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“限购令”下机关算尽 离婚购房条件符合资格?

北京人民广播电台     2012-08-15 16:42

[摘要] 北京市住建委网签数据显示,8月上旬,北京楼市成交量再创调控后新高,新建住宅签约套数同比去年涨幅达到230%。而7月份北京二手房住宅签约比6月上涨25.8%,同比去年更是上涨100%,创18个月以来新高。在严厉的限购政策下,为什么楼市依然火爆。记者近日调查发现,一些中介公司和售楼处各有'秒招'让不具备

北京市住建委网签数据显示,8月上旬,北京楼市成交量再创调控后新高,新建住宅签约套数同比去年涨幅达到230%。而7月份北京二手房住宅签约比6月上涨25.8%,同比去年更是上涨100%,创18个月以来新高。在严厉的限购政策下,为什么楼市依然火爆。记者近日调查发现,一些中介公司和售楼处各有'秒招'让不具备购房资格的人突破限购政策。

本市目前的限购政策是,拥有北京户籍的家庭限购两套房,连续五年缴纳本市社会保险的非北京户籍家庭限购一套房。按道理讲,这大大限制了购房人资格,应该对热情高涨的购房群体起到降温作用,然而近几月本市房屋成交量急剧攀升,购房人到底从何而来?记者在调查中发现,不少投资者正想尽办法从'限购'中突围。朝阳区大望路信义房屋中介公司的工作人员,向自称不具备购房资格的记者大力推荐先去申请开办公司,因为公司不限购,所以可以用公司名义购房
【同期】--公司的话是不限购的,
       --那房本怎么办呢?
       --房本写的是公司的名字
       --我还得先去申请一个公司啊?
       --对对

但这名工作人员也提醒记者,用公司名义购房,得按实际成交价格报税,还得每年缴纳不低的房产税。
【同期】--税费没有办法去替你节省您知道吧
       --它就不能做账是吗
       --对对对
       --为什么不可以做呢?
       --公司花出去多少钱,您得有相应的发票对不对,你比如说,您公司支出是五百万,那您就有三百万的发票,那另外两百万上哪儿出去。另外公司买了,每年还得交一个房产税,房产税是这样,每年都得交,房价乘以百分之七十,再乘以百分之一点二,

用同样的方式,也可以购买在售的新楼盘,通州区远洋·东方公馆的销售人员说,一边推荐可以公司名义买房,一边介绍着限制条件。
       【同期】注册得是一年以上,注册五十万以上的资产,而且必须是一次性付款,

北京市律师协会物业管理法律专业委员会秘书长包华认为,用公司名义购房,在购房和未来过户时,需要缴纳土地增值税、企业所得税、房产税等大笔税费,购房人应该仔细考量。
【同期】个人出售房屋土地增值的税金并不是很高,有的时候可以忽略不计,但是在,公司进行这个,它土地增值税可能就要达到百分之三十,另外一个来讲,针对企业所得税这块儿,一般情况下,百分之二十五左右,然后,你企业所得税一笔钱,加个人所得税一笔钱,凭空多出来一个百分之二十多,房产税,年度租金的百分之十二,或者你房屋总价扣掉百分之三十,再交百分之一点二也对,一百万的房子我扣掉百分之三十,剩七十万,七十万我交百分之一点二一年。

另外,出于单纯购房目的注册的公司,很可能影响到法人代表的征信记录
【同期】没有经营的公司,如果你想,维持这个房屋在公司名下的注册的话,就需要公司每年都进行年审注册,如果长时间不做经营的话,那就有可能被工商机关,终止经营资质。如果你的公司本身办理停业或者吊销,对于你的法定代表人包括你的高管本身是有信用记录的,倒闭公司的法定代表人,高管,三年之内,五年之内,在规定期限内,你不能再注册公司,再成为法定代表人,

除了用公司名义买房,一些人甚至不惜伪造五年缴纳社会保险记录,朝阳区大望路我爱我家的中介人员单独把记者叫到店外悄悄说
       【同期】--那花点儿钱呗,补社保呗,他们也有办的,但是我不知道能不能办下来现在, 

通州区在售楼盘富力·金禧花园的销售人员,还向记者推荐了一家代办社保记录的公司。
【同期】--但是我跟你讲不能包过,。
       --花多少钱?
       --那挺贵的,好像,姓赵,
       --赵先生哈?
       --对,赵先生

