通州的房价成交攀升通州住房公积金

房天下  2012-10-22 15:14

[摘要] 业内人士认为，相比之前降价也无人问津，6月通州楼市已经明显量价齐涨，整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

业内人士认为，相比之前降价也无人问津，6月通州楼市已经明显量价齐涨，通州住房公积金整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

1月298套、3月815套、5月861套、6月1378套，今年以来，通州楼市销售可谓是节节攀升。6月签约量更是创限购后新高。

楼市成交转暖，不少买房人重新活跃起来。有的购房者告诉记者，近期发现一些性价比高的楼盘人气很旺，已经有点担心房价开始上涨，“是不是现在就该尽快买了？”

经历了调控的冲击、楼盘降价突围，再到现在的升温，通州楼市似乎已经打通了回暖的任督二脉。

市场

6月销量创限购后新高

记者近日走访了位于通州的华业东方玫瑰，现场遇到了近十组看房人。一位购房者说，在通州看楼有一段时间了，考虑最近的市场情况，加上又有贷款的优惠，所以想出手。

据华业东方玫瑰相关负责人介绍，截至6月底，项目上半年的销售额达10亿元，现在每天平均看楼人数也保持50组左右。

不止是华业东方玫瑰，根据记者了解，新华联运河湾、金隅花石匠等楼盘近期都有不错的业绩。新盘合生·滨江帝景人气也很旺。

北京中原地产数据显示，6月通州销售达到1378套，创限购后新高。单月销售额也破20亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比之前降价也无人问津，6月楼市已经明显量价齐涨，整体市场价格底部已经被市场成交量逐步试探出来。

预期

下半年量价基本稳定

针对目前通州市场情况，华北珠江地产营销副总监刘云岐表示，政策利好和配套设施的不断完善，增强了购房者的信心，加快了他们的入市步伐。开发商会加速推盘来迎合刚性和改善性需求的购房者。考虑到开发商的资金周转趋好，有的楼盘优惠减少，下半年楼市将以稳为主。

不过在新华联运河湾相关负责人看来，下半年通州的楼市仍存在不确定性。一方面市场回暖可能会引来新的政策打压，另一方面经过上半年释放，后续的刚性需求量可能不足。在这种情况下，预计下半年房价不会大涨，但是销售量不会有明显提高，能够与上半年持平已经算是较好的情况。

还有机构人士认为，和昌平、大兴等区域相比，之前过度开发，导致通州市场特别是二手房市场，积压了大量的低成本房源，这也会制约新房市场的上扬幅度。

值得注意的是，在记者采访过程中，一些买房人在回暖节奏中出手，也有一些买房人开始抱怨开发商优惠幅度缩水。购房者刘先生告诉记者：“通州部分楼盘原来是14000元/平米左右的价格，现在15000多元/平米，只给全款客户9.8折优惠。”但刘先生觉得，只要调控不放松，房价反弹不会有太大空间。

通州一位开发商则表示，通州楼市经过一轮“挤泡沫”的过程，一方面，现在新城建设稳步推进，利好叠加，另一方面，多数开发商倾向于谨慎的价格策略，“两方面作用有望推动通州楼市走出低谷。”

开发商策略

产品：刚需搭配刚改

价格：“大涨不现实”

7月8日，位于通州和朝阳接壤区域的8哩岛项目推出50套300平米上下的平层别墅。项目人士介绍说，此时也希望推出改善性产品试探一下市场。

相对于8哩岛的探市，通州区域更主流的还是刚需产品放量。在通州开发商看来，下半年也将保持这种趋势。

无论是在售的华业东方玫瑰、金隅花石匠，还是将开盘的合生·滨江帝景，主力都是面向刚需特别是首次置业者的户型。面积从50、60平米到90平米之间。7月2日，老项目京贸国际城开盘，推出6号楼300余套房源。据项目人士介绍，主力户型也是80-90平米的两居，当天认购超过100套。

中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，在高层表态楼市调控不松动的情况下，楼市基本面特别是郊区楼盘由刚需支撑的现状，不会有明显转变。在这种情况下，开发商放量也必然考虑对接刚性需求。

不过也有部分开发商表示，在刚需产品为主的情况下，也会尝试搭配推出面积稍大的改善性房源，通过产品品质，吸引改善性购买力。

对于价格策略，通州区域开发商普遍表示会以稳为主，大涨不现实，缺少支撑，“大部分楼盘也都有比较大的库存量”。不过在市场回温的情况下，部分前期以价换量开发商已经改善了资金状况，明显降价的可能性也不大。一位前期降价的开发商还对记者表示，目前通州多个楼盘一经缩小优惠幅度，有的则是“优惠噱头大，实际成交价并不低”。

