[摘要] A股地产公司再融资已关闸一年多，近期，二次调控掀起的“限购浪潮”令房企已然紧绷的资金链再度雪上加霜。一方面，今年以来不断膨胀的土地购置量和开发投资额令房企的存货值显著上升；另一方面，信贷、信托、增发、企业债等融资形式齐收紧。限购令下市场再度趋冷，房企经营性现金流将面临更严峻考验。业内预计，部分中小开
A股地产公司再融资已关闸一年多，近期，二次调控掀起的“限购浪潮”令房企已然紧绷的资金链再度雪上加霜。一方面，今年以来不断膨胀的土地购置量和开发投资额令房企的存货值显著上升；另一方面，信贷、信托、增发、企业债等融资形式齐收紧。限购令下市场再度趋冷，房企经营性现金流将面临更严峻考验。业内预计，部分中小开发商很可能因资金困局而被迫降价促销，乃至面临被整合的命运。
根据国家统计局公布的数据，9月份，房地产开发企业本年资金来源环比已经开始下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。已公布三季报的莱茵置业前三季度经营性现金流净额为-21191.8万元，而去年同期，公司经营性现金流净额为6811.7万元。
与资金“截流”形成对应，房企开发投资却屡创新高。受中央加紧清查闲置土地以及地方扩大土地供应的影响，今年以来，房地产企业土地开发和购置的面积和金额增长迅速。统计显示，前三季度，房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费用7111亿元，增长83.7%。
业内人士指出，资金饥渴和开发升温并存，销售趋冷和库存上升并存是目前房地产行业的主要矛盾；而形成这些矛盾的主要原因是房价高企。由于房地产开发周期较长，市场形势的变化不会立即反映到土地储备和开发领域；因此，开发商的资金问题也往往会“陷得很深”。
截至今年6月底，A股房企总负债接近6000亿元，半数以上房企经营现金流为负值。以万科为例，上半年该公司有367.7亿元的销售资金回笼，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39亿元地价后，还要应付上半年新增38个项目的支出；截至6月30日，现金净流量已经呈现负值。
下半年开始，调控效果逐步显现，房企经营的压力陡增，三季度情况不容乐观。业内预计，下半年房地产企业整体负债率可能进一步提升。
一项的调查结果显示，88%的中国银行家担忧信贷政策收紧会给房地产行业的资金链带来压力，从而成为房地产行业的主要风险。同时，71%的银行家认为未来可能出现不良贷款额集中上升的情形。
不过，从行业惯例看，资金问题将主要集中于中小房企，部分企业很可能降价促销甚至变卖资产。大型房企虽然也已出现资金压力，但多数仍处于安全经营状态；其应对危机和资产周转的能力也远强于中小房企。而随着调控的深入，行业洗牌和整合将加速。
数据显示，3年前，国内拥有项目的房地产公司超过6万家，但到9月底，有开发项目地产公司已不足2万家。业内预计，经过多轮洗牌后，国内最终保有连续开发能力的地产公司可能仅剩下1000家左右。届时，地产行业的市场集中度和有序性将显著提升，土地、市政配套等要素资源的利用率将改善，市场供应也有望扩大。
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（来源：中国房地产报）
为“新五条”调控政策中的“杀手锏”,“限购令”正在向主要城市蔓延。截至10月15日,已有北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、温州、广州等11个城市推出限购政策。
尽管细节稍有不同,但以“在一定时间内限定居民家庭购房套数”为核心内容的“限购令”,毫无意外地成为这一次深化调控中最为严厉的政策,同时,也因其过于浓烈的行政色彩而备受争议。
限购化
“这一轮的深化调控政策,以限购令为代表,一个重要特点就是地方政府跟进的速度非常快。”在工商联房地产商会会长聂梅生看来,这将有助于对楼市的紧急刹车。
聂梅生对记者透露,据她此前在各地的调研,4月份的“新国十条”出台后,很多地方政府因有所顾虑而迟迟没有出台细化政策。
“一方面,地方不愿意主动将自己归入‘部分房价过快上涨的城市’,出台细则等于变相承认;另一方面,地方政府也在等待、观望,看政策是否会出现变化。”聂梅生表示,正是地方细则的滞后,“新国十条”的威力逐渐被市场化解。
在楼市回暖、价格再次蓄势待涨之时,中央政府再次“重拳”出击,并明令问责。因而,地方政府跟进调控的速度,明显快于以往历次调控,且“限定居民家庭购房套数”成为各地细则落地的主流形态。
10月15日,广州发布楼市调控细则,此前颇受关注的限购政策如期出台,规定广州市户籍家庭和常住的非户籍家庭只能新购一套商品住宅;非常住的外地家庭不可以新购商品住房;未满18岁的人士不能单独购买商品住房。
这是范围内第11个推出“限购令”的城市。此前,北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、温州等10大城市都出台相关细则,限定居民家庭购房套数。其中,深圳、福州和南京三地政策非常严厉,不仅限购新买商品住房,还将家庭原有住房套数也纳入考查范围。
9月30日,深圳出台细则,对于本市户籍居民家庭限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
10月10日,福州规定,从2010年10月10日起至2010年12月31日,本市户籍居民同一购房家庭,只能在本市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市五城区购买一套商品住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。
10月12日,南京规定,暂时限制购买第三套住房
其他城市的限购政策,如上海、厦门、宁波、杭州、天津、温州等,基本与出台限购政策的北京一致,即同一购房家庭只能新购一套商品住房。稍有不同的是,宁波对于无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波户籍居民,将暂停在宁波购房。也就是将外地投资客挡在了宁波楼市外。
在业已出台“限购令”的城市中,仅厦门、福州两地限定了政策执行期限到今年年底。其余城市则冠以“暂时”之名,并未限定具体日期。
此外,据记者了解,由于国土资源部、住房和城乡建设部及监察部10月11日联合下文,明确“省级政府稳定房价不力将问责”,目前越来越多城市传出“限购”传闻,如青岛、苏州等。
成交锐减
严厉的限购政策,在楼市成交上,立刻见到了效果。国庆后一周,北京、深圳等地楼市交易数据显示,受新政影响,成交量环比大跌约六成。
从限购政策最为严厉的深圳来看,10月8日至10月12日,深圳新房日均成交仅71套,与限购前(9月26日至30日)日均278套相比,下降了74%,与9月同期(9月8日至12日)也下降了53%;二手房日成交量也下降了80%左右。
美联物业三级市场总经理江少杰表示,10月市场交易量可能下滑三至五成。而深圳中院地产董事总经理李耀智更加悲观地认为,交易量下滑会达到六成,甚至还会增加到七成。
“近期的政策走向,令客户感觉到国家对房地产的调控越来越严厉,政策未来越清晰,他们越会观望。”李耀智表示。
中国房地产研究会副会长顾云昌也认为,限购将在很大程度上打击市场上投[简介 动态]资和投机的需求。“以往信贷政策调控,炒房者还可以全款买,现在有钱也不能买。”万科[简介 动态]总裁郁亮在近日举办的香港理工大学深圳产学研基地CEO论坛上透露,以“限购”为主要标志的新政出台后,万科的来访和成交都下滑了。他还预计,“限购令”短期内不会放松。
绿城[简介 动态]中国副董事长兼执行总经理罗钊明也告诉记者,纯行政手段的“限购”政策,将在未来一段时间内对市场带来巨大影响,成交量大幅下滑已经不可避免。
据记者不完全统计,在业已推出限购令的城市中,政策出台后的楼市日成交量都出现了40%~80%不等幅度的降幅。
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