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北大冯长春:高端物业开发应与城市规划、区位、文化结合

房天下   2011-05-05 16:43

[摘要] 世界华人不动产学会第一副会长冯长春教授表示,房地产企业的转型,在去年北京的“十二五”研究和政府合作中,分析了北京的房地产企业的结构、分组,也和国外做了一个研究。

编者按:随着近年房地产市场的快速发展,国内住宅开发水平有了很大进步。高品质住宅产品日益涌现,标志着高端物业正在成为房企转型升级的“蓝海”,成为广受关注的话题。5月5日,房天下主办的“2011高端物业与城市发展论坛”在南京阳明山庄隆重举行。世界华人不动产学会副会长冯长春教授在会上做了专题演讲,对高端物业的软硬件问题和南京房地产市场的趋势给出了理论的剖析和实务上的建议。


北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春教授

北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授表示,房地产企业的转型,在去年北京的“十二五”研究和政府合作中,分析了北京的房地产企业的结构、分组,也和国外做了一个研究。目前我国家经济快速发展,现在经过宏观调控以后是稳定发展的阶段,所以房地产业发展得也很快。因为社会经济的发展,需要房地产的拉动,住房需要房地产行业提供有效的供给。

所以像北京的房地产公司几千家,但是从结构来看,目前把它按照有国家资质的分别1234级企业,还有的是临时性的企业。很多像项目公司,加起来从比例结构上来看,有大型的企业比如说像注册资本在上千万的,人员比如说500以上等等这些企业,一级的企业很好,像北京的四级企业很多,像临时的项目级的企业占的项目更大。1234级企业,北京占到一半了,前几年只有20%—30%。 这是从市场的占有规模来讲,像美国的大公司占到市场的60%,而我们只有30%左右,这样就市场份额就少了。

企业的结构不合理,随着房地产的发展,市场规范,竞争也越来越激烈。所以要适应形势、经济方式的转型,伴随着经济发展来转型,同时要根据当前房地产的形势。从目前来看,住房问题成为国计民生的大问题,要加强调控、监管,房地产调控、监管会受到影响。但是实际上会让我们更好地树立市场的关系。政府部门通过多渠道来解决保障房。市场来进行细分,或者进一步规范细分,我想房地产企业转型,一定要加大规模这个方面发展,要有大的龙头的企业。这样对房地产业的推动有影响。

第二,有的公司要转型,市场竞争力弱的,这个时候,要做精一点,专一点。还有的公司做的也很大,有一些公司以普通的住宅为主,有一些专门做高档,像元通置业,以高档服务业为主,专业化更精细,这个就是发展的方向。第三,从别的行业来看,这也是一个方向,过去研究要有实用性,要面向国家的需求,社会的需要,而且还有有可操作性等等。过去提出“学研和产业结合”,那么有的时候要观产学研的结合,要为政府部门、社会、企业服务。发展到现在还有一个联盟的企业,把这些行业的相关联合起来做,可能取得合作共赢。

冯长春表示,前几天的台湾交流不光有竞争,还有合作。比如资金短缺了,就会有联盟,可以解决这个问题。从房地产的特点来讲,在不同的行业,有不同的说法,所以房地产将来企业要发展,必须要和中介、网站比如房天下、建筑开发商来合作。还有一个和装饰,房地产行业的年代性比较强,还有一个是管理,后期的服务很重要,现在很大的问题是出在后期的管理问题上面,还有就是以这种房地产最后实际的用途。联盟最后也会使“产固管用”来结合。高端住宅来根据不同的消费者来做产品。这个也是将来企业发展转型过程当中需要注意的问题。

