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开发商们"很差钱" 房企资金链正面临断裂风险

搜房网综合整理     2011-02-11 15:50

[摘要] 自9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率,这也是过去4个月中第三次加息。另外存款准备金率经7次提高后,也达到19%的历史峰值。专家认为,房地产企业今后贷款将越来越难,融资成本越来越高,一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡,行业整合将加速。

(上海证券报)自9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率,这也是过去4个月中第三次加息。另外存款准备金率经7次提高后,也达到19%的历史峰值。专家认为,房地产企业今后贷款将越来越难,融资成本越来越高,一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡,行业整合将加速。

此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后,五年期以上贷款利率达到6.6%。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调0.20个百分点,由4.30%上调至4.50%。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称,以首套房商业贷款100万元20年期限为例,加息后月供增加117元。而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加,市场需求会因此而减少。特别是近期部分商业银行实质性取消首套房贷款利率优惠,这比加息更有杀伤力。

国泰君安房地产分析师孙建平认为,挤出投机、投资和保值需求之后,仅靠自住需求房地产行业无法维持稳定的销量,也难以维持目前的价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。对开发商而言,销量下滑对其资金链的影响更大。而更为严峻的是,从去年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。

SOHO董事长潘石屹认为,存款准备金率每提高0.5个百分点,意味着又有3500亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同,在资金紧张而银行贷款成本较低时,只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化。

不仅如此,多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来,21家地产上市公司公布了增发预案,预计募资432亿元,其中,仅有ST东源(000656)、道博股份(600136)、万泽股份(000534)通过了证监会批准。

在资金压力下,一些香港上市的内地开发商已开始加速多元化融资途径,其中,发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。碧桂园和恒大地产新年伊始便已相继在港发行债券融资。但房企海外融资代价也十分高昂,以恒大地产为例,今年1月14日发行的5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%,而在2010年1月和4月恒大先后两次发行共13.5亿美元债券时的利率竟高达13%。更有房企融资成本高达15%,这种融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。

此外,房地产信托融资难度也面临加大的趋势。有统计数据显示,房地产开发商通过信托融资也逐步减少,2010年10月份,共有253款信托产品,其中,资金流向房地产领域的有57款,占比22.53%。而到去年12月份,在302款信托融资品种中,流向房地产领域的只有29款,占比下降为9.6%。

戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏称,一次次加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力,全面收紧房地产企业的资金来源。如果一系列政策严格执行,实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险。近期已有不少房企通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局,一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。

专家认为,今年开发商“不差钱”的局面将改变,部分企业将面临被迫降价促销进行资金回笼,这也有助于房价适当回调。

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