[摘要] 5月，受新增供应和成交结构影响，成交商品住宅28.79万方，成交均价为7876元/平米，环比上月表现为“量跌价涨”；公寓市场回升，成交总量1万平方米，成交均价为10261元/平方米；写字楼市场的成交量为4.68万平方米，成交均价为11561元/平方米；商业市场成交量为349平方米。
导言
1、政策概述：多地政策微调，扬州奖励政策首获肯定；
2、土地市场概述：土地持续底价成交时代；
3、济南房地产市场概述：
5月，受新增供应和成交结构影响，成交商品住宅28.79万方，成交均价为7876元/平米，环比上月表现为“量跌价涨”；
公寓市场回升，成交总量1万平方米，成交均价为10261元/平方米；
写字楼市场的成交量为4.68万平方米，成交均价为11561元/平方米；
商业市场成交量为349平方米。
一、房地产相关政策及行业信息
（一）本月政策概述
多地政策微调，扬州奖励政策首获肯定。
（二）国家及济南市政府宏观政策
1.央行下调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。
中原视点：此次“降准”后，各银行会拥有更多的信贷额度，将为差别化信贷政策继续执行提供更多信贷支持，但在整体调控政策没有松动的背景下，降低存准释放的流动性有多少能进入楼市还是个未知数，总的来说利多较为有限。
央行选择此时降准，向市场发出了未来货币政策会根据经济发展情况而进行适时适度预调微调信号，以实现经济平稳发展。
2.国务院会议再提稳增长楼市调控不放松
5月23日，国务院常务会罕见地在季度中旬分析经济形势，并提出“把稳增长放在更加重要的位置”、“根据形势变化加大预调微调力度”。
会议指出，尽管当前我国经济运行总体平稳，经济增速保持在年初预期目标区间内，但国内外环境更加错综复杂，出现一些新的变化。国内经济运行中仍然存在一些突出矛盾和问题，特别是经济下行压力加大。
会议在投资和消费方面提出了具体部署，重申要启动一批事关全局、带动性强的重大项目。
对于各方关注的楼市调控是否会放松的问题，会议明确提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。
中原视点：宏观经济不景气，房地产是拉动经济最重要的着力点之一，这一点无可质疑，中央在此时仍强调楼市调控不放松，可以理解为坚持以限购为主的调控政策不动摇，针对首套房、自住房的政策松动不违此前提，将被放行。近期，政策信号频频，扬州出台的对个人购买成品住房给予现金“奖励”的政策已“闯关”成功。
3.住建部：绝不让房地产调控出现反复
住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏5月17日表示，将坚定不移加强调控，绝不让调控出现反复，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，坚决抑制不合理需求的同时支持和保护合理的住房需求，促进市场平稳发展和房价合理回归。
中原视点：近期地方政府小动作不断，市场声音此起彼伏，住建部此时发言，是对当前房地产调控关键时期的定调，调控不会放松。
4.国务院已明确年内扩大房产税试点
5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。
与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大试点将同时考虑对保有和交易环节征税。
据了解，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。分析人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。
中原视点：国务院将“扩大房产税试点”的事项提上日程，可见房产税逐步代替行政性楼市调控手段乃大势所趋。房产税的征收增加房屋持有成本，能够有效抑制炒房者的投机行为，让房地产市场回归刚性需求。同时，也有利于缓解地方政府的财政压力，改变对“土地财政”的依赖。相对于重庆对现有增量高档房一律征收的模式，上海模式主要针对高档房和增量房，实施起来较有效可行。
5.国土部：征地制度改革将加快推进
从国土资源部了解到，“十二五”期间，我国将加快推进征地制度改革，探索建立公共财政投资和规划用途改变形成的土地增值的合理分配机制。
国土部提出，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争议协调裁决制度。
国土部下发的文件还明确，要有序推进集体经营性建设用地流转。研究制订农村集体建设用地管理政策，规范集体建设用地使用权的取得、使用和流转，完善集体建设用地流转分配制度。
中原视点：改革征地制度，合理分配土地增值，是保障农民利益、使其共享经济社会发展的成果、化解拆迁冲突的关键。
6.国土部：非公益性用地退出征地范畴
5月22日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第13次部长办公会，表示要缩小征地范围，让明显属非公益性的用地退出征地范畴。
国土部指出，有的地方还存在以各种名义圈占农村集体土地、征地制度有关规定落实不到位等问题，国土部门要进一步加强和规范征地管理，做好征地补偿安置工作，切实维护农民合法权益。今年下半年国家土地督察机构将对各地工业园区、科技园区、文化产业园建设中存在的违规违法征占土地行为进行全面清理。
