[摘要] 记者昨日获得的一份重庆房地产销售价格的内部报告显示，近期重庆部分楼盘一夜之间大幅降价，其中不乏和黄、金科、鲁能这样的大型房企。
（上海证券报）重庆、杭州等二线城市的楼市已由小打小闹的试探性降价，逐渐转向深幅调整。
记者昨日获得的一份重庆房地产销售价格的内部报告显示，近期重庆部分楼盘一夜之间大幅降价，其中不乏和黄、金科、鲁能这样的大型房企。
数据显示，金科太阳海岸别墅由套内12000元/平方米降至9000元/平方米，降幅24%;和黄珊瑚水岸由15800元/平方米降到10800元/平方米，降幅32%;鲁能星城由10800元/平方米降到8200元/平方米，降幅24%;北滨路招商江湾城由12500元/平方米降至8800元/平方米，降幅近30%。
昨天，记者致电和黄珊瑚水岸销售人员，被告知新一批房源已经开始认购，几乎是同品质房源，价格已经进一步下探。“1、2幢全部卖完了。现在开始办3、4、5幢的VIP卡。”销售人员称，面积为74平方米的二房，售价为10200元/平方米起，115平方米的三房，8000元/平方米起。而两种房型在今年4、5月份时的价格分别为1.8万-1.9万元/平方米和 1.3万-1.4万元/平方米。
记者在采访中了解到，重庆楼市的大幅调整就发生在最近半个月内。10月初，当媒体广泛关注上海、北京、深圳等一线城市的降价促销时，重庆还只是部分楼盘小打小闹的试探性降价。龙湖地产在重庆启动的易房节，也不过是降价5%至8%。但随着一线城市大幅折让促销，加上楼市政策信号越来越明确，重庆等二线城市开始跟随调整。
除重庆外，杭州也成为开始深幅调整的二线城市代表。有媒体报道称，中海地产在杭州的紫藤苑正全力促销最后一批房源：136平方米非毛坯的大户型房源均价从国庆前的每平方米1.7万元调整到目前的1.2万元，降幅接近30%。结合中海地产在深圳、上海等地的领先降价，业内人士称，中海地产是这一轮调整中反应最快的国资房企巨头。
“对于开发商而言，目前的楼市降价，真可以用惨不忍睹来形容。而这种趋势一旦形成，更多跟随性降价一定会到来。”一位大型房地产企业负责人告诉记者。
（新京报）房价降声一片。继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。
华东领降
进入10月下旬，楼市颜色剧变。从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。最终，由于房价降幅超过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。
截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送非毛坯，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台(微博)更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，达到11000元/平方米。
不止万科，10月29日，招商地产(17.79,0.36,2.07%)(微博)在深圳推出的果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩(微博)也以低至6000元/平方米左右单价开盘。
龙湖、首创、恒大、富力等大型房企的部分项目也纷纷降价促销出货，部分楼盘价格较降幅超过20%。10月底，恒大地产在广州推出的银湖城项目，其湖山楼王售价仅4180元/平方米起， 并附带2000元/平方米豪华装修；首创位于成都的首创东公元目前在售均价5500元/平方米，优惠17%。
据中原地产调研显示，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。
北京接棒
业主维权并没有阻挡降价潮的蔓延，近日，北京楼市降价也已渐成燎原之势。
11月1日，记者从位于昌平的金隅万科城(微博)获悉，该项目将于11月底推出三期新房源，合计600余套，户型为80-110平方米2-3居，均为非毛坯交房，暂定均价为14000元/平方米，较上期房源低3000元/平方米。对此，记者致电售楼处，接电话的一位销售人员告诉记者，与前一批房源相比，即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些，而且临近附近某公司的大烟囱，视觉效果也更差。尽管如此，在超低价诱惑下，截至目前的排号人数已经达到600余人。
除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国际城近期以13400元/平方米的超低价开盘之后，10月25日，通州又一新盘东亚逸品阁宣布拟以13200元/平方米于年底入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在13200元/平方米基础之上又打了8.5-9折，该价格无疑将通州楼市的底价拉至13000元/平方米以下。
