[摘要] 一旦名义产权人反悔，以房产证为据主张自己为合法产权人，则实际买房人对房屋的所有权就很难获得法院支持。实际买房人仅能依据合同无效或不当得利原则要求名义产权人返还购房款，而这一请求的实现还有赖于实际买房人有证据证明该房屋的购房款是由其实际支付。
南京的各大银行最近加强了对三套房贷款的限制，多家银行已经暂停了三套房贷，少数不停贷的也提高了首付标准，上浮了基准利率。这着实让很多打算投资的购房者备受南京借名买房改房纠纷。
如何能买到房又能避免贷款的沉重负担，让其绞尽脑汁。有人因此打起了没有买房计划的亲戚或朋友的主意，千方百计说动他们，以他们的名义为自己买房贷款，最后再通过过户将房产转到自己的手上。笔者从市场上了解，这种新情况已经出现了不少。
■案例一
以亲戚的名义买房
朱小姐最近成了热锅上的蚂蚁，她看中的新房是大牌开发商开发的，品质有保证，开盘价也较新政前有不少下浮，朱小姐觉得是买进的好时机。
不过，朱小姐名下已经有两套房屋，贷款成了一个难题。思来想去，朱小姐只能找表妹帮忙，“表妹和我关系挺好，最重要的是信得过对方，彼此知根知底。”
朱小姐也理性地分析了其中的利害关系，因为房产证上毕竟写着自己和对方的名字，万一有什么争议分歧出现，也比较好商量，不会出现撕破脸的情况。朱小姐打算和表妹沟通协商之后，再私下拟定协议讲清楚房子真实主人是自己，表妹只是名义上的产权人，再到公证处进行公证。“这样的一整套手续办下来就比较放心了。”朱小姐表示，既然房产证上写了亲属的名字，那么对亲属自己日后买房，肯定会造成影响。对于这一点，朱小姐说，对方也是进行过衡量的，可能暂时还没有买房的打算，自己也打算出点好处费，不能让表妹白帮忙。
朱小姐表示，等领房产证的时候，在产权证上约定自己出资99%，表妹出资1%，产权证办下来以后，再把表妹的份额过户到自己名下，这样付的税费也很少，与巨额的利息相比，划算多了。
■案例二
以同事的名义按揭
在传媒行业工作的丁先生胆子就更大了，丁先生是借用了单位同事的名义来买房的。用同事名字共同购房相比较于与亲戚一起购房，风险无疑要更大一些，但较低的首付款和利率85折的首套房优惠，还是让他“迈出了这一步”，毕竟，动辄几十万的利息对他来说是一笔不小的开支。
如何对同事放心呢，丁先生认为，就算同事关系有所变动，但大家都是私底下的好友，这个是你情我愿的事情，除了信得过同事的人品，还要在签协议上小心仔细，事前进行细致的沟通协商。
■公证处说法
不合法的公证我们不做
针对朱小姐让公证处公证其私下协议的说法，南京市公证处的相关工作人员泼了一盆冷水，表示：“这类公证我们不做的，房产证上是谁的名字就是谁的，这种私下签的协议前提上就是不合法，就算做了这类公证在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上，倘若案例本身就存在违法行为，那么公证的结果也是无效的。”
■律师观点
这样做
可能会导致两败俱伤
是不是私下签订了协议，约定了房产证上的所有人只是名义上的所有人，真正的所有人就可以高枕无忧了呢?笔者特地咨询了江苏高的律师事务所资深律师宋辉。
宋律师表示，这种借名买房行为对实际买房人和名义产权人来说都存在极大法律风险。我国法律明确规定，不动产物权实行登记制度，《房屋所有权证书》记载的所有人被认定为房屋的所有人。
一旦名义产权人反悔，以房产证为据主张自己为合法产权人，则实际买房人对房屋的所有权就很难获得法院支持。实际买房人仅能依据合同无效或不当得利原则要求名义产权人返还购房款，而这一请求的实现还有赖于实际买房人有证据证明该房屋的购房款是由其实际支付。
除此之外，宋律师还提醒，在名义产权人领取房产证，直至房屋产权过户至实际买房人期间，名义产权人可以在实际购房人不知情的情况下对该房产进行处置，例如实施抵押、出售行为;并且在名义产权人对外负有债务且无法清偿时，该房屋则有可能被法院依法查封或拍卖。“即便名义产权人不存在任何不诚信行为，在房产过户时，实际买房人也要额外承担因产权转让而产生的相应税费。”宋律师解释说。而对于名义产权人来说，一旦实际买房人还贷不及时，名义产权人不但存在债务风险，甚至会在银行征信系统中留有不良记录，对其今后购房、贷款等均会产生不利影响。
最后，宋律师指出，规避国家政策的借名买房合同在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能会被法院认定为是以“合法形式掩盖非法目的”，因而被认定为无效合同。房屋产权仍归名义产权人所有，实际买房人的房屋产权不受法律保护，实际买房人只能请求名义产权人返还购房款，而不能要求继续履行合同。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