会议还提出，要缩小征地范围，控制征地规模，积极稳妥推进缩小征地范围试点工作，让明显属于非公益性的用地退出征地范畴。严格履行征地程序，保障被征地农民合法权益。加大征地补偿安置力度，维护农民长远生计，适时调整补偿标准，提高征地补偿水平；因地制宜，拓展有效安置途径。
中原视点：明确非公益性用地退出征地范畴，对于维护农民土地权益有重要意义。按照中国现行法律，农村集体土地不能直接用于非农建设，只有符合“公共利益需要”时，才能在国家征收后进入非农建设领域。但是，由于法律对“公共利益需要”界定不清晰，在实际操作中，非公益性用地也屡屡征地，严重损害农民的土地权益。
7.住建部肯定扬州新政
住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青20日在南京接受媒体采访时甚至明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
梁小青认为，“扬州新政”是对房地产市场的“救市”，这个观点是错误的。梁小青表示，从2002年开始，住建部就发文倡导全装修房，但是全装修房在推进中缺乏政策支持，进展缓慢。“实际情况是，企业建造全装修房和买房人购买全装修房，都需要多交税，这样一来，客观上买卖双方都没有额外的动力。”她认为，在楼市宏观调控的背景下，该如何继续推广全装修房的确是个难题，而“扬州新政”奖励现金的做法实际上是一种减税政策，对推广全装修房是积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
中原视点：今年楼市政策将“有保有压”，一方面，抑制投资投机需求；另一方面，支持刚需，鼓励自住性购房。
在财政和政绩压力下，各地方政府仍有可能在“有保有压”的基调下进行政策微调，但在限购等关键问题上，任何扰乱政策预期的政策都可能被叫停，因此对地方政府大幅放松调控的期望不能太高。
8.购绿色建筑将可享财政补贴
6日从财政部和住房城乡建设部获悉，两部门联合对外发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，明确将通过建立财政激励机制、健全标准规范及评价标识体系、推进相关科技进步和产业发展等多种手段，力争到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%。
两部门在通知中明确，除了切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，还要力争到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，到2015年，新增绿色建筑面积10亿平方米以上。
中原视点：在欧美纷纷将绿色建筑作为新一轮科技创新主要方向的大背景下，我国此举向外界表明，发展绿色建筑正成为中国加快经济结构调整和谋求经济增长的新突破口。房地产产业链条长，对下游产业的带动作用大，发展绿色建筑将有效带动新型建材、新能源、节能服务等产业发展，有望撬动超过万亿元的绿色市场规模。
9.山东拟出新规 开发商项目将不准“临湖”开发
日前，从山东省政府法制办获悉，我省拟出台《山东省湖泊保护条例》，以加强湖泊生态环境保护，日前该条例草案会签稿在省政府法制网面向公众征集意见。草案会签稿规定，湖泊的水体水质应当达到国家地表水环境质量Ⅲ类水质标准，湖泊保护实行“死水位”制度。在湖泊流域范围内应严格执行禁止与限制开发建设的产业名录，目前该产业名录正在制定中。
10.济南：公租房廉租房政策将“并轨”
从济南市房管局了解到，该局将加强政策调研，进一步健全完善住房保障制度体系，逐步实现廉租住房与公共租赁住房政策的“并轨”，降低准入门槛，扩大保障范围，对中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和有稳定职业的外来务工人员实行科学、合理的分层保障，使更多的群众享受社会发展成果。
此次济南市廉租住房与公共租赁住房政策“并轨”，被认为是扩大住房保障范围的一项重要措施。济南市房管局的相关工作人员表示，两房政策“并轨”首先表现在“并楼”上。“今后，济南市将不再单独建设廉租住房，而是从公共租赁房的建设中，拿出符合条件的房屋进行廉租住房的配租。如以后建设一栋有100套公租房的楼，有可能从中拿出10套来作为廉租房进行配租。”这名工作人员称，“但具体的政策，以及廉租房和公共租赁住房将来的政策如何并轨，暂时还没明确。
中原视点：由于公租房是新兴产品，各地在此前两年内都在集中建设和出台公租房管理机制，尔后逐渐发现公租房和廉租房保障对象和运行机制类似的地方很多，目前已经有多个城市尝试将公租房和廉租房并轨。
11.济南楼顶绿化现金奖励
济南市政府日前印发《济南市城市绿化条例实施细则》，新规定自6 月1 日起实施，有效期五年。细则中，为了鼓励城市绿化，济南市规定，今后鼓励机关、企（事）业单位、其他社会组织及社区居民开展楼（房）顶绿化和垂直绿化。经区城市绿化主管部门验收合格后，给予每平方米80至100元人民币奖。
中原视点：楼顶绿化是近年来国内外新兴先进绿化理念。实施城市楼顶绿化，可以降低二氧化碳量，缓解城市热岛效应，此外，还可以缓解人地紧张矛盾，扩大城市土地增量，可以更好地解决建筑物污水处理问题、扩大城市低收入群体就业、为居民提供休闲锻炼的空间。
（三）济南市重大发展规划
1.济南率先建成房地产市场信息系统
5月6日，济南市住房保障和房产管理局消透露，济南市房地产市场信息系统已经基本建成，实现部、省、市、区(县)四级网络互联，在率先建成了个人住房信息系统，预计年底可登陆使用。
