通州的房价成交攀升通州住房公积金

房天下  2012-10-22 15:14

[摘要] 业内人士认为，相比之前降价也无人问津，6月通州楼市已经明显量价齐涨，整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

业内人士认为，相比之前降价也无人问津，6月通州楼市已经明显量价齐涨，通州住房公积金整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

1月298套、3月815套、5月861套、6月1378套，今年以来，通州楼市销售可谓是节节攀升。6月签约量更是创限购后新高。

楼市成交转暖，不少买房人重新活跃起来。有的购房者告诉记者，近期发现一些性价比高的楼盘人气很旺，已经有点担心房价开始上涨，“是不是现在就该尽快买了？”

经历了调控的冲击、楼盘降价突围，再到现在的升温，通州楼市似乎已经打通了回暖的任督二脉。

市场

6月销量创限购后新高

记者近日走访了位于通州的华业东方玫瑰，现场遇到了近十组看房人。一位购房者说，在通州看楼有一段时间了，考虑最近的市场情况，加上又有贷款的优惠，所以想出手。

据华业东方玫瑰相关负责人介绍，截至6月底，项目上半年的销售额达10亿元，现在每天平均看楼人数也保持50组左右。

不止是华业东方玫瑰，根据记者了解，新华联运河湾、金隅花石匠等楼盘近期都有不错的业绩。新盘合生·滨江帝景人气也很旺。

北京中原地产数据显示，6月通州销售达到1378套，创限购后新高。单月销售额也破20亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比之前降价也无人问津，6月楼市已经明显量价齐涨，整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

预期

下半年量价基本稳定

针对目前通州市场情况，华北珠江地产营销副总监刘云岐表示，政策利好和配套设施的不断完善，增强了购房者的信心，加快了他们的入市步伐。开发商会加速推盘来迎合刚性和改善性需求的购房者。考虑到开发商的资金周转趋好，有的楼盘优惠减少，下半年楼市将以稳为主。

不过在新华联运河湾相关负责人看来，下半年通州的楼市仍存在不确定性。一方面市场回暖可能会引来新的政策打压，另一方面经过上半年释放，后续的刚性需求量可能不足。在这种情况下，预计下半年房价不会大涨，但是销售量不会有明显提高，能够与上半年持平已经算是较好的情况。

还有机构人士认为，和昌平、大兴等区域相比，之前过度开发，导致通州市场特别是二手房市场，积压了大量的低成本房源，这也会制约新房市场的上扬幅度。

值得注意的是，在记者采访过程中，一些买房人在回暖节奏中出手，也有一些买房人开始抱怨开发商优惠幅度缩水。购房者刘先生告诉记者：“通州部分楼盘原来是14000元/平米左右的价格，现在15000多元/平米，只给全款客户9.8折优惠。”但刘先生觉得，只要调控不放松，房价反弹不会有太大空间。

通州一位开发商则表示，通州楼市经过一轮“挤泡沫”的过程，一方面，现在新城建设稳步推进，利好叠加，另一方面，多数开发商倾向于谨慎的价格策略，“两方面作用有望推动通州楼市走出低谷。”

开发商策略

产品：刚需搭配刚改

价格：“大涨不现实”

7月8日，位于通州和朝阳接壤区域的8哩岛项目推出50套300平米上下的平层别墅。项目人士介绍说，此时也希望推出改善性产品试探一下市场。

相对于8哩岛的探市，通州区域更主流的还是刚需产品放量。在通州开发商看来，下半年也将保持这种趋势。

无论是在售的华业东方玫瑰、金隅花石匠，还是将开盘的合生·滨江帝景，主力都是面向刚需特别是首次置业者的户型。面积从50、60平米到90平米之间。7月2日，老项目京贸国际城开盘，推出6号楼300余套房源。据项目人士介绍，主力户型也是80-90平米的两居，当天认购超过100套。

中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，在高层表态楼市调控不松动的情况下，楼市基本面特别是郊区楼盘由刚需支撑的现状，不会有明显转变。在这种情况下，开发商放量也必然考虑对接刚性需求。

不过也有部分开发商表示，在刚需产品为主的情况下，也会尝试搭配推出面积稍大的改善性房源，通过产品品质，吸引改善性购买力。

对于价格策略，通州区域开发商普遍表示会以稳为主，大涨不现实，缺少支撑，“大部分楼盘也都有比较大的库存量”。不过在市场回温的情况下，部分前期以价换量开发商已经改善了资金状况，明显降价的可能性也不大。一位前期降价的开发商还对记者表示，目前通州多个楼盘一经缩小优惠幅度，有的则是“优惠噱头大，实际成交价并不低”。

个案

华业东方玫瑰

优惠收缩8月或推新组团

通州市场的整体复苏中，一些嗅觉灵敏的“明星楼盘”已率先实现热销局面。位于地铁八通线临河里站附近的华业东方玫瑰，便是这样的“先知暖”者。根据北京市房地产交易数据显示，华业东方玫瑰在5月以来月成交量开始破百，当月成交112套，均价为14093元/平米；6月成交实现323套成交，均价也涨至14286元/平米；7月截至11日，已成交104套，均价再度攀升至14462元/平米。目前，项目均价达到14500元/平米，相比5月份的均价已经有所上浮，而折扣幅度也从此前的8.9折过渡为当前的9.8折。