记者联系到这位赵先生,自称已缴纳社保两年。
【同期】--你先把你的姓名和身份证号发手机上,我帮你查一下,
       --大概这个需要多少费用?
       --你如果是补三年的话,我刚补了一个,是七万八,全部, 包括社保补上的费用,每个月给你补的是八百五到九百五之间,和手续费,
       --这个是一定可以办下来吗?
       --到现在为止,我们办的,没有说过不了的,
       --但是你们不承诺说一定可以是吗
       --没法给你承诺,
       --那没成的话,这钱退吗?
       --不退,如果两种情况你没有的话就能过,你没有在其他楼盘提交过,你的贷款信用各方面没问题,那就没问题,如果别的楼盘提交过,给你刷下来了,那就有记录了
       --这个办下来大概需要多长时间?
       --半个月到一个月之间吧

除了社保记录,工作居住证也可以代办。北京市工作居住证是本市为了吸引人才,对符合条件来本市发展的人才颁发的一种证件。持《工作居住证》的人员,在子女入学、购房、社会保障等方面都享有市民待遇,因而被称为'北京绿卡'。持有'北京市工作居住证'的家庭,同样可以拥有两套住房。'麦田房产'四惠店的工作人员说,今年五月份之前,这种证件也可以找人代办
【同期】--能办资格的时候,就给他们办个资格,但是现在不是不让办了吗,
       --办什么资格啊?
       --就是特殊人才工作居住证,以前可以办
       --什么时候不让办的啊?
       --大概在今年的五月份左右吧,五六月份,
       --五月份之前都能办啊,那个得花多少钱?
       --七万,保你过户
       --现在为什么不让办了呢?
       --现在查得比较严了吧,不让办了

大望路信义房屋的工作人员也说,之前可以购买购房名额。
【同期】--以前一个名额大概就是六到八万不等。
       --现在不行,现在做不了这种事儿,北京现在严着呢,

北京市律师协会物业管理法律专业委员会秘书长包华认为,代办社保记录和北京市工作居住证完全属于违法行为,甚至将被追究刑事责任。
【同期】代办社保这件事情呢,可以说完完全全是一个违法违规的事,这些代办公司就是我们所说的黑中介,这种黑中介,在民事角度上来说,你是无法追究责任的,它做得成,做不成你是没法去告他的。

还有中介建议不具备购房资格的买房者,可以先与房主签约付款,缴满五年社会保险,或者具备购房资格的时候,再过户,包华律师认为这同样存在风险
【同期】--打个比方,房屋价格上涨,出售方就会想办法违约,
       --我们俩都签协议了,他怎么能违约呢?
       --约定主要是解决,有一方违约之后的处理方法,我们的合同本身就为违约准备的,
       --它这个就是只能是,违约之后,我们去找它补偿的问题是吧
       --对,房屋价格上扬的过程中,出售方会想办法违约的,房屋价格下跌,买房人会想办法违约,这个违约成本比如说,我们当时约定五万块或者十万块我们当时已经认为这个价格不低了,但是我们发现07年过户的房屋,现在已经涨了一倍都多了,你五万块十万块根本解决不了它的违约成本,他宁愿去支付这笔钱,

另外,因为本市的限购政策是以家庭为单位计算的,假结婚、假离婚又重新上演,离婚购房条件符合资格?记者在走访过程中发现一些不具备购房资格的买房人,希望与拥有北京市户籍的人结婚,通过婚后购房,离婚过户的手段买房。北京市律师协会物业管理法律专业委员会秘书长包华认为,假结婚风险巨大,因为即便有婚前协议,离婚时,对方也可以申请经济补偿
【同期】--也就是从法律上来说,对方是可以不放弃的,
       --有没有可能他婚前做一个公正呢?
       --婚前公正也很困难,因为这个婚前公正非法,
       --可以签个婚前财产协议,如果离婚之后财产归谁,可以这么做,但是一旦离婚之后,一方当事人,确确实实有生活困难的话,按照婚姻法的精神来说,应该是另外一方给予一定的帮助支持,
       --即便签了这个协议···
       --对,有的时候,也要付出一定代价,
       --那有没有可能说,我们婚前签个协议说,我们婚后比如六个月就离婚,这种协议有效吗?
       --这种协议无效,

除了假结婚,记者调查发现,一些已经拥有两套以上房屋的北京户籍家庭也希望通过假离婚,以个人名义另外多购买房屋。包华提醒,一些家庭因此弄假成真。
【同期】看到很多假离婚,到最后成了真离婚了,这样的案例,在我这边真实的出现过,双方当时商量说,离婚主要是为了一方能够买房子,等房子买完之后,男方不复婚,然后又找了个女人住进来,然后女方这是假离婚什么这那,但是在法律上来说,你们一旦签署了文件,签署这文件,你就得承担责任。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会秘书长包华最后提醒购房人。
【同期】我觉得大家还是遵纪守法,用这种能够见得光的,能够放在桌面上谈的这样的一个方法,来做房地产交易,因为不动产交易实际上金额很大,它对于个人的生活影响是很大的,稳妥可能是第一步。(记者:鲁一,编辑:北京广播网)

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