[摘要] 婚房置业的话题非常喜庆。研究院主要是以数据说话，通过数据来分析一下全国的房地产市场和南京的市场情况。
编者按：面对一波刚需购房潮来袭，刚需品牌楼盘将如何应对？如何抓住市场这一波强劲的刚需购买力？各家品牌楼盘在一季度又有怎样的推盘及促销计划？什么样的项目最适合抄底？搜房网“南京e婚房计划”助力刚需置业沙龙将诚邀一线刚需楼盘操盘手、地产业内专家，共同探讨2012年调控下的楼市开局，如何助力刚需置业，并发布搜房网春季攻市婚房e行动阶段成果。会上，中指研究院南京公司总经理陈佳发表了精彩言论。
婚房置业的话题非常喜庆。研究院主要是以数据说话，通过数据来分析一下的房地产市场和南京的市场情况。
的房地产市场：
一个是从整体的的价格走势，大家可以看到，这个是我们2012年个月的百城价格指数！是环比下跌的，有十个城市的住宅均价首次下跌，同年在一月初的时候，国家统计局也是提出了房价环比要止涨，跟我们这个指数的结论是吻合的。环比涨幅的分析，我们可以看到，整体的跌幅是继续扩大，上涨的城市涨幅缩小，从12年的一月份，我们看到环比上年十二月份，涨幅居前十位的城市，泰州、镇江、南宁等这些城市，大家可以看到，涨幅居前十的城市基本都不是我们所关注的一线城市和热点的二线城市。跌幅居前十的城市，洛阳、鄂尔多斯、赣州、张家港，洛阳和鄂尔多斯跌幅超过了2%。同时我们还可以看到，多数城市基本是一个同比的涨幅缩小的。我们可以看到，一月份百城价格指数同比2011年的一月份上涨了1.71%，涨幅相对上个月缩小了1.16%，也是2010年八月份以来的一个点。从这些数据来看，可以看到，去年的一整年的宏观调控从价格上还是起到了一定的作用。我们再看一下12年一月份十大城市的住宅均价，15165，环比上月下跌了0.12%，除了深圳和重庆以外略有上涨，其他的八个城市都是下跌的。同比来看，十大城市的平均价格也是下跌了0.62%，从10年六月份以来的首次同比下跌。
接下来我们看一下土地市场，然后再看一下新房市场。土地来看，降幅是比较显著的，刚才招商地产也提到。2012年一月份，三百个城市的土地招拍挂都有一个很大的下降，相比2011年的春节时期，降幅也是超过了20%以上。相比2011年二月份，因为去年是二月份过春节，所以我们把今年的一月份的数据和二月份的数据相比，因为他们中间都有一个春节的时间。我们可以看到，相比2011年，推出的面积和成交价格都有一个小幅的下降。另外我们看一下2012年一月份以来，到目前为止的成交情况，可以看到，一月份的地王多数是出于武汉，这个也不能说是地王，因为武汉成交了八块土地，基本是底价成交，但是这个金额是排名靠前的。单价的地王，我们可以看到，一月份前十名相比2011年全年前十名的44%，平均溢价是3%，去年是5%。从住宅的成交情况来看，我们环比和同比都是出现了一个大幅的下降，但是相比去年的春节来讲，降幅是比较小的。我们可以看到，一月份的20个代表城市的总成交两同比和环比分别降幅54%到60%。同比的降幅是65.4%。一线城市和二线城市的降幅百分比差不多。
住宅成交情况，我们可以看到，一月份，二十个代表城市的成交量综合是494万方，相比2011年二到十月份，下降了47%，和去年春节的二月份相比是下降了30%。从住宅的供应来看，新增供应出现了一个大幅度下降，2012年一月份到心里，十个重点城市的新增供应量是出现了大幅度下降，北京的降幅是的，超过了90%，平均降幅超过70%，同比也是下降，除了南京和深圳降幅30%，其他的都超过了50%。这个值得我们注意的是，与2011年春节假期的二月相比，十个城市的平均都是增长的平均达到了22%。可售面积由涨变成了跌，一月份来看，八个城市的可售面积出现了下样，这也是最近这么多年来次的下降，去年的二月份也是有所下降的，环比下降的有五个，降幅不超过3%。这个月，我们监测到八个城市，多数城市出新周期出现了延长，杭州比上个月增加了五个月，增幅是比较大的，南京其次，增加到三个月，上海持平，其他城市基本是增加到一到两个月。我们再看一下政策环境，刚才杨总在政策方面也提到了一些，我们从2012年一月份，我们北京上海等地也是各个城市召开了两会，提出了坚持房地产调控和大力建设保障房的政策。很多城市2012年的保障房建设计划是减少的，从去年保障住房的建设情况来看各个城市完成的还是可以的，北京和上海武汉提出了下调普通住房的标准， 北京上海首套住房利率由上浮改为了基准利率，包括从一二线城市的政策方向来看，我们可以看到，还有很多的地方他们也明确了2012年的房价控制目标。比如说北京，他是促进房价合理回归，上海是实现全年的新增住房价格稳中有降，重庆提出了房价增幅不超过城镇居民可支配收入的一个增幅。