个案

华业东方玫瑰

优惠收缩8月或推新组团

通州市场的整体复苏中，一些嗅觉灵敏的“明星楼盘”已率先实现热销局面。位于地铁八通线临河里站附近的华业东方玫瑰，便是这样的“先知暖”者。根据北京市房地产交易数据显示，华业东方玫瑰在5月以来月成交量开始破百，当月成交112套，均价为14093元/平米；6月成交实现323套成交，均价也涨至14286元/平米；7月截至11日，已成交104套，均价再度攀升至14462元/平米。目前，项目均价达到14500元/平米，相比5月份的均价已经有所上浮，而折扣幅度也从此前的8.9折过渡为当前的9.8折。

项目销售人员坦言，项目突然热销也出乎了他们的预期。据介绍，目前华业东方玫瑰A区产品已所剩无几，仅剩下个别较高楼层和个别户型。“包括今年底和明年底交房的楼栋基本售罄，仅余不足20套尾房，接下来应该要开另一个组团了。”销售人员介绍。

据华业内部人士介绍，按照正常的流程，另一个组团的销售证将会在8月拿下，届时也将会推出今年计划中的最后一批产品，预计推出4-5栋楼，产品仍以对接刚需需求的两居和小三居产品为主。因为受到组团环境成熟度等差异影响，预计新一期价格会与上半年持平。

而据记者了解，项目取消折扣的动力还有源自于年度销售目标的提前完成。据知情人士透露，该项目5月刚过，便已经完成全年销售目标，之后项目屡次调整价格与推盘户型以应对市场需求。

金隅花石匠

景观楼座价格将顺势上扬

坐拥地铁八通线起点站土桥站的金隅花石匠，随着项目教育配套的落实北京第二实验小学正式进驻社区，并于6月顺利完成招生9月开学。同时项目二期交房时间临近，9月即可实现入住。在众多利好消息的影响下，终于在大市升温的“红五月”迎来热销。

据北京市住建委数据，金隅花石匠今年5月份，认购了110套，均价为13008元/平米。6月，认购137套，均价为13612元/平米。而据记者了解，项目即将推出新品，与前期的临街楼栋相比，即将推出的两栋楼是位于小区中间位置的南北景观楼座，价格也因此上调至15000元/平米左右，将推出100套房源左右。“根据蓄客情况来看，因为楼座的位置更具优势，所以适当地调价也能被大部分购房人所接受。”项目营销总监李然告诉记者，项目的全年任务虽然还未完成，但根据市场整体情况来看后期销售并无太大压力。

另据记者了解，金隅花石匠的商住产品“自由筑”，全部为4.2米挑高的loft产品，目前正处在前期蓄客阶段，已登记客户600多组，起价9800元左右。据相关人员透露，具体到开盘时，南北朝向的户型估计价格在10000元-11000元/平米。

合生·滨江帝景

新盘要卖“刚需能接受的价格”

位于运河西大街的合生·滨江帝景，是通州今年要上市的一大新盘。记者从该项目了解到，首次开盘将推出88、89平米两居及110、150平米三居，共计四种户型。

滨江帝景项目总经理邓历对记者说，四种户型中，主力还将是两居户型。这也是基于今年通州楼市的回暖主要是由于刚需的释放。新盘放量因此要多对接刚需。

据介绍，滨江帝景计划今年消化掉两栋楼400余套房源。不过考虑到市场情况，会分为多次放量；推盘价格方面，“肯定是刚需能接受的价格。”目前，滨江帝景对外报价为16000元-18000元/平米，带非毛坯，散客有“5万抵7万”等优惠，一些团购还有另外的折扣。

对于下半年楼市，邓历不愿说“乐观”，但表示“看好”。在他看来，五六月份的热销主要还是去年积累的刚需释放，目前也不排除有部分恐慌性购房的情绪。不过，只要没有新的政策打压，整体市场可能会在一种动态变化中适度上扬。

邓历表示，更多的信心来自于产品本身。在通州，滨江帝景项目规划较为纯粹，也是为数不多的非毛坯板楼，带装修约高，“用合生·霄云路8号的品质打造刚需产品”，这就形成了对于竞争产品的差异化。在自身产品搭配上也有差异化，不同户型可以对接不同的市场需求。

开发商说

“不要太冒进”

通州某开发商：

相比大兴、昌平，通州对于楼市冷暖的表现更为敏感，最直观的感受是涨得快落得也快。

从目前来看，北京东部的吸引力还是更大一些，尤其是对于在朝阳区工作的人群。目前看来，通州楼市比去年好很多。但整体表现仍较平稳，各个项目根据不同情况也会有不同的反应。至于后市，挺难预测，但开发商还是不要太冒进，太猛了会受打压，那通州就会首当其冲受到影响，后期还是以稳为主，保持稳中有进。