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后，近日，大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到，位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘，同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以11800元/平方米均价于上周末开盘。此外，位于房山区的翠林漫步以12500元/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城等几个万元以下楼盘，均创出区域价。
库存压力骤增
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的金九银十两个月内，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产(微博)分析，10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%，比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套)，创造了2009年6月以来的点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。此外，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
房价拐点将至
“作为成交重点和限购最严厉的城市，北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用”，链家地产首席分析师张月(微博)认为，因此知名房企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎，但业绩压力并未有所缓解，作用于价格上不仅降幅会继续增加，降价轨迹也渐趋明朗化。范围内大型房企降价销售潮虽然是在上海迸发，但预期未来的这种“辐射式”效应将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。
根据链家地产市场研究部统计显示，在今年入市的90个项目(多期开盘)中，已有53个调低当期售价，占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿，在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称，从“银十”市场情况来看，开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈，买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也对记者表示，目前房价下调趋势已经非常明显，调控效应已经逐渐显现，特别是一线城市，可以说已经非常接近拐点。张大伟认为，如果本轮调控能够持续到明年，那么预期明确的房价拐点将出现在明年3月左右。
大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略；另一方面则表明房价下行的趋势更加明显，不可逆转。21世纪不动产首席分析师常智表示，在现有调控政策不出现松动的情况下，随着更多开发商加入降价潮，房价下行趋势将由一线和重点城市逐步向二三线城市蔓延，一些没有实力的小型房地产企业，被市场淘汰的可能性很大。常智预计，随着更多开发商加入降价行列，更大范围的降价潮或将出现在1-2个月以后。
（南京晨报）时近年末，开发商今年跑量的最后机会越来越少，但库存房源却毫不留情迅速增加，截至11月1日南京全市库存住宅已突破4.6万套，而且业内统计接下来的岁末还将新增1万套以上住宅，这意味着最快这个月5万套大关就将冲破，这仅比2008年“拐点期”的同等库存量延迟了一个月，库存的加大才是真正的“生死时速”，与此同时，南京整体房价的连续“阴跌”也将导致岁末降价潮的进一步扩散深化。
存量“加速度”惊人，本月南京楼市存量住宅就将突破5万套
自下半年开始，南京楼市的存量包袱就在以加速度变大，上半年楼市就早早预留3.5万套库存，8月份的住宅库存随之从3.6万套一路增长到3.8万套，9月已 过3.9万套，待售面积约450万平方米，几乎为去年全年销量。10月初，楼市存量又站到了4.2万套的高点之上。