企业针对两会，包括2011年整个调控和他们完成情况，我们可以看到一些品牌的房企的动向，2012年普遍比较保守，调低了开工计划，放缓了推盘的节奏。2012年的一个销售目标，比如中海和恒达，他们基本是低于2011年整个实际的完成额，中海去年是800亿港元，2011年七十就完成了871亿，保利争取有增长。万科是确保经营安全的前提下，努力实现增长。从整个的市场走势不明朗的情况下，房企基本推盘意愿在下降。
展望一下2012年。本轮调控事关中共中央的公信力和中国经济发展的大局。所以说中央政府在2012年的经济工作会议上也是继续强调坚持房地产的调控政策不动摇，另一方面，因为中央政府知道房地产调控以及房地产的房价合理对中国的经济长远健康发展以及调结构也有比较重要的意义。所以在经济增速没有明显的放缓，房地产投资和新开工的增速依然比较高的情况下，不会放松刚刚开始见效的房地产调控政策。我们预计上半年的投资开工步伐会放缓，量价会逐渐下行，下半年的趋势会变好，我们预计今年的房地产销售面积会比2011年下降3%到6%。销售均价也会下跌4%到6%，对于房地产开发投资以及新开工面积的增速也会进一步回落。不同城市，包括物业和企业的分化也会继续加剧。一二线城市和部分的三四线城市，受到政策影响表现的不会乐观。
南京的房地产形势
南京2011年住宅用地量，成交了57宗，成交总价是273.43亿，看一下2012年一月份到现在，南京推出了12块住宅用地，土地总面积82.1万方，环比12月份上升了101.57，截止到2月21日，二月份南京推出了两块住宅用地，面积是15.29万方。2011年受整个楼市宏观调控政策和供应政策的影响，南京的土地出让市场表现相比2010年显得不足。据我们统计，2011年成交了57块土地，面积424万方，2012年一月，成交五块土地。截止到2月21日，成交了11块土地，面积是72.62万方。下面这个图可以看到，从2010年月均成交37.93，2011年是36.58，相比是略有下降。再看一下价格，受到宏观政策调控的影响，开发商拿地的热情也不再那么高涨，溢价率逐渐走低，2011年相比2010年下降了八成，从整体市场来看，全年一共出让了57块土地，只有15块土地是有土地溢价成交的，其中42块是底价成交，占了74%。我们可以看出，在调控政策的影响下，资金链紧张，开发商对后市比较谨慎。我们看2012年一月份，包括到2月21日，成交住宅用地溢价水平是上升到1.92，可以看到，整个溢价率也是一个持续下行的走势。
我们再看一下新房市场，南京的新房市场的供应情况，刚才孟老师也说整个南京的库存量是5.3万套，我们可以看一下他的住宅供应情况。11年南京一共上市商品房95111套，同比分别增长了3.7%，其中商品房住宅上市62031套，同比增长了3.5%。从走势来看，一到八月份的供应量基本保持了一个稳定，但是到了八月份，国家进一步表态房地产调控不放松的时候，加上一到八月份的成交量的低迷，受到回笼资金的影响，金九银十的情况下大量的推盘，导致了八月份以后出现了井喷。2012年一月份，受到春节的影响，供应量受到了很大的影响，下降了48.31%。从二月份一到21号，南京上市的住宅1177套，截至目前为止，上市情况来看，开发商推盘比较谨慎，显示出了观望的情绪。
我们再看一下住宅成交，去年南京受到持续收紧的宏观政策的影响，南京的市场也是持续的冷清，从整个全市来看，一共成交了38593套，是自己限购令以来逐步的萎缩，进入了一个下滑的通道。从2012年一月份，受元旦和春节的影响，南京市的商品住宅比较惨淡，下降了42.42，同比下降了69.37%，截止到2月21日，成交量有所回升，成交商品住宅2280套，前天我们在统计的时候，看到二月份以来，日均都在成交一百多套，上一周的成交情况是比较好的，日均达到了两百多套，从目前的楼市调控的成效来看，以及2012年巩固整个房地产市场调控的基调来看，我们预计2012年上半年，南京的楼市成交量可能会持续的低位运行。
