[摘要] 遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。
（上海证券报）遭遇了房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，2011年一季度，房地产企业业绩已出现明显分化。已公布的上市房企今年一季度销售数据显示，一些在二、三线城市率先布局、供货节奏较快的房企一季度业绩继续报喜，万科、恒大等知名房企依然领跑；而复地、富力等房企则遭遇一季度销售大幅受挫的窘境。业内人士认为，在调控背景下，供货节奏，二、三线城市项目分布占比等已成为决定房企业绩的关键因素。
作为行业标杆，万科一季度的业绩依然领跑整个行业。万科日前发布的销售和新增项目情况显示，今年一季度公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期相比，销售面积和金额分别增长145%和135%。其中，3月份实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%。
保利地产一季度的业绩同样喜人，1-3月公司实现签约面积132.03万平方米，同比增长30%；实现签约金额140.15亿元，同比增长72.39%。3月份，保利地产实现签约面积60.36万平方米，同比增长52.26%；实现签约金额66.13亿元，同比增长96.88%。
金地集团4月9日发布的一季度的销售快报则显示，公司一季度累计实现签约面积26.8万平方米，同比增长44.6%；累计签约金额37.2亿元，同比增长82.4%。3月份单月数据显示，公司实现签约面积9.9万平方米，同比下降10.6%；签约金额13.8亿元，同比增长12.1%。
在香港上市的内地房企也不乏业绩亮丽者。碧桂园今年一季度集团共实现合同销售金额约93亿元，合同销售建筑面积约144万平方米，同比分别增长约45%及26%。雅居乐前三月实现合约销售金额约94亿元，同比增长约62％；合约销售面积约72万平方米，同比增长约34％。
从年初确定的全年的销售目标来看，万科的季度完成1400亿元全年计划的25%，刚好达标；保利地产则完成了全年目标的27%，超额完成任务；而碧桂园完成430亿元目标的21%；雅居乐完成370亿元年度计划的25%。
几家欢喜几家愁，调控措施的持续深入让房企业绩出现明显分化。与标杆房企亮丽的销售业绩相比，一些公司一季度的数据隐忧渐显。
多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米，与去年同期相比，分别下降20%和42%。3月份，富力的销售额约22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿元年度销售目标仅完成15%。
复地集团一季度业绩同样不乐观，3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。
国泰君安证券地产分析师张伟明表示，在调控作用下，房地产企业业绩将根据供货节奏，二、三线城市分布情况和产品定位几个因素出现明显分化。供货节奏快，二、三线城市项目分布较多，且产品中高端项目占比较少的房企，受调控政策影响较小。
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（中国房地产报）2011年，楼市调控政策继续加码。房产税和各地“加强版”限购令出台，严重影响了购房者的预期，各大城市的楼市成交量持续走低。销售的放缓意味着房企资金难以回笼，开发商融资需求增强。但是，加息、银根收紧等消息接踵而至。在销售低迷导致资金链承压、融资成本高企的情况初现、预期难测的背景下，部分中小房企选择“断尾”求生，房地产市场或将迎来新一轮行业洗牌。
清科研究中心的数据显示，2011年的1月~2月，房地产行业的并购位居所有行业并购首位。短短两个月里，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额11.50亿美元，相当于去年全年并购总额的一半。
“断尾”计
中小房企开始选择转让旗下的项目求生。上海联合产权交易所网站上，近期处于挂牌转让期限内的项目，涉及融资达209起，其中房地产行业项目23起，位列。
以近期颇受关注的华丽家族转让项目股权为例，该事件被业内形容为华丽家族“卖子求生”。3月14日，华丽家族发布公告称，该公司将其持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.5%的股权一次性出让给上海弘圣房地产开发有限公司的另一股东搜候(上海)投资有限公司(SOHO中国全资公司)，总价约为7.88亿元。公告显示，截至2011年2月28日，上海弘圣总资产为21.98亿元，负债为13.91亿元，净资产为8.07亿元。
事实上，2009年8月，华丽家族就曾拟购盛大地产持有的弘圣公司，成为华丽家族的全资子公司。然而，随即地产融资大幅收紧，受此影响，华丽家族仅向盛大公司支付4.5亿元，尚有3.33亿元无力支付。
华丽家族此次转让弘圣公司股权主要是为了回笼资金。华丽家族相关负责人表示，本次交易将产生约3.6亿元的投资，这将有利于提高公司整体资产的盈利能力，同时将满足公司的现金流、改善公司的财务状况。
华丽家族“卖子求生”并非个案。今年1月底，佳兆业集团发布公告称，集团的间接全资附属公司佳兆业地产(深圳)有限公司与深圳市科拓建筑工程有限公司订立协议，拟以6.72亿人民币收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，以及浙江伍丰置业持有的土地项目。据悉，在出让股权前，浙江伍丰已经负债累累。
北京保丰永泰投资顾问公司相关负责人张皓在接受媒体采访时表示，今年来确实不少中小房企因为债务关系或信贷趋紧等政策因素，不得不转让旗下项目。但即使因资金紧张而“断尾求生”，公司同样能取得不错，资金问题缓解可以保证企业的后续发展。
记者在采访中了解到，资金吃紧的开发企业当前所做的不仅仅是“断尾”保命。在政策调控影响下，开发商对未来市场预期也发生了转变。多家在市场火热的时候激进进取的开发商选择了收缩战线、转型求生。
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收缩战线与合纵连横
根据北京贝塔咨询有限公司测算，截至2010年中期，101家地产上市公司的存货合计达13600亿元，已订约但未拨备的承诺资本支出达3500亿元人民币，合计存货占款超过17000亿元，较2009年底增长3000多亿，资产增速达到42%，平均超速24%，剔除股权融资影响，超速扩张的企业达到了六成。
但在地产界“资金为王”的规则下，强劲资金需求以及趋向封闭的融资渠道，使得众多开发商选择了收缩战线或者寻求合作。
近日，上海联合产权交易所发布的公告显示，上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权正在挂牌交易，挂牌价格共计5亿元。另外，加上1月12日，上实控股以5.64亿的价格出售河北永新公司78.13%股份，近两个月上实控股出售的资产总额约为43亿元人民币。
业内人士认为，上海城开此番大规模转让资产，是为了补充公司的资金，并为其在上海徐家汇(002561，股吧)的一个商业综合体项目作资金准备。据了解，该项目的总投资额预计高达300亿元。
业内人士认为，在融资趋难的大背景下，上海城开是有意收缩战线，专注一线城市开发。上实控股执行董事、上海城开集团总经理倪建达亦印证了这一猜测，他近日表示，上海城开将加大对一线城市的开发力度，收缩二三线城市投资，同时加大对一线城市综合体的投资。
而同样于近日意欲转让旗下优质地块的杭钢地产，则选择收缩战线专注二线城市开发。3月16日，杭钢地产将旗下的房产子公司——上海杭钢嘉杰实业有限公司打包转让。
杭钢旗下杭州紫元教育投资有限公司总经理张永杰表示，之所以转让上海的优质商业地块，是因为杭钢地产调整发展战略，即以长三角为中心专注二三线城市发展。同时，他也坦陈，此番转让也有平衡资金方面的考虑。
建发房产上海公司一位负责人对记者表示，杭钢地产作为年销售额仅有11.35亿元的开发企业，运作一个前期投入就超过20亿元的项目，在当前房地产融资几近陷入绝境的大背景下，开发难度过大。
一位业内资深人士分析，在市场环境不看好的背景下，开发商选择合作开发不仅可以分摊资金的压力，更分摊了风险。与其直面竞争，不如握手合作，这是减少竞争的办法。
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