开发商应更专注产品品质

金融街园中园(小区网论坛)有关负责人：

通州楼市在近期感受到一定暖意，但应该看到这是在前期低迷之后的相对暖意。而在现阶段，楼市还经不起波折，大家都应该有呵护市场、平稳发展的共识。金融街园中园在售的低密独栋办公产品，现在依然保持着价格上的优惠。我们也建议同区域开发商都保持平稳的价格策略。

调控给开发商提出了更高的产品要求。开发商可以更专注于打造产品品质，包括提高配套水平，挖掘自身差异化优势等。金融街对园中园的开发定位，也是把握通州新城建设方向，提供给市场更多选择，特别是可以吸引一些创意产业进驻等。

通州相对于其他郊区县，有地缘上的优势，现在又有北京重点发展的支持。越来越多品牌开发商进驻，应该在开发出优质产品的基础上，形成合力，将通州打造为更多置业者关注的宜居宜业新城。区域内外都能形成良性的、高品质的竞争，让买房人和开发企业都能受益。记者张旭李捷实习记者方

曾因“限购令”冷却的通州楼市，在蛰伏了近一年后，迎来了“小回暖”。

北京中原市场研究部统计数据显示：今年6月，通州新建住宅签约套数为1378套，签约均价为15287元/平方米，住宅类物业签约值再破20亿元大关。成交量、成交面积及成交金额均创下限购后的新高。

一度被称为北京房地产市场风向标的通州楼市，在经历了大范围的以价换量之后，目前成交的几个热点项目，签约均价却出现了小幅度的上涨。不光是通州，伴随着全市范围成交量的普遍回升，北京楼市又在酝酿怎样一种变化？

通州“小回暖”

“我们马上在周六开盘的这两栋楼，均价在1万5左右，相比前几个月来说，稍微调（高）了一点。”昨日（7月2日），通州区一在售楼盘的销售人员在接受《每日经济新闻》记者以购房者身份的电话咨询时称。对于记者提出的为何会涨价的疑问，该销售人员表示，目前看房的人明显多了起来，价格也自然水涨船高。

北京中原市场研究部统计数据显示，今年1月，通州区普通住宅成交量为298套，成交均价为15543元/平方米，2月，只有388套新房成交。而随着楼市的逐渐回暖，通州区的成交量也在逐步回升。自3月份以来，成交量已突破800套，成交金额也由1月份的3.96亿元飙升至12.83亿元。6月至今，通州新房成交已经达到1378套，突破千套大关，达到2011年年初水平。

“6月通州的成交热点项目，签约均价相比之前，全部出现了上涨，但是上涨幅度不大，”北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“这些热点项目的价格相比历史点依然有一定差距。”

对于通州楼市在沉寂许久之后迎来的“小回暖”，张大伟告诉《每日经济新闻》记者，成交均价逐渐平稳，“从热销的几个项目看，其中百合湾是赠送面积比较多，富力金禧花园等都为非毛坯。所以区域内目前的实际均价在1.3万~1.4万元左右。在这个价位，大部分项目还是保持了以价换量。”

“目前，对通州区域止跌的判断仍为时尚早。更为准确的表述是，前期降价幅度比较大的项目在换取市场成交量后，试探性地进行价格回涨。”亚豪机构市场总监郭毅说，但伴随着开发商以价换量策略的持续实施，市场价格的底部已经开始显现。

京成交量普涨

北京中原市场研究部统计数据显示：6月，北京新建住宅签约套数为11983套，再次创造了年内的值，也是限购后的第三个单月超过万套月。环比5月上涨幅度达到了14.1%。同比2011年6月的签约数据则上涨了38.5%。截至2012年上半年，北京新建住宅签约套数为48380套。这一成交量也将创造限购后的新高，同比2011年上半年上涨幅度达到10.7%。

“北京楼市行情自5月份开始逆转，6月市场反弹的迹象越来越明显，交易量持续放大，使得开发商、购房者的看涨预期不断强化。”亚豪机构副总经理高姗告诉《每日经济新闻》记者，目前涨价范围还在蔓延，在“买涨”心态作用下，部分原本持观望态度的购房者跃跃欲试，提前展开购房计划，恐慌性购房群体与既有的刚需客群叠加，从而不断推高楼市成交量。

