[摘要] 上周，正当楼市为7月创纪录的高成交而一片欢腾之际，地产股突然遭遇了罕见的黑色星期四。根据报道，8月2日午后，地产股“集体跳水”，领跌两市。截止到当天下午14:45，房地产指数下跌151.18点，位于板块跌幅榜第一位。首开股份、金地集团、保利地产、招商地产分别位居沪深两市跌幅前列，还有房地产龙头股一度跌停。
上周，正当楼市为7月创纪录的高成交而一片欢腾之际，地产股突然遭遇了罕见的黑色星期四。根据报道，8月2日午后，地产股“集体跳水”，领跌两市。截止到当天下午14:45，房地产指数下跌151.18点，位于板块跌幅榜位。首开股份、金地集团、保利地产、招商地产分别位居沪深两市跌幅前列，还有房地产龙头股一度跌停。【低开走量VS价格上调 南京新老楼盘价格两极分化】
地产股的突然暴跌，表面来看源自当天一则后被证伪的消息：北京将取消预售房制度，实际上则是折射出了当前楼市回暖的脆弱本质：虽然六、七月份的楼市整体销量堪称“辉煌”，但前途并非一片光明，只要一有风吹草动，所谓的“回暖”势头就会摇摇欲坠。与此同时，目前的回暖也是建立在低价走量的基础上的，只要房价上涨或是推出的户型偏大导致总价提升，热销也随时都可能戛然而止。
“固化”的销售排行榜
刚刚过去的7月楼市可谓淡季不淡，出炉的成绩单显示，上月南京商品房住宅共成交8528套，日均成交275套，创下27个月来新高。【地产股暴跌的背后：新版楼脆脆!楼市的"小心脏"很脆弱】
从整体成交看，楼市可谓一片红火，但从具体楼盘和户型看，火爆的楼市下面仍然暗藏寒流。业内人士表示，和今年前几个月一样，7月登上销售排行榜十强的多是刚需盘，而且都是一些老面孔，其中销售套数排行榜上，威尼斯水城、金地自在城、东郊小镇和旭日上城均为榜单常客，销售金额榜单除了上述4个项目外，中海凤凰花园(小区网论坛)、保利紫晶山和仁恒江湾城也同样为老面孔。“总体来看，销售榜单结构已有所固化，其中销售金额榜单固化程度更高，其他项目挺进金额前十的难度较大。”
再看不同户型的去化情况。据统计，在7月推新的28家楼盘中，去化过7成的楼盘有13家，而这些楼盘所推房源几乎全部为中小户型，均价都在15000元/㎡以下。而7月上市的部分改善型大户型房源销售仍很惨淡，比如位于城东的一家改善型楼盘7月初推出了花园洋房，均价22500元/㎡，当天销售4成；同区域的另一家楼盘当天也推出了一批面积为170、190㎡的花园洋房，均价17500元/㎡，销售仅为2成。
另某房产统计，原计划在7月推房的有49家楼盘，但截至7月底，如约开盘的只有28家，有些定位高端的项目因为蓄水不足而不得不爽约。
由此可见，六、七月份南京楼市的整体成交虽然高潮迭起，但并非所有楼盘都能开盘售罄，相反，一旦户型偏大或者是定价过高的话，买房人就明显不买账了。
8月楼市低迷开局
值得一提的是，伴随着7月份的华丽收场，业内对8月的南京楼市普遍寄予了厚望，然而没想到，8月的周，南京楼市便出现了“降温”的迹象。
在供应量上，和7月份频频上演的周末“疯”不同，在刚刚过去的8月周末，南京楼市一共只有两家楼盘开盘，其中位于江宁的青春水岸8月4日推出了222套房源，均价13500元/㎡，较6月开盘时上涨500元/㎡左右，同一天开盘的另一家楼盘位于城东，只有36套房源面市，全部为142㎡的大户型，均价约18000多元/㎡，较前期有所上涨。来自网上房地产的监测数据显示，这两家楼盘开盘当天的销售数据都不算高。