随着这一系统的建成，今后济南市民的住房情况在售楼处也能准确查询，买房将不必再去房管部门开住房证明。
据介绍，济南市房地产市场信息系统包括房产地理信息系统、房产交易与权属登记系统、个人住房信息系统、房地产市场预警预报系统等主要组成部分。
其中，房产地理信息系统是此信息系统的基础，它通过地形图的坐标来确定房屋，为每个房屋赋予惟一编号，建立“电子身份证”，今后一房多卖的情况或将杜绝。
除了市民查询之外，目前这套房地产市场信息系统已经部分与税务、银行甚至房地产售楼处进行信息联网，可通过输入购房者身份证号，即可查看购房者否符合限购政策及是否满足预申请保障性住房条件。
此外，济南全市个人住房信息都将录入该系统，市民可通过外网登录系统。
2.济南规划八大城市公共中心
近年来，济南为落实‘东拓、西进、南控、北跨、中优’的空间发展战略，先后编竣了600多项重要规划成果，全面拉开了‘一城三区’的城市发展框架。围绕优化“一城三区”发展布局，济南市规划局明确了下一步工作的重点任务。
以总体城市设计为依据，系统开展城市公共中心及重点片区的城市设计，着力推进老城中心区、西客站、奥体文博三个主中心和北湖、汉峪、唐冶、东客站、大学园五个副中心的城市设计，塑造风格独特、活力十足的城市公共中心。
结合“一城三区”的发展格局，规划布局一批功能复合、空间集约、交通高效、设施先进、特色鲜明的城市综合体。重点开展泉城路商业中心区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区、二环东路地区、奥体文博中心区、唐冶新区中心区、汉峪总部经济区、高新外包会展区、西部新城核心区、大学科技园中心区、滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区、泺口地区等16个城市综合体的城市设计。
3.西蒋峪公租房10月部分交付
今年，济南城投集团将全力推进西蒋峪公租房建设，10月份将部分交付，力争年底全部竣工。截至2012年4月份，已有5栋楼封顶。
西蒋峪公租房项目位于济南市历下区旅游路以南、龙洞路西侧，济南奥体中心以南2.5公里处。西蒋峪公租房项目规划建设用地面积10.05公顷(合计150.75亩)，规划总建筑面积30.88万平方米。
4.济南东部金融中心区已完成规划
“济南东部金融新区位于东部新城经十路城市发展轴两侧，规划范围西起省博物馆，东至莲花山，沿经十路长约6.2公里，南至奥体南路及其他城市道路，北至和平路、新泺大街、望马路和马山坡、菠萝山、大山坡等自然山体，总用地面积约740公顷。”济南市规划局编研中心的相关负责人表示，规划发展定位为重点集聚金融机构总部、新型金融机构和金融业态，与济南金融商务中心区互为补充、错位发展。
（四）其他与房地产行业有关的重要信息
1.深圳土地制度试点改革启动
酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》3月底已获得国土资源部和广东省政府的联合批复。25日，深圳召开了土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式。
此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。
根据《改革方案》，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。
此次深圳土地管理制度改革将分两步推进，2011—2015年的近期计划和2016—2020年的远期计划。
中原视点：当前土地管理面临着土地空间不足与存量土地粗放低效利用同时并存、土地利用方式落后和调控手段困难相互制约等困难，亟待破题，深圳此次试点改革是破题的一次实验，预计将突出三点，一是以明晰土地产权为核心，健全土地权利体系，二是以市场化为导向，实现土地要素的自由流转，三是以城市发展为目标，创新土地利益的共享机制。
2.国土部将简化和加快建设用地审批进程
国土资源部5月17日发布《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》。《通知》表示，为更好地适应经济社会发展需要，必须进一步改进和规范建设项目用地审查报批工作，将简化和加快建设用地审批进程，切实提高用地审批效率，增强用地保障能力。
中原视点：在中国政府房地产调控政策施行两年的情况下，4月份土地出让收入出现下降，再次引发了市场对房地产行业与整体经济出现硬着陆的担忧，前四个月房企拿地热情低迷，国土部此次推出简化建设用地审批进程或为刺激房企拿地。
3.扬州奖励个人购房 90㎡以下奖房款6‰
5月7日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。此通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。
据了解，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。而“房屋合同价款”仅指房屋本身价款，不含车库、车位、公共维修基金等价款。
中原视点：在持续对房地产市场调控的政策背景下，楼市调控逐渐见效，致使很多之前过分依赖房地产的地方政府压力很大。地方政府对调整楼市严控政策的需求强烈。扬州市的调整或成为其他城市的“探路者”，在目前调整房贷的主要手段外，这种更为直接的政府调控政策即或透露出新一轮刺激楼市刚需入市的另一管道。但当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，扬州此举可能会对其他城市市场心态带来不确定的干扰，由此可能引发其他城市借机发布相关政策。
