[摘要] 自国务院楼市调控新政实施以来，北京住宅市场进入成交低迷期。不过，这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后，北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。
北京：开发商低价促销
自国务院楼市调控新政实施以来，北京住宅市场进入成交低迷期。不过，这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后，北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。
北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，环比上涨15.42%，为调控新政实施以来成交量首次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，环比增长16.95%；7月现房成交套数为776套，较6月的720套小幅上升。
8月前三周，北京市住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为3754套，日均成交179套，较7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量为3098套，日均成交量环比7月下降7.5%，住宅现房成交套数为656套，日均成交量环比7月上涨24%。
从7月和8月北京新盘的位置来看，大多数开盘的项目都集中在远郊区县。正是由于低价房供应比例上涨的因素，成交量开始出现环比回升。不过，与去年同期相比，北京楼市的成交量仍有明显下调。仅从8月第三周（16日-22日）数据来看，虽然住宅期房成交总量1017套，环比第二周上涨27.1%，但与去年同期相比却下降65.4%。
“从数据看，楼市依然延续调整趋势，目前市场成交量未达到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地产研究员张大伟认为，8月第三周成交量上涨，更多的是属于底部调整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比调控新政实施前多了1万多套，开发商的销售压力逐渐加大。
由于郊区县的低价房集中供应，北京6月和7月成交均价和开盘均价连续回落。7月的成交均价降至每平方米18877元，环比跌幅为3.22%；开盘均价回落至每平方米22500元，环比下跌3.61%。
业内人士指出，房地产调控政策的后续效果正逐步显现，目前入市项目大多采用低价策略。随着未来资金压力的进一步加大，加快项目销售和周转将成为开发商的主要目标。
上海：购房者沉不住气
上海楼市曾一度流传“房价下跌”的传闻，但绝大多数买房者仍感觉不到下跌的变化。开发商的“降价”和“假摔”成为市场争论的焦点。
在浦东新区工作的唐先生，在4月中旬刚交了2万元意向金。在国务院楼市调控新政出台之后，他经过考虑，索性毁约，2万元意向金“打了水漂”，从此天天关注楼市信息，盼着新政能让房价跌一点。但三个多月来，上海市区的房价仍“高不可攀”，郊区部分楼盘倒开始有了降价的“苗头”，这让唐先生有点动心，准备出手。
唐先生的想法与多数购房者的心态相同。“小跌就出手”成了许多购房者的选择，购房者沉不住气，加上部分开发商“试探性”降价，让上海楼市近期出现了“回暖”的迹象。
某机构统计数据显示，7月上海商品住宅成交均价为每平方米19444元，环比跌幅为3.2%。7月上海商品住宅签约3975套、成交面积43.3万平方米，环比分别上涨6%和2.12%。业内人士透露，购买婚房、等以满足自身刚性需求的买房者，是7月住宅成交量反弹最主要的买家。
成交均价似乎跌了，但买房者却没有感觉到。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期成交量出现反弹，开发商降价的可能性反而更小。
分析人士认为，从统计数据来看，成交均价下跌，并不意味着房价下跌。买房人的普遍感受是，上海许多区域的房价并没有下跌，中心城区房价依旧“高不可攀”。
陆骑麟认为，前段时间上海楼市成交均价连创全年，主要是由于成交结构造成的。“中低端楼盘销售较多，而由于国家一系列调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房卖不动了。”高价楼盘“卖不动”，低价楼盘“销路好”。
佑威及“楼市专评网”联合提供的数据显示，16日至22日，上海商品住宅新增供应面积达16.7万平方米，相当于前一周的2.46倍，虽然仍低于年均水平，但已是7月以来的点。同时，16日至22日，上海商品住宅成交均价为每平方米20095元，环比微涨1%，再破两万元。
同时，部分开发商玩起数字游戏。开盘前，先报出一个较高的预计开盘价。等到开盘时，再报出平常价格，并宣称“大幅降价”。其实，楼盘的实际价格，仍比周边或前期楼盘的售价高出不少。
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