我们再看一下存量，截止到2011年12月底，南京的住宅可售量是5.5万套，是同比上升了66.78%，也是突破了08年历史上的库存之最，出新周期也是达到了17个月。2012年一月底，南京市商品住宅可售量达到了5.52万套，环比上升了0.22%，可售面积是632.19万平米，出新周期延长到18个月。从二月份来看，至今已经是19个月，南京的楼市库存不断的增加，市场面临的去化压力比较大，而且2012年将会有大量的新盘上市，上半年的房地产市场形势可能不容乐观。到了年中以后，可能在银行，包括贷款政策方面，宏观调控的一些松绑，市场或许会有一些转机。
我们再看一下住宅价格，2011年商品住宅价格指数在小幅波动，有所下跌，我们从月度的走势可以看到，一到四月份价值指数是持续的上涨，最快的是一月环比达到了1.19，但是到四月份，攀升到高峰的时候，二月到四月的均价环比是达到了0.38%，同去年相比是减少了1.99%，五月份以后，调控效果显现，住宅价格出现了滞胀，到十月份，数字开始下降，降幅的是11月份，环比下降了1.22%，到12月份的时候，南京住宅价格指数跌幅0.33%。从整个南京的价格走势来看，这个表明调控政策的效果是比较显现的。而且南京的房价快速上涨的势头也得到了初步的抑制。但是在现在的市面上也基本很少有人投资房地产，整个调控也是优化了我们房地产的结构。从2012年一月份，南京住宅价格指数进一步下滑，虽然市场比较低迷，但是市场上仍然存在大量的刚需，预计2012年的上半年，南京的住宅均价可能会有所波动，但是幅度不会太大。
我们再看一下热销的楼盘，排行榜前十的项目，我们总结了一下，具备了以下几个特征。低总价值高性价比，比如说2011整个住宅成交面积排行的天润城和旭日爱上城，都是一个低价的策略。还有一个是品牌房企，具有很强的竞争力。我们对去年热销的两个盘做了一个简单的点评，跟我们刚才总结的差不多，基本是低价热销和品牌效应。
我们对南京市场未来的展望。预计2011年的房地产政策主要是限购限贷限价为核心，从2011年的1月26日出台了国八条，以及后面的南京的限购令、中央调整存款准备金率、温总理首次提到下条房价，以及李 克强再次强调了房地产税的试点问题，等等一系列政策，我们预计2012年总基调是坚持房地产调控政策不动摇，最近国家相关部门也是召开了年度会议，也是落实中央经济工作会议的精神，都有涉及到房地产的相关内容，包括保障性住房开工面积的700万套，中央的补助资金也再继续增加。下半年，我们预计2012年下半年的政策仍然是一个从紧的趋势，但是随着调控效果的显现，下半年的调控政策可能会稳中趋松，可能会有一些微调，因为涉及到刚需的限购以及信贷政策也可能会有所松绑，但是房地产开发的信贷还会受到限制。预计部分城市可能会有放松或者是退出限购的迹象，但是也可能会以房地产税来替代这些限购令。
但是可以看到，包括刚才前段时间的佛山、芜湖，接下来会有一些非热点的三四线城市，还会有一些小小的波动。我们从供应方面来看，预计今年的南京上市上市量估计在818万方，从成交方面来看，今年总体的态势不会好于2011年，至少在今年的上半年不会好于去年。从土地方面来看，我们觉得地价将会成为开发商新一轮的抄底机会。从近期的市场走势来看，我们对企业也提出了一些相对更有针对性的建议。针对2011年整个销售状况良好的企业，比如万科、恒大，他们接下来会采取的策略，首先是应和市场的需求，继续加大资金的回笼，还有是增加土地的储备，还有是适当关注企业动态，会采取一些收购并购，获取一些项目。对于2011销售状况不好的企业，我们也总结了一下这些企业应对的策略，对他们来说，首先是保持时刻的关注，抓住市场的窗口期，快速的回笼资金，还有是做好产品品质，在业内树立良好的口碑形象。
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