4.沈阳、广州公积金政策调整
继武汉等地之后，上周末沈阳、广州也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策：使用公积金用于贷款购买首套普通住房，如果房屋的建筑面积在90平方米（含）以下，贷款首付比例可为20%。
此外，沈阳还明确：职工申请公积金住房贷款须满足的缴存时间从一年缩短为半年。
中原视点：进入4月份以来，各地陆续出台以公积金贷款优惠为主的楼市微调政策来刺激刚需，表明楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向明确。
5.上海：单身沪籍人士不得购买二套房
继日前上海市房管局发布公告要求严防外地户籍补缴社保购房后，上海市各房地产交易中心近日对限购政策又做出新的规定：单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。杨浦区、虹口区、金山区、松江区和奉贤区房产交易中心均证实了该消息。此前单身沪籍人士如果名下已拥有一套住房，还可购买第二套。
中原视点：相对于近期包括扬州在内的多个地方政府对楼市调控的“放松”，本次上海对本地户籍单身者取消二套资格的新政反而加强了楼市调控力度。这一方面有助于打击钻“限购令”漏洞，打政策“擦边球”的行为，同时表明坚持楼市调控的决心，也给3月以来持续火热的楼市降温。
6.福建调整户籍制度
福建省近期调整了户籍制度，根据福建省公安厅的介绍，未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松：在县(市)城区以外建制镇申请落户的，不要求暂住证或居住证；办理暂住证或居住证只需满2年，即可在县(市)城区申请落户；办理暂住证或居住证只需满3年，即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。
中原视点：户籍是与限购直接相关的重要准购条件，对户籍制定的调整必然影响其限购政策。这是在扬州新政获得有关部门认可后，又一地方版楼市调控放松新政。
7.湖南否认研究楼市救市措施
湖南发改委信息中心副主任田拥军表示，关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实。他强调“湖南发改委从未研究楼市救市措施”。而媒体在日前报道中称，湖南省发改委在29日召开全省经济形势座谈会时传递出信息，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等楼市微调措施，以促进刚性需求入市。
日前“放松家庭拥有住房套数和户籍家庭的认定”的厦门市也紧急发布声明，表示“严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变”。
上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元也于近日公开表示，继续严格执行房地产市场调控的各项政策措施，促进上海新建住房价格稳中有降。
广东省表示，近期没有新的刺激政策或救市政策。
中原视点：中央数次强调楼市政策不动摇，但地方政府频频试探政策底线。据不完全统计，自2011年下半年来，先后近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些微调措施中，明显放松限购政策的均被叫停，说明“限购”是中央房地产调控的政策“红线”，打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。
8.房企资质管理规定即将重修
实施时间超过10年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。5月17日，国务院法制办公布该规定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级资质认定条件中，注册资本由“不低于5000万元”提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2亿元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。
9.财政部：补助公租房660亿
5月24日，中央财政下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标。财政部称，2012年新增公共租赁住房230万套。为支持各地完成上述任务，2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。
中原视点：公租房的建设力度不断加大，相比两限房和经济适用房，公租房并不能出售，资金的回收也只有通过租金来实现，因此对于地方政府及建设单位的资金要求较高，资金回收的时间较长。此次借助中央财政的专项资金，公租房的开展难度会减小。
二、土地市场交易信息
（一）土地整体市场概述
土地持续底价成交。
图2-1 济南土地出让公告面积（2011年1月-2012年5月）
本月无挂牌居住及商服用地供应。
图2-2 济南土地出让成交面积（2011年1月-2012年5月）
本月成交居住及商服用地17宗，成交面积39.6万平米，建筑面积253.0万平米；西客站“齐鲁之门”建设用地成交，济南西城投资开发集团摘得6宗，绿地地产(济南)有限公司摘得其余7宗。
