[摘要] 在限贷限购限价等一系列严厉政策下，一线城市住宅成交量出现大幅滑坡，而商业地产的吸引力则骤然增加，开发商纷纷“弃住从商”，多种模式试水商业地产。
（上海证券报）在限贷限购限价等一系列严厉政策下，一线城市住宅成交量出现大幅滑坡，而商业地产的吸引力则骤然增加，开发商纷纷“弃住从商”，多种模式试水商业地产。
继华润、保利、金地等开发商先后宣布商业地产计划和目标后，一向以住宅专业化为目标的万科也表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。
记者注意到，相关数据显示，2010年我国商业地产市场规模增长率在25%以上，而住宅增长率仅为7.6%左右。由于楼市遭遇史上最严厉的调控，这助推了开发商向商业地产转型，其中不仅有凯德、九龙仓这样的外来开发商，还有富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企，转战商业地产似乎成了开发商们的“识时务之举”。
“就在前不久，阳光新业与西安北关村达成合作意向，将城中村的老旧商场进行改造，项目将改造成当地的一座大型商业综合体。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿说。
他表示，虽然对老项目进行改造在诸多方面受限，但能够有效缩短开发时间，提高开发速度。
另据记者了解，目前万达、华润置地等房产企业，均出于成本等因素的考虑，偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市，作为新增土地的重点区域。
“与阳光新业不同，更多房企采用‘自建物业’模式进军商业地产，如华润、凯德置地等。”另一位业内专家分析指出，虽然模式各有不同，但弃“住”从“商”的方向是相同的。
“开发商一哄而上，但是商业地产这块蛋糕没有那么好消化。”李睿直言，未来三年内将有不少商业地产项目出现经营问题，出现一轮整合，有实力的开发商将抓住机会，快速扩张。
据分析，经营商业地产项目特别是零售商业项目，涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力都很高，这也是熟悉住宅开发的万科，对商业地产开发谨慎的原因之一。
上述业内专家表示，并非所有开发商都具有己成熟的商业地产运营能力，加之商业地产从拿地到设计规划以及后期运营都与住宅开发有着巨大区别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险，未来出现经营问题将是大概率事件，整个产业出现整合也在意料之中。
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楼市投资转向 主要城市商业地产租售价格上涨
（上海证券报）来自中原地产的统计数据显示，今年4月，国内商办用地市场供求整体平稳，写字楼市场供应有四大城市出现下降，销售也出现一定幅度下滑。但总体来说，写字楼销售市场依旧供不应求。同时，写字楼租金全面上涨，北京、深圳两大城市更是遥遥领先。业内分析人士认为，宏观经济保持平稳和部分楼市投资资金转向商业地产的等因素，导致写字楼市场出现租、售价格同步上涨的现象。
4月各地土地供应面积有所增加，但成交大幅回落。中原地产监测的15个重点城市土地供应和成交数据显示，商办土地供应面积为221万平方米，环比增加38%，但同比减少17%，低于前12个月247万平方米的平均供应水平。商办土地成交面积为66万平方米，环比大幅减少71%，是自2010年下半年以来的位。
15个重点城市商办土地4月成交面积和金额分别为66万平方米和88亿人民币，环比分别大幅减少71%和45%，达到自2010年下半年以来位。其中4大一线城市成交额环比下滑近8成，在15个重点城市中占比约为25%。成交比较活跃的大都是国内二线核心城市，包括沈阳、杭州和南京。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，鉴于近几年部分城市商办用地大规模放量，未来市场消化情况存在压力。因此近期在知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，开发商并未表现出激进拿地态势，同时地方政府供地力度也并未增强。
统计数据还表明，4月四大城市写字楼供应量总供应面积约17万平方米，销售面积约37万平方米，供求比为0.45，总体依然呈现明显的供不应求态势。写字楼租金也环比全面上涨，其中北京、广州和深圳三城市环比涨幅超过4%。
刘渊预测，一方面目前各地写字楼市场潜在有效需求依然存在，一旦优质物业大规模入市，有望拉动成交量快速回升；另一方面，写字楼市场供不应求态势将进一步推高写字楼售价。以上海为例，上周商业办公房源的成交面积高达20.88万平方米，超过了商品住宅的成交面积。商业地产的成交火爆也带动了开发商推盘入市的积极性，漕河泾浦江科技广场等写字楼项目的入市受到市场的热烈追捧。
刘渊认为，最近半年内，部分一线城市甲级写字楼市场出现租、售价格快速上涨现象，一是由于近期国内宏观经济保持平稳增长，二是部分住宅投资资金转入写字楼市场。“住宅销售遭遇限购，开发商不得不开始动商业地产的脑筋，通过写字楼、酒店式公寓、旅游地产等商业项目的销售回笼资金。同样的，不少楼市投资者也开始将资金从住宅投向商业地产。”三亚中铁置业副总经理马超骏告诉记者，该公司开发的三亚“地王”项目已在上海找到一位一次性购买价值2亿元商业房源的大买家。
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（财新网）19日，DTZ戴德梁行发布第三季度研究报告会，称商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，而未来约有4500亿元保险资金投资商业地产，此举有利于中国商业地产体现其应有价值，提升物业品质。
报告称，从目前实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出：“房地产政策方面仍有较多调控，在目前的市场气氛下，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，相信更多商用物业的大宗交易将会出现，而一些大型的商业地产开发商也将获益。”
曹建分析称，一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。
一个商业地产项目通常需要三年到五年的资金回笼周期，而保险资金的进入将给开发商多提供一条融资渠道和退出渠道。尽管有相当一部分开发商正转型进入商业地产领域，但也不乏部分传统住宅开发商因受困于资金链压力而仍处于观望状态。报告称，与险资的合作，可能在一定程度上推动这类开发企业也积极投入商业物业的开发领域。
报告分析称，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，但由于商业地产投资者大多是机构，更多看中长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，商业地产市场在未来仍然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。“保险资金是长期持有一个项目，不存在短期炒卖。相对来说，住宅市场更加大众化，更多受供需和政策影响，因此商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。”曹建分析称。
对于各地出台的限购令，DTZ戴德梁行研究顾问部助理董事王晨分析称，开发商对此都呈观望的态度，目前市场价格仍是“高位运行”，说明政策的效果并没有完全呈现出来。若限购令持续半年，刚性需求得到一定程度的释放，就会有明显的效果。
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