供应量减少的同时，8月首周的销量也双双下滑。南京网上房地产统计数据显示，截至8月5日晚上10点，上周(7月30日-8月5日)南京楼市共认购商品住宅1293套，成交1292套，日均认购184套。对比前一周数据(认购2179套，成交1897套)，认购量环比下跌近4成，成交量也下跌近3成。而从单日的表现看，7月最后两天，南京楼市的认购和成交还算维持在高位，但从进入8月的天就开始下滑，双量减少了近百套左右。此后五天持续走低，成交量一路下滑，认购也没有突破过200套。南京林业大学社会工作系主任孟祥远表示，这说明市场已显疲态，需要休整。
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合理定价是热销根本
据某家居网不完全统计，计划在8月份新推房源的楼盘达到41家，房源总量达7000余套，该数据是今年以来单月计划上市量的值。虽然上个周末只有两家楼盘推房，但不少楼盘上周已经领取了销售许可证，并且从本周开始陆续入市，但热销的楼盘均是低价入市的刚需盘。
8月6日晚上，奥南板块的纯新盘世纪城金域华府连夜“抢跑”，不但主打小户型楼盘，而且定价更是低至7字头，刷新了板块的谷底价，当晚卖出了298套；7号早晨，位于城南的凤凰和美推出了321套房源，当天认购七成，89㎡的户型最抢手；8月8日的南京一下有3家楼盘扎堆开盘，而这三家楼盘普遍反映，小户型卖得不错。
上周四房产股的暴跌，说明了市场的走向和调控政策的出台与否休戚相关。而近期关于房地产调控的消息一直络绎不绝，在楼市督察组酝酿调控新政、两部委加快推进房产税扩围、半年报22房企新增300亿库存、12家上市房企负债率上升等利空新闻频出的背景之下，开发商求稳的心态凸显，想要获得好收成，仍然需要推出能满足市场主要需求的产品，同时合理的定价也必不可少。
从南京一些计划在8月上市的纯新盘定价来看，整体仍偏于谨慎，正如江宁一家大平层豪宅的开发商所言，“绝不会做价格的领跑者”。
楼脆脆
脆弱的价格
部分涨价楼盘涨了又降
统计显示，57%的成交房源在万元以下，多数新盘低价入市
虽然南京房价自今年5月以来出现了环比上涨趋势，依次为0.14%、0.06%和0.29%，但楼市的实际价格却并不如统计数据显示得那般坚挺。
万元以下房占比57%
网上房地产数据显示，7月份南京楼市一手商品住宅共成交8528套，成交的价格结构中，均价为8000-10000元/㎡的中端产品占比，达到33%，均价为6000-8000元/㎡的低端产品占比则达到24%，万元以下的楼盘合计占比达57%，占据了总体成交量的大半壁江山。
在8528套的成交中，户型结构为80-100㎡的户型占比，达到34%，100-120㎡的户型排名第二，占比21%，第三是80㎡以下户型，占比18%。120㎡以下的户型合计占比高达73%，为7月份的成交主力。
而近期领取销许的绿地紫峰公馆、青春水岸家园、新城香溢紫郡、天泽苑、江岸景城等楼盘都在主打刚需。
涨价楼盘迅速“复位”
虽然7月楼市小幅涨，但很多楼盘在尝试微涨价之后，由于销量不佳，都已经悄悄“复位”，恢复到涨价前的价格。
江北一家楼盘在6月下旬将79m2的户型从7900元/㎡调整至8000元/㎡，近日该户型售价已经再次下调至7500元/㎡。同区域另一家楼盘在7月底将三期尾房从7300元/㎡调整到7600元/㎡后，近期又将价格下调为7500元/㎡。
业内人士分析，7月房价虽然整体有所上涨，部分原因是有的楼盘采用了田忌赛马策略，也就是拿出楼王等景观、位置更好的房源来卖，所以价格也比普通房源要高了，还有的楼盘是因为已经是接近尾盘了，所剩房源不多，所以微涨。这些涨价的楼盘多是刚需盘并且前期定价较低，大多数楼盘目前依然以走量为主，未敢贸然涨价。另外，改善型楼盘入市成交，带动整体房价波动，也引致楼市整体微涨。
新盘大多谷底价入市
