[摘要] 商铺租赁税费。投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。
商铺租赁税费
伴随中国经济持续稳健的发展，人民生活日益富裕，财富逐渐积累，通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂，因此，作为新手，要想使得自己的投资精准、科学，能获得稳定的投资，则需要从入门阶段就有所规划，以免走弯路。下面，我们汇集了资深商铺投资人士的经验，总结出商铺投资的6个“W”，并编撰成篇，供投资新手们参考。
Why
投资商铺步该做什么?——明确投资目的是首要
投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。
短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资的。此类投资者一般会在商铺项目销售的前期，通过一次性付款或按揭贷款的形式买入，然后在项目后以较高的价格转手出售，从而获得差价。
长期投资的投资者则更多看中商铺投资的长期性和稳定性，一方面可以避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，实现资产的保值、增值;又可以获得比股票、债券、期货市场更稳定，比纯住宅投资和银行储蓄更高的。此类投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，并通过“以租养贷”的形式获得长期。
购买商铺除了租售，还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店，来展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
Which
投资哪种商铺才能赚钱?——选择适宜的商铺类别
纵观商铺市场，虽然种类复杂，项目繁多，但在售项目主要分为综合体商铺、底商、街铺以及专业市场几个类别。投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。由于街铺多为民改商或临建，产权转让时可能存在一些问题，而专业市场类商铺由于经营的特殊性和回报实际较长，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺，因而关注热度略逊一畴。
城市综合体项目一般具有相当规模，商业氛围自成一体。因此，其商铺大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后，出售少部分产权，一般为一层黄金铺位。这便是商业地产标杆企业的万达运用的典型模式。综合体商铺与主力品牌店铺为邻，通常具有价格贵、租金高、稳定等特点，但一定程度上必须依赖整个综合体项目的经营状况。综合体商铺的率一般在6%-8%左右(小区网论坛)。
底商一般分为社区底商和写字楼底商。底商一般作为住宅或写字楼项目的配套商业，有着面积相对较少、价格较高，商业培育期较长等特点。随着人们对居住品质要求的日渐赠高，社区底商必然成为未来商业地产的发展趋势。但由于房地产开发的阶段性特点，目前市场上的底商项目均呈现岀一定的滞后性，开发商往往先推住宅再推商业，且同质性强，短期集中供应造成竞争激烈，价格偏高。此外，大部分社区底商难以享受到成熟商圈的辐射，社区入住率短期间又难以达到，投资者在前期几乎得不到任何，所以，社区商铺往往需要3-5年的培育期之后才能成气候。另外，投资者需注意底商的功能限制，有部分业态会禁止经营。所以，投资前期也需对经营业态和客群定位进行考察分析。
When
商铺什么时候买、卖才好?——看准时机，该出手时才出手
投资商铺，买入价格关系到投资成本，卖出价格关系到投资，究竟什么时候买，什么时候卖才好呢?这个出手时机非常关键，虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。
买入价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。
相比之下，卖出价格越高，投资却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期投资，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高。
Where
哪个地方的商铺潜力大?——地段重要，位置更重要
商铺投资和其他类别的不动产投资一样，都会遵循一个“地段论”的投资原则。无论什么类型的商铺，越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。但投资者不可忽视成熟商圈中的“排他”现象，就是在同一个核心商圈中，不同商业项目之间存在着相当激烈的竞争，如果一个大型的强势品牌商业项目已经取得较好的经营状况，则其周边的商业体项目是难以与之抗衡的，更不可能超越其经营水平。因此，投资者在选择商铺项目的时候不能一味“傍大款”。
相同地段，位置不同的商铺，其价值也不尽相同。商铺的售价会根据楼层，以及开口位置的不同而变化。在选定商业项目之后，投资者在具体选择铺位的时候应该遵循一个“金角银边”的定价原则。越是靠近出入口、边角展示良好的商铺，其价值就越高。所以，投资者选择铺位，还要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。
What
商铺值钱的隐形因素是什么?——硬件设施好才是真的好
除了地段和价格，住宅投资考虑更多的往往是其舒适度与生活便利性;而商铺投资除了地段和价格，同样需要对商铺经营的便利性作一番考量。商铺经营的便利性说到底最主要体现在硬件设施上，包括商铺所处的楼层、商铺的面积、进深、面宽、层高、柱距、水电设施、煤气、暖气管道等诸多方面。只有硬件设施过硬的商铺，在后期的经营上才不会出现种种问题。此外，一间商铺的硬件设施也直接关系到其经营业态的选择，从而对租户及经营者产生直接的影响。
