[摘要] 开发商车位只售不租怎么办？住宅专项维修资金难以使用怎么办？昨天上午，《江苏省物业管理条例（修正草案）》立法听证会在西康宾馆召开。该草案对2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修改和增补，包括车位车库管理和使用、住宅保修期内保修、住宅专项维修资金归集和使用等市民反映
龙虎网讯 开发商车位只售不租怎么办？住宅专项维修资金难以使用怎么办？昨天上午，《江苏省物业管理条例（修正草案）》立法听证会在西康宾馆召开。该草案对2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修改和增补，包括车位车库管理和使用、住宅保修期内保修、住宅专项维修资金归集和使用等市民反映较多的问题都进行了规定。
与2001年版的《条例》相比，这部草案由原先的6章48条扩充到7章103条。经过梳理，记者归纳出该草案五大亮点。【南京50亿维修基金睡大觉 该不该突破硬杠杠弹性使用】
亮点一：
车位车库优先供业主使用，否则建设单位将受罚
现状：车位和车库问题是目前住宅小区矛盾的焦点之一，可2001年版的《条例》对车位、车库问题鲜有规定。如今，比较突出的问题有：建设单位对于车位、车库“只售不租”，但是售价高，很多业主不能承担，于是出现“地上停满汽车，地下空空荡荡”的现象。
草案：第七十二条、七十三条、七十四条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给业主和物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人。
在业主大会成立前，占用业主共有道路或者其他场地的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业应单独列账，所得的30%可用于补贴物业服务费，70%应当纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，占用业主共有道路或者其他场地的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。按照业主大会决定和合同约定使用。
若建设单位未将车位、车库优先提供给业主使用，由区县物业行政管理部门责令改正，并处1万元以上10万元以下罚款。
亮点二：
特殊情况下可临时动用专项维修资金
现状：业主的“住宅专项维修资金”是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。但实际情况是，业主大会对于动用专项维修资金的决议很难达成，这笔钱多存在账户里“睡大觉”。【小区没卖掉的车位不能闲置 开发商要优先出租给业主使用】
草案：第八十五条提出了在发生危及房屋安全需立刻进行维修更新的情况下，若业主不能形成法定多数意见，物业服务企业、业委会或者相关利害关系人可以提出应急处置方案。这些特殊情况包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；高层建筑消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的，以及危及房屋安全的其他情形。
草案还首次规定，高层住宅交付使用时，建设单位应当按照建筑安装总费用的百分之五，一次性交纳专项用于电梯、消防等特种设施设备维护更新所需的资金。该资金列入住宅专项维修资金管理。
亮点三：
建设单位配置物业用房应有100平方米
现状：2001年版的《条例》中，只规定了建设单位应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有。然而在实施过程中，一些规模较小的小区物业用房仅几十个平方米，有的建设单位甚至把物业用房计入小区公摊面积。【新街口车位相当于六合一套房 调查中最贵达45万】
草案：增加了业委会议事活动用房，保障性住房还可增加物业服务经营用房面积。
第三十四条：新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，不低于100平方米，并无偿移交。物业用房不计入分摊公用建筑面积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。其中，用于业委会议事活动用房，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营用房，用于弥补物业服务费不足。
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亮点四：
建设单位应交纳房屋质量保修金
现状：住宅房屋质量问题，引发的矛盾很多。房屋在保修期内出现质量问题，应当由建设单位保修，保修期限届满后，才可动用住宅专项维修资金。但现实情况是，房屋交付业主后，由建设单位承担保修责任很难，而2001年的《条例》对此并无涉及。
草案：第四十六条、四十七条和四十八条增加了新建住宅物业的“质量保修金制度”。规定，新建住宅的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修，且“物业质量保修金按照当地个人交存首期的住宅专项维修资金的相同比例交存”。在保修期内，若房屋质量出现问题而建设单位不保修的，维修费用可在保修金中列支；工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任，保修金的本息余额将及时退还建设单位。
亮点五：
水电气产权和维修均归专业经营单位
现状：在2001年版的《条例》和国家相关法律法规中，关于住宅小区水电气等专业经营设施设备的权属，以及建设、维修、管理等问题并没有明确规定。管道天然气初装费2800元，有的新建小区由开发商承担，也有的小区需由业主自付。在后期使用时，如出现小区路面窨井盖坏了，供水管道破裂等问题时，物业公司与这些专业经营单位也易发生扯皮。
草案：第三十八条规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计算表或相关管线，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用由建设单位承担。
建设单位竣工验收后，应当将这些专业经营设施设备等所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应承担以后的维修、养护、更新和管理责任，并支付相关费用。
草案三大焦点引发热议
昨天的听证会共邀请了11位陈述人，其中有小区业委会主任、研究物业服务管理的专家、房产局物管处工作人员、律师，还有房地产开发企业老总等。
虽然草案对物业管理中的很多热点难点都进行了规范，但也有一些代表对草案中的条款提出了自己的观点。
焦点一：车位车库权属应明确
东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永说，车位车库问题的权属向来复杂，一般分四种，一是开发商根据规划建设的地下车位，这部分车位的土地出让保证金已列入建房成本中，由业主承担，车位权属自然应归业主；有利用人防工程改造修建的地下车库，根据有关规定，开发商没有这部分车位的产权，只享有使用权；三是利用公共配套设施的规划指标修建的地下车库，只有这部分车位是由开发商单独缴纳了土地出让保证金，也就拥有产权；四是占有公共道路和场地修建的停车位，这部分车位的产权归全体业主所有。他说，开发商应在售房前就对车位情况进行公示，哪些车位有产权，哪些车位归业主所有，究竟是卖还是租，售价和租金各多少等，都应事先告诉买房人，这样可及早避免矛盾，不过很少有开发商能够做到，政府对此应加强监管。
来自泰州的一位物管处处长提议，草案应增加一条，土地使用权出让或划拨前，县级以上人民政府国土管理部门应当对车位车库等设施的建设要求及建成后的产权作出界定，这样就从源头上避免了车库车位产权不清的现象。
焦点二：住宅专项维修资金应保值增值
住宅专项维修资金在银行存活期，是很大的浪费。江苏蓝海律师事务所律师周友权认为，草案忽视了维修资金的保值增值。“以我所住的天润城三街区小区为例，维修资金有1400万元，如果拿出1000万元存3年定期，那么这1000万元一年就可增值50万，10年就有500万，这对维修资金是很好的补充；但如果用这1000万存活期，一年也就5万元，10年才50万，相差了10倍。”
“所以我建议草案中增加一条：维修资金的监管部门为了维修资金的保值增值，可以根据业主大会或者业委会的书面要求，同意将一定比例的维修资金转为定期。”周友权说。
焦点三：水电气安装和权属等有争议
水电气的建设和权属问题是草案的一大亮点，可来自南京港华燃气公司和南京自来水总公司的代表却提了不同意见。
南京港华燃气公司客服部副经理傅广明建议，新建小区交付时，燃气公司只需预留燃气表接头即可，不需将表接入用户家中。他说，很多用户在装修厨房时，会根据自己需要改变燃气表位置，如果让装修工私自改装，很容易导致安全隐患。所以不如等到用户装修时，让专业人员根据用户需要上门安装。
南京自来水总公司经管处副处长张苏娅则表示，自来水公司并不想要小区二次供水等专业设备的所有权。目前的自来水价并未包含二次供水设施的维护维修费，如果自来水公司接管这些设施并承担维护维修费的话，这笔费用最终还是会转嫁到用户身上，可能每吨水的价格要涨0.35—1元钱。
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