[摘要] 4月份开始,政府房地产调控政策接踵而至,但多家银行在房贷业务上依然还是开足了马力,其增速远超总体贷款增速。同时,尽管16家银行全部实现不良贷款率下降,但也出现了像深发展这样房贷不良余额、不良率双升的个例。
咬定青山不放松,任尔东西南北风。这是今年上半年部分银行房贷的真实写照。
4月份开始,政府房地产调控政策接踵而至,但多家银行在房贷业务上依然还是开足了马力,其增速远超总体贷款增速。同时,尽管16家银行全部实现不良贷款率下降,但也出现了像深发展这样房贷不良余额、不良率双升的个例。[南京首套房贷7折利率销声匿迹 少数银行7.5折]
16家上市银行的中报显示,房地产贷款（包括开发贷款和个人按揭）在总贷款中的占比超过20%,在房地产行业不确定性加大的情况下,银行未来的坏账风险不可小觑。[银行集体提高贷款门槛 南京三套房贷有名无实]
深发展房贷不良双升
16家上市银行中,深发展率先感受到房地产调控的寒意。其中报显示,在房地产开发贷款中,今年上半年不良余额不降反增,不良率则从年初的1.48%上升到年中的1.82%。
关于房贷的细节数据,只有工行、建行、浦发、招行以及深发展5家银行进行了披露,除了深发展,其它4家银行在房贷上,不良率、不良余额还是呈现出一定的下降。[直击售楼现场:南京三套房贷仍然"明紧暗松"]
表面数据看,深发展的不良率大幅攀升,似乎其它银行的风险控制能力要比它强。但真实的情况没有这么简单。
上半年,16家银行贷款总的平均增速为11.6%,但深发展则只有区区3.92%。显然,信贷总额的缓慢增长,“放大”了深发展的不良率。
该行上半年开发贷款余额增加不到10亿元,不要说与农行、工行千亿量级的增加相比,就是在性股份制银行中,民生、浦发在开发贷款上200亿元的增量,深发展也是难以望其项背。
多数银行贷款总额的急剧增加,已难以看清银行资产质量的真实状况。令人担心的是,与贷款不良率整体下降的态势不同的是多家银行贷款余额上升。[南京三套房贷银行操作不同 怎一个"乱"字了得]
中报显示,上半年共有三家银行不良贷款余额在增加,分别是交行、民生和兴业银行。其中不良贷款余额增加的为交行,而增长速率最快的是兴业。
交行不良贷款余额从年初的250.09亿增加到253.33亿,增速1.30%,不良贷款余额增加。该行贷款总额增速12.57%,尚处于一个相对快速的增长通道,但其不良率降幅仅为0.14%,远低于16家银行不良率下降均值0.21%的水平。[银行房贷门槛再次提高 首套房七折利率已绝迹]
农行工行房贷投放最猛
各家银行津津乐道的不良率总体下降的背后,实则是各项贷款的猛放快投。
仅就房贷业务而言,净增量的为农行,其开发贷款和个人住房按揭上半年净增加超过投放2500亿元,增速高达27%。增速紧随其后的工行,上半年房地产贷款余额也增加了2451亿元,增速达到18.97%。
从增速上看,南京银行房地产开发贷款和个人住房按揭贷款与年初相比增速最快,为37.46%。中信银行增速处于第二位,为30.86%。[中国农业银行行长张云:9月1日起恢复法人房贷]
4月17日,被业内称为“新国十条”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布。新一轮房地产调控的政策措施之一,就是体现在金融支持上的限制增多。
与房地产市场正在经历寒冷的冬天迥然不同的是,银行房地产贷款、尤其是开发贷款的投放丝毫没有减退。16家银行年中报数据显示,与年初相比,房地产开发贷款行业占比整体增加,超过其他行业。房地产开发贷款增速平均达到17.76%。
多家银行在半年报中也有提示称“房地产市场风险较大”,但如此猛的贷款投放,以后会有多高的坏账,各家银行却丝毫没有提及。
命系房地产风险隐患大
