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多地库存逼近历史高位 有望改变开发商博弈预期

房天下综合整理   2011-08-03 14:10

[摘要] “史上最严”的楼市限购政策出炉半年后,楼市在限购猛药作用下,成交量急剧萎缩,开始迈入价格博弈区间。多位观察人士指出,存量房数量攀升,无疑变成房地产开发商心头隐忧,僵持多时的价格僵局,或已到了破冰临界点。

(来源:新华日报)在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后,楼市在限购猛药作用下,成交量急剧萎缩,开始迈入价格博弈区间。多位观察人士指出,存量房数量攀升,无疑变成房地产开发商心头隐忧,僵持多时的价格僵局,或已到了破冰临界点。

成交量萎缩存量房攀升

上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局,即成交量大幅下降,存量房大幅攀升。

据杭州透明售房网统计,截至6月28日,杭州市区(不含萧山、余杭)上半年新商品房总成交10545套。其中,住宅成交6523套,这一成交量是2007年以来同期成交的点,较2009年同期下降77.4%,较2010年同期下降9.2%。

报告显示,截至6月30日22时,杭州主城区存量房达29371套,住宅存量达18065套,两者均刷新了两年来库存纪录。

进入7月,杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势,但杭州的存量房数量依旧不减。7月17日,杭州主城区商品房存量达29999套,再创新高,其中住宅就占18568套。

年初实施限购政策以来,杭州楼市供应量增加了50%(不含萧山、余杭),但成交量却创近五年来的新低,这使得杭州楼市存量房大幅增加。

成交量下降也体现在二手房>二手房交易上,据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍,今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。

卖方继续捂盘 买方依旧观望

类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。“史上最严”限购政策拉低了成交量,消费者多持观望情绪。然而在此关口,开发商却有自己的“算盘”。很多开发商以为,限购政策年内肯定取消。在此预期下,即使成交量大幅萎缩,开发商依然捂盘惜售,房价始终没有松动。

转战二、三线城市,开始成为开发商博弈限购的有效手段。统计显示,浙江今年6月房价涨幅居前的均为二、三线城市,且同比涨幅大都超过5%。一些开发商也进行战略性降价,暂时抛盘回笼资金。但总体来看,在严苛的楼市调控政策下,开发商宁愿增加库存,也要确保房价相对稳定,以化解楼市整体下行的趋势。

房价下降动力十足?

7月12日,国务院常务会议提出,房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。22日,中央政治局会议强调,要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设,坚决遏制住房价格过快上涨。

有业内人士认为,政治局会议提出房地产市场调控,将对市场产生重大影响。就杭州楼市来看,存量房已接近历史高位,在二、三线城市限购的影响下,存量房将很难短时消化。杭州楼市下半年潜在的供应量仍然很大,存量房有进一步攀升的可能。

与此同时,不断趋紧的货币政策也将进一步压抑需求,拉低成交量,推升库存。这使得开发商的融资渠道变窄,融资成本增加,资金链条有断裂的危险。

分析人士指出,随着存量房的增加和需求的压抑,局部市场处于微妙的动态平衡状态,甚至呈供过于求局面,房价下降动力应十分充足。楼市反转处在“一触即发”的关键时间。丁建刚支持这一看法。据他观察,杭州的楼市正在发生变化,新的价格体系正在悄然形成,一些新开楼盘的价格下降达到了15%-20%,甚至更高。

房价过快上涨的二、三线城市纳入限购范围,将改变开发商的博弈预期,房价合理回归的“时间窗口”正在打开。分析人士提醒,房地产市场调控关键看政策执行,在房价合理回归窗口打开以后,更应充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价,使房价合理回归具有持续性、稳定性。

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