[摘要] “可居住、可办公、不限购”成了时下公寓房销售的一句流行宣传语。拥有40年产权的公寓房以“商住两用”之名存于楼市多年,相比住宅,公寓“小体量、低总价、不限购”的特点备受市场青睐,而其模棱两可的使用性质又让不少购房者望而却步。记者近日走访了青岛市若干公寓楼盘,并就有关疑惑向专家求证。
可居住,可办公
青岛市民贾先生第二次来到市北区某公寓楼盘的售楼处,还是不能决定买不买他早已看好的一套公寓房。
贾先生看好这套公寓的原因是,房子地理位置不错,相比同地段的纯住宅项目每平方米便宜近五千元,并且是精装修,自住和对外出租都很方便。但这套房子的产权和建筑用途却让他纠结。记者在售楼处的房产信息公示区域看到,上千套房源的产权均为40年,比一般的住宅项目要少30年,其建筑用途显示为“办公”而非“居住”。
用途显示为“办公”的建筑,缘何摇身一变成了“住宅”?该售楼处的置业顾问 (化名)告诉记者:“我们的产品是按照住宅设计的,你也可以在里面办公,这是商住两用房。”据介绍,虽然大多数人买来居住或出租,但是物业费、水电费都与普通住宅项目不同,还是会按照商业地产的标准来收,收费标准要高得多。
让贾先生犹豫的事情还有房贷。公寓房首付至少要50%,一律不准使用住房公积金,商业贷款的利率上浮也要高出普通住宅,并且贷款年限只有十年。
记者采访中还发现,这类项目多以塔楼形式存在,多为20层以上高层建筑,每层分割出的套数少则八九户,多则三十户左右,对通风要求相对较低,安全上存在一定隐患。容积率较高,其绿化、公共设施面积都会有所减少。
打政策“擦边球”
到底有没有所谓的“商住两用房”?中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者:“对于一块土地的使用用途,开发商要么进行住宅开发,要么进行商业地产开发,并不存在‘商住两用’这种法律概念,开发商这样做对购房者来说是不负责任的表现。”
记者查阅有关资料发现,近年来在土地出让环节,地方政府考虑到配套设施的完善,单纯的住宅用地、商业用地越来越少,更多的是一种“综合搭配”出售,即一块土地既有住宅又有商服等。这只是对地块使用用途的整合,并不是对土地使用用途的改变。“公寓房五证齐全,只是表面上的合法。”政协委员、山东经济学院教授郭松海认为,如果认真追究,围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”,是开发商的一种营销手段、广告策略。
相关法律规定,建设用地经依法批准后,就不得擅自改变原批准的土地使用用途。销售人员从未承认公寓房是住宅,它也确实不是住宅,但实际上却是一种“商改住”的行为。有专业人士指出,这是一种开发商规避风险的行为,在上个世纪九十年代初,深圳写字楼市场红极一时,放量激增后,市场迅速低迷,很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔指出,限购令下,住宅市场萎靡,公寓房不在限购范围之内,可以在一定程度上刺激投资性购房需求,开发商通过这一途径可以实现快速回款,以缓解紧张的资金压力,可以说楼市限购令是公寓房“走俏”市场的动力。
地方政府应该管制
说到现在开发商宣传的“商住两用房”,邹晓云甚至认为这是一种欺诈行为,在国土资源的界定上,一般是先规划出土地使用用途,再给出出让年限,现在市场上的公寓房,卧室、客厅、厨房等一应俱全,完全按照住宅模式设计,以“商业之表”行“居住之实”,有悖于土地使用用途分类的初衷。
按照有关规定,商业、旅游、娱乐等属于商业用地,使用年限一般为40年。从城市发展的角度来讲,它承担着旅游服务、促进就业、提升城市品质等方面的基本作用,而将此类地块建成公寓房对外拆分出售,显然破坏了这一作用。
事实上,早在2010年5月,北京市就曾出台过一个《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,叫停了“酒店式公寓”的分割销售。但毕竟是一次只针对“整体酒店产权被数次分割”的管制,并未涉及更大范围的公寓房。
公寓房的大量上市,被认为是房地产投机热、市场混乱缺乏秩序的一种表现。邹晓云呼吁,地方政府对此不能睁一只眼、闭一只眼,应该制定相关政策并出面干预、严格管制,要求开发企业对具体地块作出尽可能详尽的建设规划,并同时公开信息,以避免出现修改规划“商改住”行为,从而保证房地产政策调控的有效运行。
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