据《每日经济新闻》记者了解，北京6月当月新增项目的签约率为15.2%，达到一年以来的值。对此，链家地产研究部陈雪告诉记者，库存下降、市场升温以及政策调整都会在短期内影响到购房者对后市的预期，如果下半年库存仍持续负增长，周转率提高，开发商的推盘积极性会有所增加，但降价速度有可能放缓。

“目前成交量对价格的支撑作用已经体现，房价再跌的可能性较小。但7、8月淡季推盘量较小，预计成交量可能环比回落。在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市量可以支持成交量继续放大20%左右。但限购等政策依然约束市场过量放大，北京下半年的市场总成交量将肯定超过上半年。”张大伟对此表示。

市场对于房价反弹的担忧再次泛起。

昨日（7月2日），中指研究院公布数据显示，6月份我国100个城市的住宅平均价格连续9个月环比下跌后首次上涨，但同比继续下跌；十大城市均价环比涨幅高于平均水平，同比连续第六个月下跌，跌幅略有缩小。

中指院认为，如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。但链家地产市场研究部陈雪告诉《每日经济新闻》记者，预计未来一线城市出现政策微调的可能性微乎其微。已经存在政策微调的城市，深度放松政策被批准的可能性也开始降低。

百城房价结束九连降

调查数据显示，2012年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。

在住宅价格环比5月上涨的45个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%，其中包头、北京涨幅超过2%。

总体来看，大城市房价上涨势头要猛于总体。6月份，十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。具体来看，天津、杭州分别环比下跌0.61%、0.12%；其余8个城市环比上涨，北京涨幅，为2.29%。

对于百城房价结束九连降，中指院分析说，在货币政策微调背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格。

这一现象在北京较为明显。据中指院统计，2012年第26周（6月25~7月1日）北京住宅网签总量为8442套，创28周以来新高，环比前一周上涨38.4%，与去年同期相比则大幅上涨81.5%。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉《每日经济新闻》记者，受6月初央行首次降息影响，加上多区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，6月份开盘量明显增加，在首套房信贷优惠政策继续执行的情况下，住房刚性需求加速释放，供需两旺的局面促使月底新房和二手房成交量再度攀升。

房价续跌可能性渐微

环比量价齐升已经在很多城市、特别是重点城市现出端倪，普遍认为后续房价很可能保持小幅上扬态势。

陈雪表示，从调控以来的房价走势看，已经实现高位回落、低位维稳这一过程；从量价关系上看，房价已经形成了一个隐形的底部。

“近40个城市的楼市微调提振了购房者入市信心，首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加，观望情绪降低。”中原地产研究总监张大伟说，政策微调引发购房者对市场触底的判断。此外，目前大部分大城市二手房占据了城区的主要成交量，而二手房价格转向更快，因其定价权在小业主手中，他们没有开发商的积压库存问题。由于本轮调控导致前期二手房降价，一旦市场有起色，二手房业主很快提价以减少之前调控带来的损失。根据中指院数据，6月十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平方米，环比上月上涨0.26%；各城市二手住宅价格环比均上涨。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，2012年下半年中国楼市将朝向 “稳定与回暖”方向发展，整年处于楼市盘整与上升期。

“5~6月主要城市楼市全面复苏，对价格的支撑作用已经体现，房价再跌的可能性接近于零。”张大伟说，但由于新开工全面触底的影响，7~8月淡季推盘量较小，预计整体市场的成交量可能环比轻微回落。不过全年成交量点仍有望出现在9~11月。

调，还是不调？

比起前几个月，眼下的房价和成交量已出现明显异动，中央和地方对于房地产调控的态度成为关注焦点。尽管中央仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，但以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励，地方政府更是大胆实践。

据中指研究院统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策，鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面内容。但这些突破限购意欲“救市”的举措多被叫停。

最近的一次“试探”发生在河南。该省首套房“认房不认贷”以及七折利率等放松传言放出仅一天便被辟谣，政策最终也未出台。

不过，谢逸枫认为，中央房地产调控效力不断弱化，逐渐丧失遏制力。从上半年和6月份房价数据指标看，已经埋下了房价反弹“炸药包”。

他称，从调控政策层面上看，截至7月2日，共有52个城市调控微调，45个城市通过，7个城市叫停，说明调控见底，下半年不会有新的严厉政策出现，微调到放松指日可待。

谢逸枫还指出，此次住宅环比均价涨幅连续9个月下降后首次止跌回涨，表明房价点已经过去，下半场正式进入房价回暖通道。

但中指院报告认为，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升，部分城市甚至出现了抢购的恐慌情绪，部分房企趁机提价，与“房价合理回归”相悖而行。

“如果成交量继续增长，价格将止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。”报告称，为巩固房地产调控效果，防止市场反弹，中央政府应要求地方政府继续严格实施各项措施。

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