[摘要] 7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运向记者表示，房地产调控已经初见效果，部分一线城市房价环比下降，大多数一线城市房价环比涨幅收窄，下半年随着保障房大量入市，房地产调控效果会更加明显。
（21世纪经济报道）7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运向记者表示，房地产调控已经初见效果，部分一线城市房价环比下降，大多数一线城市房价环比涨幅收窄，下半年随着保障房大量入市，房地产调控效果会更加明显。
据测算，6月商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。
6月份房屋交易量上升和房价环比下降说明房地产调控已经迎来了“价跌量涨”的阶段，历时1年多的房地产调控僵局终于被打破。
调控效果显现
北京市房协一位负责人向记者表示，北京市主要城区和新城区房价已经出现明显下降，北京市正在统计有关数据上报，结合北京市制定的年度房价调控目标，就房地产调控做阶段性成果上报。
盛来运向记者表示，房地产调控效果最明显的是一线城市，尤其是北京等一线城市，6月份房地产市场出现了比较明显的价跌量涨的情况。
从数据来看，虽然销售面积依然呈上涨态势，但房地产调控已经初现成效，销售上涨出现了明显分化，较具代表性的一线城市持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则是上涨的动力。
记者调查发现，北京、上海、广州、深圳等一线城市的成交量持续萎缩。其中，北京上半年商品房期房住宅市场销售量同比下降15.7%。
而房地产调控成效，还表现在的土地市场变化上。根据《2011年1―6月130个城市土地市场交易情报》报告，上半年，130个城市住宅类用地成交面积为1.6亿平方米，同比减少6%。成交的楼面地价均价为1451元/平方米，同比下跌13%。
僵局已破
张月表示，房地产调控效果显现一般会经历：量价僵局价跌量涨量价齐跌等阶段，而个量价都不动的阶段是最困难的，也是考验调控政策耐力的。按照上述三个阶段的走势，接下来会是价跌量涨的阶段，而这个情况在6月份的成交当中体现最明显。
根据国家统计局公布的数据，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3%，增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐现象。
与此同时，虽然成交量已经回涨，但在多重压力下，开发商仍将面临很大的资金压力。根据统计局公布的数据：上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年连续18个月。
张月认为，降价销售仍将是下半年的主调，价格有望迎来拐点。
虽然量价关系已经出现积极变化，但是房地产调控效果仍然需要加强，突出表现在三四线城市房价上涨势头明显，部分一线城市降价动力不足，与此同时，通胀的压力又给房地产调控带来新的压力。
中国房地产研究会副会长张国强表示，上半年的销售主要由市场的刚需支撑，而就销售范围来说，北京、上海等一线城市成交量萎缩明显，而三四线城市成交量飙升从而拉高整体数据。
而进入下半年，在上半年刚性需求、改善性需求依然旺盛的基础上，CPI的走高可能激活楼市的投资信心，迎来投资客的回归。
对此，张大伟表示，历经了一年多的房地产调控已经骑虎难下，面临下半年的楼市反弹的威胁，房地产调控或持续加强。
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，此后政府将在房地产调控政策上做好政策储备，稳定房地产市场，保证调控效果。
日前，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（以下简称《通知》）。
张大伟指出，根据上述通知，房地产调控范围已经不止于买卖市场，更延伸至租赁市场，这在一定程度上说明了年内房地产调控力度不会放松。
而根据有关数据，截至7月份，11大重点城市的存货总量高达63.4万套，环比上涨0.9%。其中北京的新房住宅库存量已逼近11万套，创今年新高。
张大伟表示，库存量的增加表现了买方市场将逐步掌握主动权，如此将影响部分等待政策缓和的开发商的价格心理，预计三季度房地产市场将继续萎缩。
北京房价开始“迫降”二手房或先燃降价战火
财经日报北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套。这是时隔两年半，商品房成交量再次超过二手房。
链家地产首席分析师张月接受《财经日报》记者采访时表示，商品房成交超过二手房，并不是因为近期商品房的成交量上涨过快，而是由于二手房成交量大幅下跌。和今年年初相比，北京的二手房成交量已锐减66%，商品房成交减少12%。“两者都出现下降，只不过一个是锐减一个是平稳下降。在供需逆转、买方市场已经过渡到卖方市场的大势下，北京房价进入"迫降"通道几成定局。”
曾经去昌平回龙观地区看过二手房的李小姐最近每天都能接到中介的电话，“回龙观龙泽苑有套房子，之前业主卖2.2万,2.3万，现在1.9万就卖！”按该中介的说法，此套住宅较之前下降了3000元/平方米左右。
据“链家地产”市场研究部统计，当前市场上已有23个区域出现了房源“量涨价跌”的业主急售现象，其中不乏热点区域，如北三环和平里区域、东三环CBD区域。
链家地产全市出售房源量短期上涨14%左右，而房源挂牌均价下降了700元/平方米。
张月表示，从4月份开始，连续三个月新增客源量一直呈现下降趋势，7月周新增客源量再次下行12%，创2009年5月以来连续26个月的新低。
张月认为，加息影响逐渐显现后，预计下半年北京楼市交易将再次深度萎缩20%左右。
中原地产研究总监张大伟认为，二手房价下调的主要原因就是新盘的低价入市，以房山区的万科长阳半岛为例，由于该项目的保障性住房以12500元/平方米的价格低价入市，一进入市场就占据了上半月的大部分销售份额。
即使如此，长阳半岛在“京十五条”后的几次开盘，明显没有之前火爆。自去年4月本轮调控开始后，长阳半岛曾延续了5次“日光”销售纪录。而在今年2月最严厉的“京十五条”限购政策出台后，长阳半岛的当日销售量一再走低：3月、4月、6月三次开盘销量分别为63%、43%及39.1%。同区域近日以13200元/平方米的低价开盘的首开熙悦山，当日销售率还不到10%。而从2009年下半年开始被追捧的通州区域，上半年签约率约18.3%，销售乏力。
根据张月介绍，6月份新建商品住宅市场出现年内次的井喷推盘，超万套的供应量在一定程度上推动了当月成交量的上涨，但是这种推动力在进入7月份后有所减弱，不少楼盘的销售量已经进入个位数。
根据链家地产市场研究部统计，二季度新开期房项目中，7月周有12个零成交项目，有32个项目成交量不足10套，去除不再推进销售进度的尾盘外，仍有21个项目本周成交量个位数，占新开期房项目的38%，和上周相比成交量个位数的项目增加了5个。
“价格下降已经成为定局。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋斩钉截铁地告诉记者，“现在很多大开发商资金链已经十分紧张，比如碧桂园，它最近的融资利息已经达到15%左右，压力十分大。此外，四季度又到了房地产企业支付银行贷款等回款的关头。目前来看一线城市需求并未回暖，但回款压力增大。因此可以预估从三季度开始会有相对大的价格下降出现。”对于下降幅度，杨少锋表示，“对比年初应该是下降10%~15%。”
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