[摘要] 南京高策机构总经理朱辉，一见面儒雅风度便扑面而来，而说起房地产的侃侃而谈却令记者感叹不已。朱总从事房地产已经14个年头了，这期间主要在上海和华东地区，西南和华北也考察过很多项目，主要是围绕长三角，最了解的还是上海和江苏。2年前来到南京，对于南京的人文历史颇感兴趣，从此扎根于此。
南京高策机构总经理朱辉，一见面儒雅风度便扑面而来，而说起房地产的侃侃而谈却令记者感叹不已。朱总从事房地产已经14个年头了，这期间主要在上海和华东地区，西南和华北也考察过很多项目，主要是围绕长三角，最了解的还是上海和江苏。2年前来到南京，对于南京的人文历史颇感兴趣，从此扎根于此。
南京高策机构总经理 朱辉
南京高策机构感受：
体制是共享的平台
高策机构是成立于2012年1月的一家新公司，但是高策机构的人却都是老人，都是行业内资深的专业人士，基本为原来优派克思的员工，而优派克思在南京已有近十个年头。朱总谈起机构，很骄傲的说：“高策机构与其他公司不太一样，更像是一个公众的公司。从公司管理体制到总部的管控，高策机构更重视对人的培养，不光是对高管，也包含了普通员工。高策机构有个响亮的8字口号：合作、分享、用心和快乐”。朱总特别强调，高策机构不太注重一个项目半年或者一年的业绩，反而更注重的是一个人在这个平台上是否能得到持续的发展。
整个高策机构的利益分享机制非常完善，从老总到员工都是老板。创始的股东也愿意将利益做以个分享，他们不觉得作为公司老板就要拿70-80%的提成。公司的某一个团队，在利益的分享上，甚至要超过每一个股东。朱总认为，这其实就是一个激励的机制，在国内可以说做到这点的公司非常少。
代理公司现在分为两边，一边是性的公司，比如易居、世联等；另一边是各个城市都有的小公司。朱总解释说，小公司并不一定是指做的规模小，而是只在一个城市扎根的城市性的公司。
现在很多开发商是性的布局，不再局限于某一个城市，开始了北上南下和西拓等。如果是城市性的公司，就不可能给开发商提供一个综合性的服务，无论从市场角度、人才的储备上和服务质量上，都无法满足开发商的需求。
高策机构成立1年不到，已经有1000多名员工，15、16家分公司，发展的步子很大，全部依赖现有的体制，全公司都能拧成一股绳，把公司的事情当成自己的事情来做，劲往一处使。高策机构不是在走，已经开始了小跑。朱总说：“我们是一家新公司，好处就是不像老公司负担重，有了体系就有了代价。”高策机构很多的服务，总经理都会在一线，而很多大公司有了体系，基本不可能做到了。高层都能服务到一线，这是高策对于开发商服务能够及时响应的根本。
高策机构历史悠久
朱总刚到南京两年，他认为南京的房地产市场发展在最近的四、五年比较剧烈，08年以前发展较为平缓。招保万金基本都进入了南京，北方的一些开发商也在进入南京，都比较看好南京这个省会城市，导致本地开发商和外地开发商竞争比较激烈。南京成为了兵家必争之地，竞争也变得白热化。近五年发展比较快的原因有几点：1，房价。从09年下半年到10年上半年，基本上翻了一番，房价的涨幅比较厉害。房价是市场活跃度的体现。2，产品类型。目前市场上的产品类型很丰富，老百姓的选择余地很大。3，区域。整个城市区域的板块已经打开，以前觉得江北比较远，现在随着隧道通车等交通利好，江北远的观念已经改变。江宁以前大家都不想去，现在江宁的房子买的特别火。以前城东大家觉得比较冷清，但现在却也是个热点区域。整个城区的板块已经打开，是房产发展一定阶段的产物。
朱总说：“高策有比较久的历史，想在南京这片土地上，把我们的服务做强，更好的为开发商服务。”从前期的土地规划，到后期的策划，包括销售和顾问，高策都能够为开发商提供很好的服务。期望与大开发商能够形成战略合作伙伴关系。
高策机构代理精品项目
目前高策机构代理2个大的项目：1，凤凰地产开发的凤凰山庄。凤凰地产是中国的文化地产，在江苏也是首屈一指的。凤凰山庄是在玄武主城区的一个纯墅的产品，和小红山就一墙之隔，整个生态环境比较好。今年十月就会开盘上市，这个产品将是主城的精品项目。目前，到场的客户都是比较有实力的。
2，紫园。城东的紫园洋房产品刚刚推出，是一个现房产品。其地理位置环陵路是南京的国宾道，有高尔夫、五星级酒店和紫金山等。紫园的产品是收官之作，将会受到市场的高度关注。
地产十四年经验谈：
房地产产品要适销对路
去年的调控，对于楼市影响很大。但从2季度开始，南京的成交量有所反弹，和去去年相比上涨的幅度很大。朱总认为，调控是个常态的过程，主力城市房价和普遍的收入水平有很大差距，很多老百姓买不起房，调控是常态。但是再出现更加严厉的政策，这个可能性也不大。中国的很多调控政策不符合经济的规律，是不得以的方式。调控如果更加严格，整个中国的经济将出现危机。房产调控，相关行业也出现了多种问题。政策不是让老百姓不买房，而是调节空置房和贫富差距等，使得结构更加合理。
调控的好处是让开发商思考要做什么样的产品，适销对路的产品才是王道。市场细分和产品细分做的很好，不管你单价高还是低，总会有人买。
去过房价涨了近10倍，而未来的五到十年，房价不可能涨的很多了。对于有些专家说房价要跌50%，朱总认为如果是真的，将是整个中国经济面的问题，会导致崩盘，就不会存在跌50%的概念了。
新的营销方式是一种花招，朱总表示并不排斥，但更重要的是要跟客户对路，要找到适销对路产品的客群，这才是最根本的。送金条一些措施，都是羊毛出在羊身上，都算进了房价里，这些都是营销的技巧。技巧很重要，有时候技巧能带来一定的客户，但是从营销的角度，开发商从前期策划就要看重客群才是根本。
房价将趋于平稳
金九银十的观念在09年的时候比较盛行，大家觉得冬天冷夏天热，这两个季节是不买房的，的是五一和十一。但是目前这样的格局已经被打破了，去年因为调控，金九银十就十分不理想，而今年的五一成交量较六七月更差。朱总说：“我刚入行的时候，春节都没人买房，业务员都放假了，但是现在春节大家都加班开盘，甚至三四线城市春节因为回乡的人多，倒是销售非常火爆。”买房的季节观念已经被打破，老百姓买房的资金能力和心态成为了买房的主因。
今年四季度和去年相比肯定会有比较大的波动，今年成交量上涨的主因是刚需出手。但是刚需买一套就少一个，五年之内不会再考虑买房了。所以依靠纯粹的刚需购房冲量，那么是有限的，不是持久的。房产有一个投资的性质，十月份有颠覆性的上涨不可能，但是肯定会比去年有个上涨。
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