如果说目前确实有一些老盘由于房源不同或接近尾盘存在微涨的现象，新盘则多采取低价入市的策略。
在某网针对河西纯新盘海峡城的价格猜想调查中，有41.43%的网友投给了均价1.3-1.5万元/㎡的选项。而投票给1.5万元/㎡以上的网友只有8.57%。即使参照目前海峡城方面预计的1.7-2万元/㎡折前精装均价，也依然是目前河西地区的谷底价。
最近热销的中航樾府、绿地紫峰公馆无一不是以价格取胜，而已经上市的板桥新盘金域华府更是打出7字头的区域谷底价。
8月份南京全市预计将有41家楼盘推7000余套新房源。而价格对于楼盘销量依然是最敏感的决定因素，如果轻言涨价，必定得不偿失。
楼脆脆
脆弱的成交
40%的楼盘成交在三成以下
近期楼市的热销局面多由长期蓄水后低价上市的新盘拉动
进入八月份的周，南京一手商品房认购套数1293套，环比下降37.5%，成交1292套，环比下降31.4%，是两个月来的点。在7月成交数据火爆的背后，南京楼市距离集体热销的局面还有差距。
三成火爆，四成低迷
据媒体报道，今年以来南京地区新领销售许可证的112家楼盘中，成交量达到七成以上的只有31家，成交量达到五成以上的有66家，成交量在三成以下的楼盘为45个，约占总量的40%。或者我们可以这么来形容当前的楼市格局：3成火爆，4成低迷。
同时我们也要看到，因为蓄水不足，不少新盘开盘时间都有所后延，而城中高端楼盘依然成交冷淡。另外很重要的一点，目前楼市的大部分成交，都是通过降价手段达到的，那些近期调整价格的楼盘也多是在年初降价幅度较大的楼盘。
业内人士表示，近期南京市的成交多依赖新开楼盘的集中推盘。一些楼盘经过长期蓄水，在一周之内认购成交，制造出热销的现象，并不能代表整体楼市热销。
二手房新房成交倒挂
网上房地产数据显示，目前新房成交40655套，二手房成交28896套，二手房成交量仅为新房成交量的7成左右。
即使是7月份南京楼市二手房成交高点6033套，依然不及一手房的8528套。到了8月份，二手房交易活跃度继续下降，首周仅为350套左右，是7月份同期的75%。
我爱我家市场研究院胡俊石表示，南京市场二手房成交量一直在一手房之上，占比55%-60%。如今二手房成交量与一手房倒挂，主要原因是因为很多开发商集中推盘，优惠打折力度比较大，导致大部分一手房价格明显低于同区域的二手房价格。倒挂现象显示目前南京楼市尚未完全回暖。
龙头房企成交下滑
在公布了7月份销售业绩的大型房企里，6家公布了7月份销售业绩的龙头房企，当月合计销售210亿元，总计较6月份下滑24%。
同时，中原监测数据显示，截至2012年6月底，龙头房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成，库存消化时间高达10个月左右。南京楼市总体库存量虽然在缓慢下降，但与调控前库存量相比依然处于高位。
楼脆脆
脆弱的质量
品牌项目出现质量滑坡
本轮调控空前严厉，限购、限贷接连打压房价。从2011年10月开始，越来越多的房企开始扛不住调控的重压，为了消解购房者的观望情绪，大打降价牌，让诸多购房者应接不暇。但是随之而来的是因降价而引起的质量滑坡，而且其中不乏一些品牌房企的旗下楼盘。
几个月前一则网络实名举报将一家知名的房地产龙头企业推上了风口浪尖，据爆料者称，该企业在10多个城市全装修房项目中大量使用这种甲醛严重超标、劣质的“毒地板”。尽管该企业在“地板事件”浮出水面后迅速做出了正面回应，但该事件引发的质量质疑并未画上句号。设计门、变电门、诚信门、纸板门……其半年多以来的质量事件，仅见诸媒体报道的就多达十几起。