图2-3 土地每亩单价、楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年5月）
本月土地全部底价成交，成交额共24.3079亿元，平均土地单价409万元/亩，平均楼面地价961元/㎡；西客站片区是近两年来的投资热点，地价水平较高，本月成交土地单价受此影响走高，同时，成交土地以商服用地为主，建筑面积高，楼面地价相应下降。
（二）本月土地供应情况分析
无
（三）本月土地成交情况分析
表2-4 济南成交居住及商服用地情况（2012年5月）
本月成交土地以商服用地为主，与以往以居住用地为主不同；新城市地标建筑“齐鲁之门”项目主要是商办类物业，居住用地占比小，受此影响本月成交土地居住、商服用地面积占比变化较大。
表2-5 济南成交居住及商服用地区域分布（2012年5月）
2012年5月，槐荫区成交土地16宗，全部位于西客站片区。其中用于“齐鲁之门”项目建设的土地13宗，被济南西投和绿地地产摘走，济南西投以近10.6亿元摘得6宗商服用地，约16.6万平米，绿地地产以8.7亿余元摘得其余7宗，约13.2万平米，包含商服用地3宗，约4.7万平米，居住用地4宗，约8.5万平米。区域出让的其它3宗土地也被济南西投以3.1亿余元获得，共约4.7万平方米。
高新区成交土地1宗，位于凤凰路以西、胶济客运专线以南，面积约5.1万平米，山东北城置业以1.881亿元拍下。
注：2012年5月济南居住及商业用地成交列表见附表1
图2-6 济南居住及商服用地成交地价月度趋势（2011年1月-2012年5月）
图2-7 济南居住及商服用地成交楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年5月）
2012年5月，成交居住用地平均每亩单价约360万元/亩，平均楼面地价约1182元/平米，商服用地平均每亩单价约435万元/亩，平均楼面地价约889元/平米。本月成交土地以西客站片区土地为主，价格主要反映西客站片区土地价格水平，从成交结果来看，片区年内成交土地价格较为稳定，波动不大。
三、报纸硬广告分析
（一）总体情况分析
表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2012年5月）
2012年5月报纸广告投放频次、投放版面数继续小幅攀升，共计投放157个频次，107个版面，环比分别上涨10.56%，4.9%，相比去年同期下滑32.62%，43.83%。
（一）各城区楼盘广告投放情况分析
表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2012年5月）
5月份济南市各区域报广投放量继续增加，共计投放150个频次，102.5个版面。
分区域来看，历下区投放53个频次，45个整版，位列各区域之首，投放频次与上月持平，其中卓越时代广场项目投放23个频次，龙奥金座项目本月加大投放量，共计投放6个频次；其次为历城区，投放31个频次，19.5个版面，共有8个项目投放报广；槐荫区，共计投放27个频次，14.75个版面，共有9个项目投放报广，其中阳光100项目在本月开盘，投放量加大，共计投放9个频次；市中区本月投放量环比下滑18.18%，共计投放18个频次，9.75个版面，投放项目有所减少，仅有鲁能领秀城、中海国际社区、宏瑞星城和绿地中心项目，其中鲁能领秀城投放量，为13个频次；高新区本月投放11个频次，6.5版面，环比上涨37.5%，明湖白鹭郡投放频次，在本月共计投放11个频次；天桥区共计投放10个频次，7个版面，环比上月大幅增加，投放频次环比增加150%，共有6个项目投放报广，南益名泉春晓·A街区在本月开始投放报广，为其后期上市进行形象宣传。
（二）分物业类型报纸广告投放情况分析
表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2012年5月）
分物业类型来看，本月除公寓物业和商业物业投放报广频次有下滑外，住宅和写字楼物业均有不同幅度增加；
住宅投放量仍位居，共计投放97个频次，60.5个版面，环比上涨18.29%，新住宅项目在本月加大了投放量，为其后期上市宣传造势；其次为公寓，共计投放28个频次，25个版面，环比下滑15.15%；写字楼本月投放量上涨幅度，共计投放20个频次，14个整版；商业投放量，为5个频次，3个版面。
四、商品住宅市场分析
（一）市场概述
5月，受新增供应和成交结构影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量跌价涨”。
（二）商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年5月）
2012年5月，济南商品住宅市场新增供应量为16.93万平米，1626套房源；鲁能领秀城、阳光100公园五区、凯旋新城嘉苑、中建凤栖第等推盘量大的项目开盘成交率较高，促使整体开盘成交率达到52%；
四、五月开发商推盘积极，上市开盘或加推项目达到12个，但与去年同期不同，开发商多采用“少量多批”的推盘模式，如万象新天、鲁能领秀城、梵尔赛公馆、鑫苑名家、凯旋新城等，都保持着至少每月一次的加推频率；这种推盘模式，一方面可以及时抓住客户，降低客户流失的风险，另一方面，能够形成项目持续热销的良好形象，保持房源充足，迎合了购房者“随波逐流”的心理，进一步促进成交，同时，不打乱整个项目的销控节奏，这是开发商应对当前市场环境的策略调整，行之有效。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年5月）
