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租赁成交量下降房租却还在涨 应该增加新房源

新华日报     2010-09-07 08:46

[摘要] 对长期提供价格稳定出租房源的包括个人业主,可以给予免征房屋出租综合税、退还购房交易环节税收、免征将来有可能开征的房产税或物业税等保有环节税费等优惠。

今年大学毕业来南京工作的小曹和两名同学合租在南京迈皋桥的一处老式三房里,9月初,房东来收取半年的房租时提出将月租金从此前的1200元上涨到1400元。房东的理由是,房子紧靠地铁,交通便捷,而且近期地铁二号线沿线的房子租金都在涨,他们当然也要涨。[7月份江苏房租同比涨了8.9% 已连续涨了11个月]

租赁成交量下降,房租却还在涨

昨日来自满堂红(南京)置业有限公司的最新统计显示,8月南京房屋租赁交易量环比7月下滑14.85%,同比2009年8月下降18.07%;8月租赁成交平均月租金1645元/月,环比7月的1550元/月上升了6.13%

5月南京挂牌租金均价为1576元/套,6月是1589元/套,7月1620元/套,8月1593元/套,可以看出房租水平在7月涨势明显,达到了今年以来的高点,8月虽有微跌,但仍处于年内高位。[房产中介表示:近三成租客只接受千元以下房租]

房屋租金最凶的一下涨了七成

满堂红(南京)公司市场部主管李宁告诉记者,一般来说,6-7月是传统的租赁旺季,此时刚毕业的大学生租房的多,推高了承租量。但是这部分群体大多是租价格便宜的房子,削弱了整体租金水平,而8月份之后,暑期租房热潮渐退,租赁市场上中低端客户迅即消减,8月毕业留宁租房的比例只有5.81%,而外地来宁客户成交占比升至41.2%,使得房租水平整体呈现上扬的态势。

不过,记者在采访中也发现,租金上涨并非普遍现象。

凡是位于地铁附近、生活配套便利的住房,租金都处于同区域较高水平。像鼓楼区聚福园小区9月初比8月上涨了60.5%,广州路小区上涨了51.64%;白下区长江花园、北门桥小区,租金较8月涨幅均逼近7成。反之,那些设施老旧、交通不便的房子,租金上涨并不明显。从一个侧面反映出这样的现实:尽管当前租赁市场整体供大于求,但像上述抢手的出租房源实际上供不应求。正是在有效供给短缺的情况下,一些区域的房屋租金才出现了明显上涨,造成了中低收入群体既买不起房也租不起房的尴尬。[四大原因揭示房租上涨 下半年房租可重归稳定]

“包租公”抬高了区域房租水平

有关中介人士告诉记者,租赁的定价从来都是随行就市,房东在出租时一般会参看同样的房子出租的均价以及过去的成交价,同时参考周边和本小区以及中介这里客源的需求。看上去,租金定价似乎主要取决于市场之手,但是,记者也了解到了这样的细节:

有的中介公司做起了租赁代理或独家包租业务,他们采用竞标的方式,将房租标价上抬,比如从2000元抬至2600元,再以租金年付的优惠,将这些出租房从房东手里聚拢到自己手里,从而垄断房源,然后坐地抬价。“因为中介在里面加价,所以对租金上涨有一定推波助澜的作用。”知情人士表示。

事实上,民间“二房东”也不少。他们从房东那里整租下房子后,再出租给其他人,从中赚取差价。知情人士还告诉记者,在一些需求旺盛的小区,“二房东”甚至会拆分单元出租,比如客厅较大的3室或4室住房,把客厅分割成8-10个平方的独立空间,每个空间分别转租,如此一来,租金收入更是可观。

更有这样一位运作规模较大的“包租公”,他一口气从房东们那里承租30余套河西毛坯新空房,进行简单装修之后再加价出租。“‘包租公’与房主签订的租赁协议是长期的,最短5年,长的则10年,所以房主认为租金收入稳定,一般也愿意把房子交给‘包租公’打理。”据了解,在投资房源较为集中的新城区,这样的运作模式可谓顺风顺水,可以形成一定的垄断规模,从而达到哄抬区域租金价格的目的。[新政、地铁、市场需求推动南京房租高烧不退]

既需盘活空置房,又应增加新房源

如何平抑租金,让中低收入群体租得起房?业内人士认为,从出台新调控政策的空间来看,政府或有开征“空房税”的可能。所谓空房税,是指当购房者买了房子之后,如果在政策规定的时间内自己不用、不租也不卖,就得交税。向空置房征税,在国外早有范例,如法国早就开征了空房税。

我爱我家的市场研究人士则建议,可以对目前开发商已建成和持有但出租率却不高的商业地产项目进行改造,改造成适合市场需求的出租房源,提供市场出租,在租金收入上给予一定税费减免。还应通过低价出让或出租土地,动用住房公积金和政府贴息等方式提供优惠低息贷款,采用REITS等创新性金融手段投融资,减免相关税费,鼓励开发企业和投资机构开发、长期持有和运营出租房,有效增加出租房源。[房租继续上涨 国统局处长赵继东"看不懂"]

对长期提供价格稳定出租房源的包括个人业主,可以给予免征房屋出租综合税、退还购房交易环节税收、免征将来有可能开征的房产税或物业税等保有环节税费等优惠。

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