[摘要] 目前，国务院正试图通过订立“行政规章”的方式，对保障性住房的牟利空间进行限制甚至完全清除。记者日前获悉，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》(下称《条例》)，起草完成后将交国务院法制办审订。《条例》草案拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度
(广州日报) 目前，国务院正试图通过订立“行政规章”的方式，对保障性住房的牟利空间进行限制甚至完全清除。记者日前获悉，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》(下称《条例》)，起草完成后将交国务院法制办审订。《条例》草案拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
“降格立法”效率较高
“不是《住房保障法》，是《基本住房保障条例》。”4月4日，住建部一位不愿具名的官员向记者证实，此前在历年两会上呼声甚高的“住房保障法”，已经“退格”，改为由住建部起草、国务院提交人大审议通过后颁布实施的《基本住房保障条例》。目前，该项工作由住建部住房保障司、政策法规司、住房改革与发展司抽调相关人员，会同法律界、学界人士一并推进。
3月14日，国务院下发《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章的起草、修改工作。前述住建部官员告诉记者，《基本住房保障条例》位列第二档，为“需要抓紧工作，适时提出的项目”，总计66件。
接近此次《条例》草案起草的权威人士告诉记者，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在进行初步修改后，于2012年底前上交国务院法制办。
“之前呼声很高的住房保障法，是一部法律，既然是‘立法’，牵涉的利益主体就会比较多，争议也就比较多，现在保障性安居工程建设规模和速度都处在历史水平，需要尽快‘有法可依’，所以，通过制定《条例》的方式，效率较高。”上述权威人士称。
政府优先回购保障房
目前，正在起草的《条例》除去对保障性住房的定义、功能、法律地位等进行原则性的规定外，将对保障房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行规定。
对于购置型保障性住房的再上市交易问题，《条例》拟规定必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。
“这主要是针对经济适用房。”前述参与《条例》起草工作的权威人士向记者表示。目前，经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。
中国房地产协会会长、原建设部副部长刘志峰也注意到了这一问题，他表示，可以通过地方政府和个人共同持有购置型保障性住房产权的方式，限制甚至消除牟利空间。除强制规定政府优先回购之外，还可以采用对再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空间降至，甚至消除。
承租人收入将动态监控
记者了解到，“条例”还要对公共租赁住房的准入退出制度等进行原则性的规定。之后，将对专门下发的《公共租赁房管理办法》予以细化对接。目前，该管理办法已经由住建部住房保障司起草，将在2012年完成起草修改工作，并下发执行。
记者了解到，对于公共租赁房的退出管理，一些地方政府进行了尝试，将通过法规的方式得以确认。其中较有共识的管理路径是，通过对公共租赁住房承租人或家庭的收入情况进行动态监管，当其超出保障覆盖标准时，将其承租公共租赁住房的租金提高，与同区域市场租金水平持平甚至超出，通过经济手段对准入退出进行管理。
(财经日报) “对于控制购置型保障性住房再上市的牟利空间，最为关键的就是如何确定‘新房新办法、老房老办法’的新老划断时间。”一位接近住建部的人士表示。
有消息称，住房和城乡建设部住房保障司、政策法规司、住房改革与发展司正会同法律界、学界的相关人士，研究起草《基本住房保障条例》，预计今年年底之前完成，并上交国务院法制办进入订立的后续流程。
对于购置型保障性住房的再上市交易问题，《基本住房保障条例》拟规定这类保障性住房再上市交易，必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。
牟利空间巨大
“买了经适房或者限价房，住上几年转手一卖还可以赚上一笔。”市民李先生对《财经（微博)日报》表示。最近他刚刚申请下来经济适用房的购买资格，现在还没有决定到底是买经适房还是限价房。“因为听说经适房以后都要政府回购了，所以现在更倾向于可以再上市交易的限价房。”
在具有经济适用房购买资格的中低收入人群中，拥有这种想法的人并不在少数。
而以北京天通苑一套1999年购进的120平方米经济适用住房为例，当年的购入成本为2600元/平方米，加上契税、公共维修基金等相关费用，全部购置成本也不过约32万元。现在该套房如果以二手房的形式重新上市交易，其均价约为17000元/平方米。一买一卖之间，原持有者一套房可获利170余万元。
北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌此前就表示：经济适用房是全社会的资源，也是老百姓的公共资源，其目的是为了解决住房困难，确保全社会中低收入人群住有所居，而不是获得经济利益。
《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》规定，“经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。限价商品住房的上市交易调节办法，由市县人民政府制定。”
可见国家层面的统一规定并没有完全消除经适房和限价房再上市的牟利空间。
各地规定不一
实际上在上世纪90年代末经济适用房刚刚出现的时候，与市场中的商品房价格相差无几。因此，专家普遍认为，禁止老的经济适用房的出售不符合客观历史情况。各地方政府大多规定经济适用房五年内不得出售，对于经适房五年后的再上市也往往采取“新房新办法、老房老办法”。
2008年4月，北京曾出台已购经适房上市出售的规定。该政策以当年4月8日为“分水岭”，之前的“老房”和之后的“新房”采用不同的政策。满5年后上市交易的，可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地等价款。但部分房主在出售经适房时，仍用“阴阳合同”等方式予以规避并牟利。
随着住房保障路径的逐渐清晰，以及保障房体系的不断健全，各地对于经济适用房的再上市规定也在完善。
上海在去年宣布，经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度，五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。
北京今年初出台的《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》进一步将这一牟利空间取消。
《意见》规定，北京将实施经适房封闭运行。新购买的经适房将不得上市交易，确需转让的由经适房家庭户籍所在区县住保部门回购，执行的时间和具体办法将另行制订。据杨斌透露，经济适用房回购方案草稿已经提出，并且已经进入了程序阶段。北京市住建委将争取在今年第二季度公布经济适用房的方案，其中将会明确经济适用房的回购价格。
住建部住房保障司副司长张学勤近日在接受媒体采访时就表示，今后对购置型保障房，要完善并严格执行上市交易调节政策，消除牟利空间。
“此类的行政法规一般只是对大的原则和方向进行约束，而具体的执行还是要向地方放权，因此最终究竟能在多大程度上对购置型保障房的牟利空间进行控制，还取决于地方政府出台的落地细则。”前述接近住建部的人士如是说。
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