2012年5月，普通住宅产品新增供应占比为85%，开盘成交率达到57%；
国华印象推出少量洋房和别墅产品，增加了市场的高端产品供应，但成交不理想，说明高端需求未随市场成交回暖而有所恢复，受政策调控影响深且持久；
金光卡夫卡公寓产品上市，但成交情况一般。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年5月）
2012年5月，历城区开盘项目、新增供应量，市中区开盘成交率；
历城区万象新天、恒大城、保利海德公馆、中建凤栖第四个项目开盘，带动区域新增供应量排名位；保利海德公馆调整产品策略，以多重组合优惠、去精装推出二期温莎堡系列产品，主力户型由一期140㎡以上奢适三居改为市场主流的95-136㎡紧凑型、经济型、舒适型三居，总价大幅降低，迎合了市场需求，开盘成交率达到84%；
槐荫区由于凯旋新城和阳光100公园五区开盘，促使区域新增供应量排名第二位，区域开盘成交率达到74%；
天桥区区域新增供应量排名第三位，主要贡献力量来自鑫苑名家、金光卡夫卡公馆，两项目或由于自然蓄客加推、或由于产品临时调整，开盘成交情况一般，导致区域开盘成交率不高；
市中区鲁能领秀城3月以来每月加推，持续热销，是区域的新增供应和成交热点；
历下区、高新区新增供应分别来自绿城百合花园和国华印象，成交不理想。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年5月）
2012年5月，住宅产品的开盘成交均价为7997元/平米，环比上涨9%；高端项目国华印象、保利海德公馆的开盘以及鲁能领秀城成交均价的上涨，共同拉升了本月开盘成交均价。
注：济南市新开盘住宅项目详见附表2（2012年5月）
（三）整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
2012年5月，济南商品住宅共成交2861套房源，约28.79万平方米，整体市场成交均价为7876元/平方米；
受新增供应量下降影响，5月成交量环比4月下降8%；受成交结构影响，整体市场成交均价环比上月上涨1%；
市场整体温而不热，中端、低端市场成交全面恢复，而高端市场趋于分化，一方面，保利海德公馆、中海奥龙观邸通过去精装、改产品实现降总价、去豪宅化向中高端改善型客群贴近，成功实现转身，另一方面，以海尔绿城为代表的坚持高品质高价的其它高端项目成交在低位徘徊，没有明显回升。至此，调控下的市场已渐于稳定，当前市场态势在外部环境无大的变化情况下或将保持较长一段时间。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
2012年5月，普通住宅产品成交2651套，受新增供应减少影响下降，成交均价与上月持平；
洋房产品除国华印象开盘成交量较大外，尚品清河、中齐他山、海尔绿城、蓝石大溪地产品也都有成交，但由于上月黄金99团购房源量大，洋房产品整体成交量环比下降；
别墅产品成交不见起色，本月仅国华印象少量成交；
公寓产品在新项目入市的带动下，活跃度渐高，本月成交176套，接近去年同期水平。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年5月）
从成交价格来看，市场结构变化不大；
单价在8000元/㎡以下的房源成交量仍然，占整体市场成交量的65%，与上月持平；由于价格较低的高性价比产品始终为市场主力客群亲睐，中海国际社区、万象新天、梵尔赛公馆、鑫苑名家等项目持续热销，此价格区间房源成交量保持高位稳定；
单价在8001-9000/㎡之间的房源成交量占整体市场成交总量的24%，较上月稍降2个百分点，代表项目如鲁能领秀城、泉景天沅、阳光100公园五区等；此价格区间热销项目或拥有优质的教育资源配套，或以中小户型产品为主，以改善型产品为主的项目去化速度相对慢；
单价在9001-10000元/㎡之间的房源成交量占比扩大5个百分点，至7%，主要在于保利海德公馆本月开盘成交量大，同时，发祥福邸成交量上升；
单价在10001元/㎡以上房源的成交量小，主要是高端住宅、别墅、洋房产品。
（四）区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年5月）
2012年5月，成交量从高到低排名依次为市中区、历城区、槐荫区、天桥区、历下区和高新区；
市中区区域成交量，除热销项目中海国际社区、鲁能领秀城的贡献大外，宏瑞星城近期加大了营销推广力度，其小高层小三室产品对需控制总价、又渴望多居室的首置首改客户产生了较大吸引力，去化加快，对区域的贡献度提高；
历城区由于保利海德公馆·温莎堡和中建凤栖第的开盘成交，以及万象新天、恒大城成交量的增加，区域成交量环比增长37%，排名第二位；
槐荫区由于凯旋新城嘉苑、阳光100公园五区开盘成交量较大，带动区域成交量排名第三位；
天桥区在鑫苑名家、梵尔赛公馆、名泉春晓等项目的共同拉动下，区域成交量排名第四位；
历下区由于上月名士豪庭、祥泰汇东国际开盘成交量大，黄金99团购房源成交数百套，而本月绿城百合花园开盘成交情况一般，其它项目正常销售，区域成交量环比下降67%；
高新区国华印象高端产品入市，增加了区域供应量。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年5月）