随着银行在房贷上的跃马扬鞭,银行整体资产质量与房地产行业的关联度越来越高。
16家银行中,有14家开发贷款在公司贷款中的占比增加。其中农行和北京银行房地产开发贷款占整个行业比例高达15%以上,民生这一数据达到12.77%。浦发、兴业、工行、宁波银行房地产行业依赖度较高,占比均超过10%。
从信贷资产行业分布来看,截止到今年年中,16家上市银行房地产开发贷款在贷款总额中的占比达到7.7%,个人住房按揭贷款占比15.27%。二者相加,房地产贷款在银行总贷款中的比例达到了23%。
银行对房地产行业依赖程度越高,房地产市场变化对银行的影响就越大。A股市场所有112家上市房企的半年报显示,这些房企总共背负7836亿元的巨额债务。这些负债绝大部分来自于银行贷款。
业内人士表示,这些巨额负债在高房价时期问题还不是很大,一旦房价下跌,银行的风险就会凸现出来,“最终买单的终将是发放贷款的银行”。
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首套房
贷款利率7.5折
4月份新政出台以来，楼市调控政策在个贷上引起的反应明显。部分个贷人员告诉记者，近两个月来都没有接到一套三套房贷款申请，即使是二套房，也为数不多，目前贷款的主要人群还是首套房购买者。不过，不少去询问首套房贷款的购房人懊恼地发现，如今首套房贷款也没以前划算了，首付和利率优惠都卡得比较紧。[南京三套房贷全面收紧 政策未变银行成香饽饽]
记者从多家银行了解到，现在首套房贷基本上难以办到7折的利率。优惠幅度的要数工行和农行，利率也能打到7.5折。不过，这样的优惠幅度也是要满足一定条件的，如工行要求首付必须3成以上，且贷款者收入、工作、房源都比较好，农行则是在贷款人愿意支付4成以上首付的情况下，才允许优惠到7.5折。
此外，除了交行，江苏银行、华夏银行的首套房首付3成，利率能打到8折，其他银行大都只能下浮15%，即在基准利率基础上打8.5折。而部分中小股份制商业银行，利率则没有优惠，执行基准利率。对于此番收紧，银行表示，一方面是国家调控政策约束，另一方面也是受下半年信贷额度偏紧的影响。[银行集体提高贷款门槛 南京三套房贷有名无实]
二套房
个别银行认贷为主，三套房贷多家银行停贷
对于二套房的认定，各家银行无一例外表示，执行认房又认贷。不过，在具体操作中，还是有些许差别的。某大型国有银行表示，按规定该行是认房又认贷，但客户还可到客户经理处咨询，根据不同情况，该行可能会偏向于认贷。另一家国有商业银行也表示，规定认房又认贷，但操作中还是以认贷为主。例如，贷款市民本人以前没有贷过款，但名下有房产，那么，在认贷为主的银行，只要本人工作、收入条件好，所购房屋条件好，则可能比照首套房贷款给予优惠，而不是和二套房一样严格上浮首付、利率。[房地产调控百日后 没有一家银行再放信用贷款]
在三套房方面，继南京银行、江苏银行、民生银行停止三套房贷款后，兴业银行、中信银行、邮储、工行、农行、中行也暂停发放三套房贷。而即使没有停止三套房贷的银行，大幅提高的首付、利率也足以让人望而却步。交行、招行、北京银行、普法银行最近都将第三套房的贷款首付比例提高至6成、贷款利率上浮至50%。个贷人员算了笔账，5年以上期限贷款准利率5.94%，上浮50%就是8.91%。以购买100平方米，单价1.5万元/平方木计算，这套总价150万德房子，首付6成，那么贷款人光首付就要付90万。剩余的60万做10年期限的等额本息按揭贷款，那么总利息将高达26.95万元，相当于贷款金额的45%。[银行收紧开发贷款 囤地开发商将被列入黑名单]
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