另外一个产品的转型,有一些可能是单一性的。过去开发单一性的,有一些是综合性的,在建筑上,有建筑综合体,从一个项目上看,也是一个综合体。发展比如就高端的物业来讲,那么它会像综合体发展,还有一个是高端住宅、别墅、高档公寓会有一些其他的服务,比如休闲、会议的综合体。刚刚像杨总说的,阳明山庄有温泉、会议,这样就会像一个综合住宅的综合体发展。过去叫居住隔离,有人提出混合的,有高档的,有中段的,在限价房背景之下,做商品房,加强人与人之间的交往,这里从物业的价值来看,会不会受到相互的影响,这个要用辩证的角度去看问题。

但是以高档为主的综合体,另外一个要面向高端的服务,一个方面追求环境,更多的是追求软环境很重要。所以在营销策划里。比如说像在物业开发中,采取新的技术,新的理念,以前我做过一个项目,宽带都没有拉,但是他们拉上了,一开始房子卖不出去,最后我们做一个品质的评价,给推介出去,消费者很满意。其中有一个公务员,当时是城市改造拆迁,他看了很多房子,一看这个楼盘挺贵的,但是最后还是转到这个楼盘,为什么?因为买了以后物有所值。从这个发展来看,软环境可能是高端物业的一个方向。还有一个将来随着我们生活质量要求越来越高,除了自然的环境以外,还有服务的环境,还有一个就是我们使用过程当中,比如说你提倡绿色的,绿色的就是节能的、低碳的,也是一个将来发展的方向。

当然目前来讲,可能这种发展的成本,这是一个方向,尤其是高端的物业。比如说北京以前有一个项目,说“告别暖气、空调时代”,这个就是卖的很好,这个就是顺应发展的改革。像以前在北大方正搞一个激光造白,告别火、铅,迎来光和电。目前我们国家人多地少,但是大家对生活的质量要求比较高。高端物业发展是比较有前景的,因为需求量大,需要不同档次的,面积标准的,别墅可能要结合城市的生物、资源去定位的,所以需求是平稳这样的发展过程。

另外结合城市的发展,要结合自然的环境发展高端的,当然不能在风景区发展,结合这个去发展,也提高了土地的价值,本身的物业价值也提升了,另外也提升了文化、自然景观的保护。在重要的,区位比较好的,从资源的配制上,结构的调整上,发展高端物业,将来这也是一个发展的空间。

随着房地产的发展,房地产发展的前景,在城市化积极推进的过程当中,从40%多,到47.5%,“十二五”要达到51.5%,安全每年0.8的一个百分点增长,我们达到发达国家70%的水平。至少还有20来年,这种人口不断的转移,从农业人口变化非农业人口,我们进入城市,所以房地产在二、三线城市,在城市体积当中,是中等城市,有很大的发展空间。房地产是一个螺旋式、波动式地在前进,但是现在我们处在市场经济,受到金融的波动比较大,但是我们会收到国家的宏观调控。最近我像趋势是这样的趋势,房地产要根据不断的市场的变化去调整,就会获得成功。

冯长春教授还解读了高端物业开发与城市资源的创造性结合。他表示,对于高端物业,个是要和城市的规划结合,城市规划主要从城市的发展中间的形态、环境、基础设施、规划相结合,另外还要和区位结合,区位结合刚才实际讲了两个区位。一个是在繁华的区位,一个是在城市的郊区(城市结合部),高端物业当然是和生态环境的协调融合,比如像北京原来在西山属于生态,结合自己来做高档物业。另外一个从文化的角度,城区的功能的置换来发展高端物业,比如说老城区要保护,民族特色的建筑也好,还有一个是原来是住宅搞成一个休闲渡假,这也是一个高档物业。还有一个是在收入高的人的住宅,有特色的,比如说外国,喜欢中国的文化,这也可以作为一个发展高端。现在我们究竟环境,讲究人和城市的和谐,把小环境、小气候引入城市,绿色的、生态的、低碳的。现在把低碳和生态结合起来就好了,低碳是植被比较好,尤其是草地、包括草的根系,结合这些,改变了城市空间的形态,利用这样来发展。

标签: 南京 楼市

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