历下区区域成交均价，为10560元/㎡，环比回升15%，主要在于保利大名湖、华强广场、历山名郡等高价项目成交份额因价格相对较低的项目的成交量下降而扩大，区域成交均价因此被拉升；
高新区区域成交均价9589元/㎡，环比上月上涨29%，主要在于区域高端项目国华印象别墅、洋房产品上市成交；
天桥区在金光卡夫卡公馆开盘成交和发祥福邸、盛世名门成交量增加的共同拉升下，区域成交均价上涨4%至7924元/㎡；
市中区区域成交均价7892元/㎡，与上月持平；
槐荫区的区域成交均价为7285元/平米，环比上涨6%，主要在于一方面价格较高的阳光100开盘成交量大，另一方面上月开盘成交量大而价格较低的外海中央花园剩余在售房源少，成交量小；
历城区的区域成交均价为6856元/平方米，环比上涨约4%，主要在于保利海德公馆·温莎堡对区域成交均价的拉升作用中和了万象新天成交量增加和中建凤栖第开盘成交对区域成交均价的下拉作用。
（五）下月开盘项目预测
2012年6月预计新增供应量将达到13.06万平方米，约1305套房源，较5月减少；除中海国际社区尚湖央邸组团和波斐历景主推改善型产品外，其它项目仍将以中小户型刚需产品为主。
注：2012年6月预计新增供应量表详见附表3
五、公寓市场分析
（一）公寓监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；
3、产权年限为40年或50年。
（二）新增供应量分析
图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年5月）
2012年5月，金光卡夫卡公馆上市开盘，为公寓市场带来新增供应量0.7万平米；项目原计划产品精装入市，但开盘前临时改为毛坯，部分前期积累客户由于不能接受，导致开盘客户到场率低，成交平平。
（三）在售供应量分析
图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1月-2012年5月）
本月公寓市场在售供应量为6.81万平米，环比下降约3%，主要在于上月祥泰汇东国际和华强广场开盘成交量大，超过了本月新增供应量；
分区域来看，除市中区外，其它区域均有在售公寓项目；历下区区域竞争最为激烈，在售供应量，为3.69万平米；槐荫区居次，供应主要来自发祥1号公馆及银座CEO公馆项目；再次为天桥区，金光卡夫卡公寓产品的上市，填补了区域在售供应的空白；高新区、历城区在售供应量较小，分别为0.52万平方米、0.27万平方米。
（四）成交量分析
图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1月-2012年5月）
2012年5月，公寓产品共成交176套房源，约1.0万平米;
公寓市场迎来滞后的“回暖”，各项目成交均有不同程度的恢复，不仅中端项目祥泰汇东国际、金光卡夫卡成交可圈可点，高端项目成交也恢复至去年三季度水平，如华强广场，本月市场表现不俗。
（五）成交均价分析
图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1月-2012年5月）
本月公寓市场整体成交均价为10261元/平方米，环比上涨16%，主要是受到华强广场、银座CEO公馆、历山名郡等高端项目成交量增加的影响；
分区域来看，历下区高端项目集中，成交均价，为11918元/㎡；其次为槐荫区，成交均价受银座CEO公馆成交量较大影响，环比上涨37%至11067元/㎡；再次为天桥区，成交均价为8600元/㎡；高新区、历城区分别为8000元/平米、8500元/平米。
（六）后市预测
无
六、写字楼市场
（一）写字楼市场月度情况概述
量价齐升。本月新增供应5万平方米，主要来自于玉兰广场项目的加推；在售供应量为15.3万平方米，环比上月上涨18.36%；成交量为4.68万平方米，环比上涨高达78%；写字楼市场整体成交均价为11561元/平方米，环比上涨10.83%。截止到本月，2012年写字楼市场成交量连续4个月出现上涨。
（二）写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。
（三）写字楼供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月写字楼新增供应量5万平方米，主要来自于玉兰广场写字楼项目的加推。
3、在售供应总量
图6-1 济南市写字楼在售供应量（2012年5月）
5月份济南市写字楼在售供应量为15.3万平方米，环比上涨18.36%，主要来自于玉兰广场项目的加推。
从各板块来看，本月奥体板块在玉兰广场加推5万平方米的带动下，在售供应量跃居各版块之首，共计7.43万平方米，环比上涨高达159%；其次为高新区板块，在售供应量为3.3万平方米，在无新增供应量和上月去化的情况下，本月在售供应量出现下滑，下滑幅度为15.37%；其次为山大路板块，在售供应量无变化，为2.99万平方米；西部板块在售供应量为1.21万平方米，与上月相比变化不大，在售项目主要是银座中心，目前处于消化库存阶段，去化速度较慢；泺源大街板块在售供应量出现明显下滑，主要由于在售项目保利大名湖·名堂上月开盘热销，当月剩余可售量较少，故本月在售供应量出现下滑，下滑幅度达73%；北部板块在售供应量为0.16万平方米，环比下滑86%，由于名泉中心项目的上月成交量加大，导致本月在售量较低。
（四）写字楼成交分析
图6-2 济南市写字楼成交量分析（2012年5月）
本月写字楼成交量继续攀升，共计成交4.68万平方米，环比上涨78%，主要来自于玉兰广场项目的贡献；