而截至11月1日网上房地产的数据则显示，南京全市可售住宅套数已经达到4.66万套，约合527万平方米，记者注意到，这个存量数据的增长幅度又显著超越了以往几个月，从7月份至9月份，南京楼市住宅存量由3.5万套一路上升到3.6万套、3.8万套，平均每月维持上升1000~2000套的数量，但是10月份猛然上抬至4.2万套，增长了近4000套，11月初又上扬至4.6万多套，一个月增长了4000多套。
出现这一加速度的直接原因，就是开发商在不断跑量，10月中旬尤其是秋交会之后，业内人士都发现一个明显趋势，无论是一线大开发商如万科、保利、华润、苏宁，还是中小企业的楼盘，都在不约而同加速上市步伐。统计显示，整个10月份南京楼市新增的上市房源已经达到7000多套，除了国庆节后秋交会开幕的一周外，“银十”的每一周南京楼市几乎都有10家左右楼盘上市，国庆节期间达到破纪录的18家，10月份最后一周也达到13家，扎堆上市使得市场存量加速扩大。
巨大的存量包袱还出现新动向，365网尚数据监控中心统计的结果预测称，年底最后两个月，南京全市将有67个楼盘推出79批次的新房源，新增房源套数达到了1.15万套。其中11月南京楼市中有新房源上市楼盘共49家，推出的房源量达到7500套。12月份有30个楼盘上市，计划推出近4000套房源。这么一来，保守估计到年底之前，南京楼市存量将铁定突破5万套之巨，最快本月就可增加到5.3万套。
突破5万套大关只比2008年推迟1个月，可售住宅将要卖上一年
在巨大的存量包袱已经“杀至”的情况下，10月份的楼市成交却依旧低迷，以至于同比去年水平再度被“腰斩”。网上房地产统计显示，10月南京楼市新房成交3300套，虽然这一销量环比9月的3209套基本持平，然而与去年10月6835套的成交水平下跌了五成多。而在此之前9月份的成交也已经下滑接近一半，销量减半使得楼市未来前景再度堪忧。
事实上，南京楼市日均销量一直很难有所起色，365监控数据显示，10月南京楼市日均卖房110套左右，相较于9月份略有增加，但增加幅度不是很大，在22家推盘的项目中，仅7家楼盘的当日去化率超过5成，9家楼盘当日去化不足4成。甚至有部分楼盘因为成交遇冷而“取消“公开推盘改为平常持续认购，普遍的推盘遇冷也反映出买房人“买涨不买跌”的持续观望心理。另一方面，推盘量却在不断加大，使得楼市库存量越积越多。
高速的存量增长，使得今年南京楼市突破5万套大关相比2008年低谷时期只晚了一个月，2008年1-9月份，全市商品住宅可售房源总量达81390套，截至9月末，累计成交套数30626套，剩余可售套数48222套，较8月末又增加6584套。1-9月份整体消化率为40.8%，按1-9月份的平均消化速度，余房消化周期达到14.2个月。而今年1~10月份的数据则显示，全市前10月累计可售的78668套住宅中，截至11月1日累计成交46935套，前10个月的整体消化率也仅在60%左右，按照这一消化速度未来存量住宅还要卖上10个月，如果年底之前突破5万套，那么住宅存量将有可能足够卖上一年。
房价连续4月“阴跌”已出现累加效应，去库存只能“明降”
“天天都在考虑价格问题，天天都在看销售状况。”在仙林某楼盘营销负责人桌上，记者看到了厚厚一叠楼市销量统计，近一个月每个楼盘的去化率都赫然在目。库存房源就需消化一年多，上市数量还在增加，楼市销售压力可见一斑。
事实上，10月底开始已经有若干楼盘在开盘前出现了突破先前预期价位和人们心理水平的“跳水”行为，10月底，先是仙林一家上市纯新盘在曝出13500元/平方米的价位后，突然以11400元/平方米起售，均价12000元/平方米左右的水平低调开盘。相比预期平均下调了1000多元/平方米，仙林湖的一家央企楼盘近期也传出消息称，新推的一幢房源将以“优惠”名义，均价从此前的11500元/平方米降至10800元/平方米，其中部分房源单价只有10600元/平方米。江宁百家湖的一家高档非毛坯楼盘近期也出现预期价格“跳水“动作，新推房源从3万元/平方米以上的近期“天价”滑落到均价2.58万元/平方米，单价一套房1.9万元/平方米，普遍比预期价位降低3000多元/平方米。
包括高档楼盘在内的新开项目纷纷突破一个月前的预期价格整体下探，也反映了南京楼市整体连续“阴跌”的压力开始释放。0.2%、0.1%、0.2%、0.1%，4个月以来南京楼市整体房价就是这样整齐地一路小幅下滑，但这种整体“阴跌”一旦持续发生作用，对于各家楼盘的价格冲击则会更为明显。数据显示，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史水平，业内专家表示，再这样持续下去，开发商在完成全年任务和认购量停滞不前的双重压力之下，降价是必然选择。
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