大部分的商铺项目基本都能适应绝大多数业态经营的需要，而也不排除有些类型的商铺项目，本身在经营业态上就有所限制。例如社区底商，其商业辐射半径较小，聚客能力相对较弱，且同质性强，因此其价值也就相对偏低。所以，选择通用性强的商铺进行投资，会提高租户的选择性，投资者也更容易获得较高价值。
Who
谁是的商业合作伙伴?——好拍档更易帮助商铺增值
无论何时，开发商卖出商铺进入市场后，总有“旺铺”和“衰铺”之分。这很大一部分原因是因为商铺的合作对象不同而各有差别。如果投资者有长期固定合作的商家，尤其是一些品牌店铺，从长远投资的角度看则是投资回报的一个保证。投资者不仅不需要花费太多精力在寻找租户上，而且还能从这些品牌商户的经营过程中发现有价值的建议。
与品牌店合作对投资者既有利，又有弊。这些品牌店的知名商家会给商铺带来持续稳定的客流量，并且较长的租赁期限也能保证投资的稳定性;但也会因为租赁期限长而导致后期无法涨价，此外，品牌店租赁附加条款较多，租赁条件严格至苛刻、违约代价很高。经过业内资深投资人士统计，中西快餐、银行、通信网点、连锁超市、洗衣店以及服装加盟店是承租能力、承租诚信度、履约能力、付款能力等综合因素评判较好的几个行业。
投资城市综合体发展空间是关键
温州商业有着悠久的历史，民营经济较为发达，但一直缺乏与之相匹配的城市综合体。据介绍，温州商业的发展，仍仅局限于传统的社区底商、沿街店铺、写字楼、商场百货等，小打小闹，各自为政，缺乏统一的规划和布局。如市区下吕浦、新城等区域，人口密集，居住氛围成熟，却没有一个完善的一站式商业服务设施，零零星星不成规模的商铺难以满足市民日益增长的消费需求。而综合体的逐步崛起正在改变这一现状。
城市综合体将引领温州商业发展
2011年初，温州市新一轮商业网点规划——《温州市城市商业网点规划 （2010-2020）》出炉。根据该规划，温州商业的发展目标是打造高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地，从而成为带动市域、 辐射浙南闽北的区域性现代商贸中心。2020年，我市商业零售总面积预计可达600万平方米，社会消费品零售总额约3800亿元。
按照商业总体发展思路，温州商业网点将形成“一核两圈三带”的总体商业结构。
“一核”指温州主城核心区；“两圈”指中心城区（包括鹿城大部、瓯北大部及三江片）形成的商业内圈和中心城区以外形成的商业外圈；“三带”指沿瓯江商业发展带、沿车站大道商业发展带和瓯海大道商业发展带。此外，温州市新一轮商业网点规划还布局有20个城市综合体。
所谓城市综合体，是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
布局的20个城市综合体分别为：杨府山港区城市综合体、灰桥城市综合体、 黄龙城市综合体、吴桥城市综合体、绿城城市综合体、鞋都城市综合体、双屿城市综合体、七都城市综合体、龙湾中心区城市综合体、蒲州城市综合体、民科基地城市综合体、天河城市综合体、机场城市综合体、将军桥城市综合体、站前区城市综合体、大西洋城市综合体、南湖城市综合体(万象城)、大学城城市综合体、丽岙城市综合体以及三江片城市综合体。
综合体开发品牌与实力共存
受房地产调控政策影响，许多投资客转投未列入调控范围的商业地产，使一度低迷的温州商业地产市场迎来“小阳春”，商铺、写字楼成交量和价格均有不同幅度的提升。“受楼市调控影响，三套房已经停贷，而商用物业还能贷到五成，而且再买房也不会受限购。”近日，已有两套住房的市民陈先生正在四处物色商铺。
相比住宅市场，我市商用物业一直都维持着相对稳定的走势，无论是成交量还是价格都稳中有升，而今年受楼市调控影响，不少原先投资住宅的市民开始转投商业地产，因而导致商用物业价格涨幅大幅放大。此外，城市经济向好、房源紧缺，也是导致商业地产价格拉高的重要因素。目前商业地产贷款按首付50%，利率按基准贷款利率1.1来执行。 同时，在商业地产贷款业务中，银行没有限购规定，无论是否已经申请住宅贷款，或是购置商业地产，贷款政策基本一致，对于首付和利率没有更高的要求。
行业人士表示，城市综合体集合了商业、酒店、写字楼和住宅几大业态，大体量的业态模式对开发商的资金实力提出了很高的要求，动辄十几亿、几十亿元的投资，不是一般实力的开发商所能玩转的，所以在选择综合体投资时，首先要考察开发商的资金实力。综合体烂尾楼在来看也屡见不鲜，由于资金问题，有的综合体尚未建好，就不能继续下去，只能将未完的建筑丢在那里。
综合体内不同业态的运营均需要专业团队的运营，定位、招商、运营，都是复杂系统的工程，城市综合体发展至今，形成一套完整的生活系统。投资者选择综合体时，选择有成功开发经验的开发商，或者有专业团队来独立运作的项目，完整成熟的开发理念，可以降低风险。
市政规划和规模都需全面考察
建筑体量大的城市综合体，一般情况下很难在市中心区域找到合适的地块，因此，大多数城市综合体项目建在城市副中心，新建的城市副中心商业氛围的培养则需要一段时间。能不能培养出来，则是投资者面临的风险。投资者在选择新兴商业中心的综合体时，要考察周边的配套情况，交通优势，区域格局，产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。
城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。
根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积保持在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金和潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
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