项目销售人员坦言，项目突然热销也出乎了他们的预期。据介绍，目前华业东方玫瑰A区产品已所剩无几，仅剩下个别较高楼层和个别户型。“包括今年底和明年底交房的楼栋基本售罄，仅余不足20套尾房，接下来应该要开另一个组团了。”销售人员介绍。

据华业内部人士介绍，按照正常的流程，另一个组团的销售证将会在8月拿下，届时也将会推出今年计划中的最后一批产品，预计推出4-5栋楼，产品仍以对接刚需需求的两居和小三居产品为主。因为受到组团环境成熟度等差异影响，预计新一期价格会与上半年持平。

而据记者了解，项目取消折扣的动力还有源自于年度销售目标的提前完成。据知情人士透露，该项目5月刚过，便已经完成全年销售目标，之后项目屡次调整价格与推盘户型以应对市场需求。

金隅花石匠

景观楼座价格将顺势上扬

坐拥地铁八通线起点站土桥站的金隅花石匠，随着项目教育配套的落实北京第二实验小学正式进驻社区，并于6月顺利完成招生9月开学。同时项目二期交房时间临近，9月即可实现入住。在众多利好消息的影响下，终于在大市升温的“红五月”迎来热销。

据北京市住建委数据，金隅花石匠今年5月份，认购了110套，均价为13008元/平米。6月，认购137套，均价为13612元/平米。而据记者了解，项目即将推出新品，与前期的临街楼栋相比，即将推出的两栋楼是位于小区中间位置的南北景观楼座，价格也因此上调至15000元/平米左右，将推出100套房源左右。“根据蓄客情况来看，因为楼座的位置更具优势，所以适当地调价也能被大部分购房人所接受。”项目营销总监李然告诉记者，项目的全年任务虽然还未完成，但根据市场整体情况来看后期销售并无太大压力。

另据记者了解，金隅花石匠的商住产品“自由筑”，全部为4.2米挑高的loft产品，目前正处在前期蓄客阶段，已登记客户600多组，起价9800元左右。据相关人员透露，具体到开盘时，南北朝向的户型估计价格在10000元-11000元/平米。

合生·滨江帝景

新盘要卖“刚需能接受的价格”

位于运河西大街的合生·滨江帝景，是通州今年要上市的一大新盘。记者从该项目了解到，首次开盘将推出88、89平米两居及110、150平米三居，共计四种户型。

滨江帝景项目总经理邓历对记者说，四种户型中，主力还将是两居户型。这也是基于今年通州楼市的回暖主要是由于刚需的释放。新盘放量因此要多对接刚需。

据介绍，滨江帝景计划今年消化掉两栋楼400余套房源。不过考虑到市场情况，会分为多次放量；推盘价格方面，“肯定是刚需能接受的价格。”目前，滨江帝景对外报价为16000元-18000元/平米，带非毛坯，散客有“5万抵7万”等优惠，一些团购还有另外的折扣。

对于下半年楼市，邓历不愿说“乐观”，但表示“看好”。在他看来，五六月份的热销主要还是去年积累的刚需释放，目前也不排除有部分恐慌性购房的情绪。不过，只要没有新的政策打压，整体市场可能会在一种动态变化中适度上扬。

邓历表示，更多的信心来自于产品本身。在通州，滨江帝景项目规划较为纯粹，也是为数不多的非毛坯板楼，带装修约高，“用合生·霄云路8号的品质打造刚需产品”，这就形成了对于竞争产品的差异化。在自身产品搭配上也有差异化，不同户型可以对接不同的市场需求。

开发商说

“不要太冒进”

通州某开发商：

相比大兴、昌平，通州对于楼市冷暖的表现更为敏感，最直观的感受是涨得快落得也快。

从目前来看，北京东部的吸引力还是更大一些，尤其是对于在朝阳区工作的人群。目前看来，通州楼市比去年好很多。但整体表现仍较平稳，各个项目根据不同情况也会有不同的反应。至于后市，挺难预测，但开发商还是不要太冒进，太猛了会受打压，那通州就会首当其冲受到影响，后期还是以稳为主，保持稳中有进。

开发商应更专注产品品质

金融街园中园(小区网论坛)有关负责人：

通州楼市在近期感受到一定暖意，但应该看到这是在前期低迷之后的相对暖意。而在现阶段，楼市还经不起波折，大家都应该有呵护市场、平稳发展的共识。金融街园中园在售的低密独栋办公产品，现在依然保持着价格上的优惠。我们也建议同区域开发商都保持平稳的价格策略。

调控给开发商提出了更高的产品要求。开发商可以更专注于打造产品品质，包括提高配套水平，挖掘自身差异化优势等。金融街对园中园的开发定位，也是把握通州新城建设方向，提供给市场更多选择，特别是可以吸引一些创意产业进驻等。

通州相对于其他郊区县，有地缘上的优势，现在又有北京重点发展的支持。越来越多品牌开发商进驻，应该在开发出优质产品的基础上，形成合力，将通州打造为更多置业者关注的宜居宜业新城。区域内外都能形成良性的、高品质的竞争，让买房人和开发企业都能受益。记者张旭李捷实习记者方

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