今年3月份，中国豪宅品牌星河湾因太原项目的精装修质量问题遭遇业主抗议维权。这是号称以品质擅长的星河湾，多年来次发生质量纠纷。2011年12月，上海星河湾和浦东星河湾价格下浮至8折-8.5折，引发前期业主维权，理由同样是装修存在瑕疵。
爆出问题的还远不止上述两家房企，还涉及龙湖等多家知名品牌。其实，同样的情况也在南京上演，一些品牌房企的项目也先后遭遇了业主维权。
业内人士表示，这一方面是因为调控后楼市进入买方市场，业主对房屋装修质量更加挑剔。相反，如果房价在上升通道，业主普遍就会忽略自己的权利，容忍房屋装修的瑕疵。另一个重要因素是，开发商目前普遍现金流紧张，降价又侵蚀利润空间，这样就有可能会在成本控制上打主意，发生质量问题的概率就高了。
同时在业内人士看来，多家知名开发商频频出现的质量危机，某种程度上是此前楼市野蛮生长时期的历史遗留问题。在楼市火爆期，一些质量问题因为房产的快速增值而被掩盖，而在当前的价格低迷期，这些问题得以全面爆发。
▲新闻链接
一线城市盛行低价走量
南京楼市的脆弱式回暖，在楼市又是否具有普遍性呢？《扬子楼市》连线了多个城市主流媒体的房产版负责人。
据《广州日报》地产版主任吴义锋介绍，仔细对比广州各个区域的刚需盘5-7月的价格会发现，绝大部分刚需盘的价格并没有明显上涨，有的甚至相比5月份还有所回落。
同样属于一线城市阵营的上海，以价换量也是今年上半年上海开发商们的主流心态，包括中高端市场，成交上升的依然是“降价走量”楼盘，但并非降价就一定有高成交。而来自德佑地产的数据显示，7月上海成交已经出现下行趋势，全市商品住宅成交面积为78.9万㎡，与6月突破百万平方米的成交水平存在较大差距。
《钱江晚报》房地产事业部主任方明则表示，截至7月上旬，今年杭州已经卖掉了去年一年的房子，回暖的态势明显，但这是基于杭州楼市在降价，降幅，同时降价范围最广的前提。从对未来市场的预期看，目前开发商的普遍心态仍是谨慎乐观，淡季下杭州楼市的推盘量仍很可观，涨价的楼盘其实也主要是前期降价力度较大的楼盘，比如前期降了5000元/㎡，现在回调个一两千，开发商还是希望能够抓住当前需求旺盛的局面多卖些房。
▲楼市观点
以的
动作拿银牌
伦敦奥运会的体操赛场上，“吊环王”陈一冰用的表现“爆冷”摘得银牌。从教练到队友再到全世界的解说员，都对裁判的打分提出了不同程度的质疑，有外电评价他“以的动作拿了银牌”，但陈一冰却表现出大将风度，坦然接受并表示“发挥了自己水平就没有遗憾”，赢得了全世界的尊重。
奥运会的赛场上，可谓瞬息万变、跌宕起伏。在楼市这个同样看不见硝烟的赛场上，开发商们面临的市场环境也是从未有过的严峻，当销售惨淡时，开发商们都不约而同地围绕价格做文章，而忽略了品质、配套等与普通市民自住需求密切相关的条件。
然而，市场的变化谁也无法准确预料，从3月小阳春以来，日光盘、排队抢购的现象重出江湖，面对回暖的市场，又有一些开发商忍不住了，涨价的心蠢蠢欲动，更难以静下心来好好做产品。
其实开发商们应当向陈一冰学习：无论外界环境怎样变化，始终要保持良好的心态，做好自己。对于运动员来说，需要做的是不断努力，强化训练，使自己变得“更快、更高、更强”，而对于开发商来说，最不能放松的是质量这根生命线，应当注重产品的含金量，以的产品赢得购房者的尊重与青睐。要知道，尽管楼市成交高潮迭起，但缺少产品力的支撑，必定难以一路“飘红”。
在当前市场向好的情况下，开发商更要放低姿态，少一些对“”的追逐，坦然接受“银牌”——即较低的利润，同时坚守质量底线，以高性价比的产品应对市场的变化。唯其如此，当前脆弱的回暖才能转变成真正的回暖。
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