高处,从清凉门大街入口处步行,一路上山石交错,竹林宛然,大有曲径通幽的意境。峰回路转处,一座建在山石流水之上的售楼处豁然入目,堪比赖特流水别墅。
独特的售楼处设计和高绿化的实景景观被很多准业主视为凤凰熙岸品质的一角。据记者了解,仅在7栋楼宇组成、13.8万平方米的项目一期,就有高达1.5万平方米的园林面积,项目绿化率达50%。
不过,目前凤凰熙岸售楼处尚未完全对外开放,仅接受预约客户的一对一到访。
>>>>楼市追问
“中海现象”是否是楼市回暖征兆?
虽然凤凰熙岸热销,但业内将其定义为个案,与楼市回暖无关。
业内直言,“凤凰熙岸是典型的消化改善型刚需和高端投资客的楼盘,它的热销只是高端楼盘合理定价的成功个案,与区位、品牌、价格等综合因素有关。换成其他板块、其他楼盘则未必奏效,与楼市整体趋势一点关系都没有。”
一直关注楼市变化的尚恩经纪董事邓永忠更断定本轮调控受经济大势恶化、购买力下降影响,房价整体将下降2成左右。作为品牌楼盘的凤凰熙岸热销,是可以理解的“中海现象”。
是否截断高端市场多数客流?
而据记者了解,近期除了已经开盘的凤凰熙岸,天正桃源、雅居乐花园等都将推出总价在300万-400万元以上的豪宅产品。中海一天内232套的销售量,被不少业内人士定义为“抢开”。[本站现场直击:中海凤凰熙岸、保利香槟国际开盘]
事实上,凤凰熙岸销售虽佳,但并没有虏获所有豪宅客户。有购房者表示,凤凰熙岸一期清凉门大桥高架及高压线,每天车水马龙,非常嘈杂,是项目劣势。也有客户不满周边凤凰西街老小区危旧的环境。也有业内人士直言,按照目前楼市发展的趋势,房价还有下降区间,凤凰熙岸2万-3万元/平方米的售价仍有些高了,相形之下,楼市肯定会有性价比更高的楼盘出现。
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