从上图可以看出，本月成交量最突出的板块为奥体板块，共计成交4.3万平方米，环比上涨幅度高达900%，主要来自于玉兰广场的成交；泺源大街板块本月成交量有所下滑，由于上月新增项目保利大名湖·名堂的开盘上市热销，而本月正常销售，成交量相比较低，共计成交0.2万平方米；西部板块成交量为0.07万平方米，环比上月上涨明显；高新区板块成交量出现下滑，共计成交0.12万平方米，主要来自于中铁汇展国际的成交；其余板块本月无成交。
（五）售价分析
图6-3 济南市写字楼价格分析（2012年5月）
本月写字楼整体市场的成交均价约为11561元/平方米，环比上涨10.83%，本月成交集中在泺源大街板块、奥体板块和西部板块，在售项目成交均价普遍较高，故本月写字楼市场整体均价受区域结构影响明显。
从板块来看，泺源大街板块销售价格仍位居高位，成交均价约为13500元/平方米；其次为西部板块，销售均价为12000元/平方米；奥体板块成交均价11535元/平方米，由于玉兰广场项目本月有整栋出售，均价有所降低；高新区板块成交均价为9200元/平方米，环比下滑3.16%；其余板块无成交。
（六）写字楼推广项目列表
图6-4 济南市写字楼推广项目列表（2012年5月）
本月共有8个项目投放报广，共计投放20个频次，14个版面，以形象、认筹和招租为主要推广点。
其中，龙奥金座投放量，共计6个频次，6.5个整版，以形象宣传为主，为其后期开盘上市宣传造势；其次为洪楼7栋，共投放4个频次、2个版面，为其后期上市进行前期形象宣传；银座中心在本月加大了报媒投放量，共计投放4个频次，2个整版；华强国际中心开始进行认筹宣传，本月投放1个频次，1个整版。
（七）后市预测
本月写字楼市场维持上月回暖势头，在售供应量和成交量均有大幅上涨，但成交量主要集中在优质项目，整体市场受个别项目影响较大。预计后期在华强国际中心、龙奥金座和洪楼7栋等新项目上市的带动下，供求结构会发生明显变化，成交价格也会随之波动。
七、商业市场
（一）商业市场月度情况概述
本月商业市场环比上月表现为“供求继续下跌，价格上涨”。
（二）商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。
（三）商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；
东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
（四）商业供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月商业市场无新增供应量。
3、在售供应量
（1）总体
图7-1 济南市商业供应总量（2012年5月）
本月济南商业市场在售总供应量约为94617平方米，环比下跌348%，本月商业市场无新增供应量，在售供应量来自于上月剩余量，故在售供应量有小幅下滑。
本月底商和纯商业市场在售供应量均有不同幅度下滑。底商在售供应量约为67887平方米，环比下滑0.52%，上月底商市场成交量较低，本月供应量与上月相比变化不大；纯商业在售供应量为26730平方米，环比下滑10.27%。
（2）各区域
图7-2 济南市各区域供应量分析（2012年5月）
从各区域来看，本月各区域供应量变化幅度较小，中部、南部供应量出现下滑，西部、东部和北部供应量与上月持平。
中部市场仍为市场供应主力，本月在售供应量约为56964平方米，环比下滑5.3%，主要受上月正常消化存量影响；南部在售供应量为6478平方米，环比下滑3.34%；其余板块无变化。
（五）商业成交分析
图7-3 济南市各区域成交量分析（2012年5月）
从上图可以看出，本月商业市场成交量依然惨淡，仅有西部和东部有成交，其余区域均无成交。本月共计成交约349平方米，环比下滑89.8%。
东部成交量为289平方米，较上月有所增加；西部成交量来自于阳光100底商的成交；其余区域均无成交。
（六）售价分析
1、底商售价
图7-4 济南市在售供应底商价格变化表（2012年5月）
5月份底商市场成交均价约为21625元/平方米，环比上涨27.14%。价格波动受个别项目影响较大，成交主要来自于东部玉兰广场写字楼底商的成交，价格较高，拉升了本月整体成交均价；西部成交均价为15000元/平方米。
2、在售纯商业项目价格列表
图7-5 济南市在售纯商业项目价格表（2012年5月）
本月纯商业市场供应无明显变化，无成交，市场依然冷清。
中部区域售价，代表项目开元广场一层销售均价在10万元/平方米左右；其次为东部中泉新都汇项目均价较高，首层在6-7万元/平米；南部目前仅有怡文轩在售，首层均价在45000元/平方米左右；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。
（七）商业推广项目列表
图7-6 济南市商业推广项目列表（2012年5月）
5月份有4个商业项目投放报广，全为纯商业项目，推广诉求以地段、招商和产品为主。
（八）商业市场总结及后市预测
本月商业市场依然冷清，无好转迹象，环比上月“量跌价涨”，一方面在于优质地段商业物业资源缺乏，在售纯商业价格偏高、销售缓慢，另一方面，底商分布较广，由于当前销售热点集中在住宅物业，商业成交尚未跟随住宅市场回暖。
商业市场在后期泉城旺角、普利中心等项目上市的带动下，市场会有所转暖。
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