[摘要] 房天下讯：连续两次降息，南京楼市开始出现供求两旺的局面。相对于近期较高的成交量，连续数月的高库存量，已经成了目前南京楼市的隐喻词，高库存下，南京楼市是不是真的回暖，下半年房价会不会大幅上涨，还有待商榷。
房天下讯：连续两次降息，南京楼市开始出现供求两旺的局面。连夜排队抢房、裹被等房等现象又多次上演，更有一名杭州购房者，却因买不到房子，在售楼处大打出手，种种楼市“怪”象，无不在昭示着楼市回暖之“胎象”，于是乎，涨价盘再次抬头。相对于近期较高的成交量，连续数月的高库存量，已经成了目前南京楼市的隐喻词，高库存下，南京楼市是不是真的回暖，下半年房价会不会大幅上涨，还有待商榷。
根据房天下《南京楼市回暖吗—2012年下半年住房需求调查》调查发现，51%的网友认为目前楼市还未真正回暖，目前楼市还只是处于暂时回暖的局面，而49%的购房者却认为南京目前楼市回暖趋势明显；根据2012年下半年南京楼市走向的调查结果显示，46%的网友认为，下半年南京楼市将出现量价齐增的局面，仅17%的购房者表示下半年楼市将量跌价增，而41%的购房者认为目前南京楼市优惠力度仍较小，下半年将继续减少。【楼市暑期档大片豪宅成“主角”板桥城北两盘低价入市】
南京楼市回暖情况调查结果（图片来源：房天下）
南京楼市下半年走向调查结果（图片来源：房天下）
在这种市场背景下，有74%的购房者暂时没有买房打算，11%的购房者打算在7、8月份买房，仅有8%的购房者打算在9、10月份买房；打算在下半年买房的人数占总人数的25%。可以看出，下半年楼市是否能达到真正的回暖，还是需要费一番功夫的。【7月楼市成交继续回暖 开发商借势赶紧跑】
高库存量不输高成交量
调控之下还需跑量为先
自2011年2月份限购令以来，南京新建商品房库存量变开始逐步上升，曾一度冲高到5.5万套。2011年1月份，南京楼市的库存房源数量才2.1万套左右，随着限购令等一系列房产调控政策的出台，南京库存房源量迅速增加。到2011年11月份，南京楼市的库存房源数量首次突破5万套。到今年1月份，南京楼市的新房库存量一度达到5.5万套，创下了有史以来南京楼市新房库存量之最。不过，在进入2月份之后，随着大批楼盘价格调整幅度的增加，银行房贷政策出现了一定的松动，加上大批刚需购房者已经没有时间再等了，楼市销售量逐步反弹，经过3月份的强势销售，南京新房库存量终于首次回落到5万套以内。
数据来源：房天下数据监控中心
限购令实施以来，楼市经历了众多的大风大浪，2012年1月份南京楼市库存量达到5.5万套的高峰后，5万个，就成了南京楼市库存量的代名词。尽管经过金三银四的强力调整，稍微降到4字头，但进入5月份，又开始突破5字头。
数据来源：房天下数据监控中心
当前的南京楼市，在高成交量的笼罩下，购房者、开发商等各个市场主体似乎有一种兴奋，这种兴奋状态的下一步，应是房价的逐步上涨，还是开发商的理性跑量呢？我们不妨回到房产市场中去回顾一下这样的一个市场规律：现今市场对于房地产公司的共识是，调控政策出台两年以来，业绩已非关注的财务指标，存货、负债、资金链等更具警示、预判意义。而楼市库存量，在纠正房价，端正楼市态度方面，必将一直充当着掌舵者的角色。
限购背景下，南京楼市量价齐升的现象，与近期央行降息信号被市场过度解读、部分银行放出首套房贷利率折扣继续下行信号等多个因素相关。但目前一直居高不下的库存量，也在从另一个侧面，显示了市场的客观性，这是目前制约房价上涨最现实、最有力的因素，开发商还应平和面对楼市，合理定价，跑量为先。
【延伸阅读】
政策微调加速旺销势头
土地市场尚未恢复元气
房价不具备大涨基础
在短短的半年多的时间里，央行不仅两次下调存款准备金率，而且在不到一个月的时间里，两次降低存贷款利率，这说明国家经济决策层对于经济的判断已经发生了重大的变化。两次下调存款准备金率给房地产市场提供了宽松的流动性，而两次下调存贷款利率给购房着减轻了实际上的购房支出。在这种政策利好下，南京楼市取得了不错的成绩。
对于楼市频现火红局面，中指研究院华中分院副总监李国政认为，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；再者就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力。“房价目前并不具备大涨的基础。”陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。
从目前土地市场来看，300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%，楼市成交量的不断升温态势的正对面，是土地市场的依旧低迷，这将是制约楼市大幅度反弹的地基。
中指研究院预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
供求关系平衡制约房价稳定
当前楼市进入去库存化阶段
整体来说，上半年的楼市跟去年有很大不同，是以刚需的释放引领市场的复苏。2月品牌开发商引领市场复苏，金三银四整体市场出现回暖，5月虽休整了一段时间，但到月底整个楼市出现红火势头，6月利好政策、市场特征明显，开发商积极推盘，购房者刚需释放，销售量直线上升。7月份，银行利率的再次下调，刺激了买涨不买跌的购房者，利率下调等一系列利好政策使楼市资金链暂时放松，直接提高了购房者的积极性。
针对库存量和未来的楼盘走势，南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士认为：“库存量作为供需关系中重要的供给来源，库存量大意味着市场的供应量就大，供应量大就保证了需求量爆发的情况下，供求关系不至于失衡，从而保证房价的相对稳定。”
7、8月份是个楼市淡季，房价上依旧趋于平稳，可能会有一点上扬，但幅度并不大，主要是基于目前整个楼市库存量还有5.2万之多，因此价格出现大幅度反弹是不现实的。就南京而言，库存量只要在4万以上，房价都会比较平稳。孟祥远博士认为，从最近一个月，最近两周，最近一周的数据，供应量赶不上销售量，可以认为供需关系出现拐点，进入去库存化阶段。
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