开发商们"很差钱"房企资金链正面临断裂风险

房天下综合整理  2011-02-11 15:50

[摘要] 自9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月中第三次加息。另外存款准备金率经7次提高后，也达到19%的历史峰值。专家认为，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。

（上海证券报）自9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月中第三次加息。另外存款准备金率经7次提高后，也达到19%的历史峰值。专家认为，房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高，一些企业甚至可能会因资金“断链”而突然死亡，行业整合将加速。

此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到6．6%。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调0．20个百分点，由4．30%上调至4．50%。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，以首套房商业贷款100万元20年期限为例，加息后月供增加117元。而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加，市场需求会因此而减少。特别是近期部分商业银行实质性取消首套房贷款利率优惠，这比加息更有杀伤力。

国泰君安房地产分析师孙建平认为，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求房地产行业无法维持稳定的销量，也难以维持目前的价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。对开发商而言，销量下滑对其资金链的影响更大。而更为严峻的是，从去年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。

SOHO董事长潘石屹认为，存款准备金率每提高0．5个百分点，意味着又有3500亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化。

不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来，21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源（000656）、道博股份（600136）、万泽股份（000534）通过了证监会批准。

在资金压力下，一些香港上市的内地开发商已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。碧桂园和恒大地产新年伊始便已相继在港发行债券融资。但房企海外融资代价也十分高昂，以恒大地产为例，今年1月14日发行的5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7．5%和9．25%，而在2010年1月和4月恒大先后两次发行共13．5亿美元债券时的利率竟高达13%。更有房企融资成本高达15%，这种融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。

此外，房地产信托融资难度也面临加大的趋势。有统计数据显示，房地产开发商通过信托融资也逐步减少，2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22．53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，流向房地产领域的只有29款，占比下降为9．6%。

戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏称，一次次加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产企业的资金来源。如果一系列政策严格执行，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险。近期已有不少房企通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。

专家认为，今年开发商“不差钱”的局面将改变，部分企业将面临被迫降价促销进行资金回笼，这也有助于房价适当回调。

（上海证券报）房企陆续公布2010年业绩，包括万科A（000002）（00002）在内的地产巨头销售总收入均出现大幅上升，但在“新国八条”、房产税试点和连续加息的背景下，部分房企对2011年的楼市判断难言乐观，在银根不断收缩的大环境下，部分房企资金链面临断裂风险。不少在香港上市的内地开发商将目光投向海外，发行优先票据、债券等，但8%-15%的高息是融资的普遍利率。

公募大门基本关闭

继“新国八条”、房产税试点启动和加息的组合影响下，一线城市楼市成交量明显下滑，导致开发商销售资金回笼压力加大。作为资金密集型产业，随着调控措施的连续出台，在资金压力下，开发商或将降价抛售部分房源以解燃眉之急。

中金公司认为，限贷政策将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加，预计2011年新增开发贷款4000亿元，新增按揭贷款1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。

不仅如此，房企在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自2010年4月中旬以来，21家地产上市公司公布增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源（000656）（000656）、道博股份（600136）（600136）、万泽股份（000534）（000534）获得证监会的批准。招商地产（000024）（000024）、中天城投（000540）（000540）、滨江集团（002244）（002244）宣布停止实施，ST兴业（600603）（600603）撤回房地产重组申请，金丰投资（600606）（600606）和中华企业（600675）（600675）的重组受阻，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士认为，短期之内，房企再融资的大门不会打开。

三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。

此外，房地产信托融资难度也在加大。根据上海财汇统计的数据，近期房地产开发商通过信托融资逐渐减少。在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到2010年12月份，在302款信托融资产品中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。

海外“筹粮”过冬

关闭一扇大门的同时，或许会打开另外一扇窗。相对于A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一个“钱途”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草，但8%-15%的高息，已是内地房企在港融资的普遍利率。

2010年11月24日，新鸿基地产（0016.HK）发布公告称，已向香港联交所申请，把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。2010年10月开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日，恒盛地产（0845.HK）公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款；人和商业（1387.HK）11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元额外优先票据。在香港上市仅3个月的宝龙地产（1238.HK）日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据。

此外，方兴地产（0817.HK）、龙湖地产（0960.HK）、远洋地产（3377.HK）、恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）等在港上市房企也相继推出境外融资计划。

2011年1月9日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地（集团）旗下子公司提供了4000万美元的融资。恒大地产和合生创展也分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。

市场分析人士指出，随着新一轮调控的实施，开发商资金链将面临新的考验，如果市场回笼受阻，部分中小开发商资金链可能出现断裂，行业也会面临洗牌。