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南京房屋租赁收入交什么税 风险防范全解

房天下综合整理   2012-12-18 14:40

[摘要] 南京房屋租赁收入交什么税 风险防范全解

南京房屋租赁收入交什么税 风险防范全解

如何避免出租房法律纠纷


    据介绍,合法的出租,房主应持有《房屋产权证》,只有房屋的所有权人才享有该房屋的权。如果是受房屋主人(房屋产权人)的委托代其出租房屋的,应具备房主的书面委托书。如果是转租,则应当事先征得房主的书面同意,否则,非房屋所有权人签订的合同即为无效,无法受到法律保护。市民若想将已购公房出租,但还未办理产权证,房主可以从单位开具相关证明。同时,由于购房时未缴纳土地出让金,从法律上讲,应将租金中包含的土地上缴。但按目前的有关规定,可暂时按私房出租。
       另外,出租方还需办理《房屋租赁许可证》。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定,只有在取得房屋租赁许可证,并交纳契税之后,其行为才是合法的。作为具有法律效力的房屋租赁合同,租赁登记是合同生效的必要条件。如果未履行这一法定程序,该合同即被视为无效,其内容不受法律保护。一旦承租人违反该合同,出租人将遭受经济损失。也就是说,在承租人拖欠房租的情况下,出租人无法利用法律手段维护自己的合法权益。
       (全文)

 

租赁物坏了谁修?

    租赁协议中没有约定由承租方承担维修义务,那么维修义务由出租方承担。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限维修,出租人未维修的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或延长租期。
        (全文)

 未尽提醒责任房客违法房主也需担责

“房客去抢劫,和我租房子有什么关系?”在向鼓楼区法律援助中心咨询时,王兰(化名)女士一肚子委屈。据王兰讲述,今年3月,她通过房产中介将自家一套房屋租给了一名自称李强的外地男子。双方签订租赁协议后,李强遂入住王兰的房屋,租期为一年。王兰当时并未要求查看李强的身份证。三个月后,李强因犯抢劫罪被法院判刑。
        (全文)

“利不大又麻烦”买房当婆是否划算?

    虽然眼下不是房屋出租的旺季,可房屋租赁市场上好房源仍然奇货可居。在求租者抱怨房租涨得太快的同时,出租房子的人也在叫苦:现在取暖费都自己交了,如果在取暖期把房子租出去,去掉取暖费几乎不赚什么钱!那么,现在买房当“婆”到底还划不划算。
        (全文)

 拆迁租赁房如何作补偿?

    江女士将自家私房出租已达10年之久。10年来,该房的承租人为同一人。最近该房面临拆迁,江女士想问承租人有无权利获取拆迁补偿款?
   江苏振泽律师事务所叶光华律师如果江女士与承租人无任何约定,则拆迁补偿款由江女士一人获得。但如果房屋拆迁时,租赁合同尚未到期,则江女士应当给予承租人适当的赔偿。另外叶律师介绍,在拆迁租赁房屋的相关补偿分配上,可参照《南京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定。
        (全文)

出租房屋的租金收入要不要缴税?

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定出租人出租房屋的租金收入应当缴纳相关的税费。《南京市房屋租赁管理办法》第二十条也规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并向承租人出具税务部门监制的发票。
    《南京市房屋租赁管理办法》第十九条规定:市地方税务管理部门可以委托市房屋租赁管理部门代征全市房屋租赁的有关地方税收,委托代征关系的确立、变更、终止应当及时向社会公开。因此房屋租赁税由房屋租赁管理部门代征,由出租人承担。
    房屋租赁税收标准如下:

    外资(合资)单位:房产税12%;营业税5%;教育费附加0.05%;印花税0.1%;税收小计17.15%;例:每月租金10000元整,应纳税(10000*17.15%)=1715元

内资单位:房产税12%;营业税5%;城建税0.35%;教育费附加0.2%;印花税0.1%;税收小计17.65%;例:每月租金10000元整,应纳税(10000*17.65%)=1765元

个人非住宅(月租金5000元以下不含5000元):房产税12%;印花税0.1%;个人所得税详见附件;税收小计12.1%;例:每月租金1000元整,应纳税(1000*12.1%)=121元

个人非住宅(月租金5000元以上含5000元):房产税12%;营业税5%;城建税0.35%;教育费附加0.2%;印花税0.1%;个人所得税详见附件;税收小计17.65%;例:每月租金10000元整,应纳税(100000*17.65%)=1765元

个人住宅(月租金5000元以下不含5000元):房产税4%;印花税0.1%;个人所得税详见附件;税收小计4.1%例:每月租金1000元整,应纳税(1000*4.1%)=41元

    个人住宅(月租金5000元以上含5000元):房产税4%;营业税3%;城建税0.21%;教育费附加0.12%;印花税0.1%;个人所得税详见附件;税收小计7.43%例:每月租金10000元整,应纳税(10000*7.43%)=743元

转租:房产税由转租方按差价交12%房产税,如无差价则不交纳房产税,其它税率不变.

(以上案例未加个人所得税) 

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责任编辑:邢炜封丽      

策划:杨连双  制作:杨连双

房屋租赁细则问答

什么是房屋租赁?

   《房地产法》第五十二条规定:房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。南京市159号令第二十七条第二款规定:以联营、承包、入股等名义,提供房屋给他人使用,并收取价金而不承担经营风险的,视同房屋租赁。

哪些房屋不得出租?

    《江苏省城市房地产交易管理条例》第二十九条规定有下列情形之一的房屋,不得出租。
    (一)已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的;
    (二)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
    (三)依法被查封的;
    (四)经鉴定属于危险房屋不得继续使用的;
    (五)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
    (六)法律、法规禁止出租的其他情形。

承租人是否可以将房屋进行转租,转租有什么限制?

    建设部42号令第二十七条、二十八条、二十九条规定:承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得。房屋转租,应当订立转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意,并按规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。

房屋租赁是否要签订书面合同?

    是。《合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。
   《房地产法》第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。建设部42号令第九条规定:房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同。所以房屋租赁应当签订书面租赁合同。

合同内容应包括哪些?

    建设部42号令第九条具体规定了房屋租赁合同应具备的条款:(1)当事人姓名或者名称及住所;(2)房屋座落、面积、装修及设施状况;(3)租赁用途;(4)租赁期限;(5)租金及交付方式;(6)房屋修缮责任;(7)转租的约定;(8)变更和解除合同的条件;(9)违约责任;(10)当事人约定的其他条款

房屋租赁为什么要进行登记备案?

《房地产法》第五十三条明确规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利义务,并向房产管理部门登记备案。
    建设部42号令第十三条规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
    根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条和南京市159号令第二十九条规定。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,向市、县房产管理部门申请登记备案。
   因此房屋租赁应当依法进行登记备案。

当事人办理房屋租赁登记备案手续应提交哪些文件?

根据建设部42号令第十五条和《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条的规定,办理房屋租赁登记备案手续应提交下列文件:(1)书面租赁合同(可使用房地产管理部门的规范合同);(2)房屋所有权证书;(3)当事人的合法证明。出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。

办理房屋租赁登记备案手续需多长时间?

申请办理房屋租赁登记备案手续,符合规定条件,手续齐全的,自收件受理之日起3个工作日办理完毕。

对不依法登记备案的房屋租赁行为应当如何处罚?

《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十九条规定:转让、抵押房地产或者租赁房屋,按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的,由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
     《江苏省城市房地产交易管理条例》第四十条规定:违反本条例规定,出租不能继续使用的危险房屋的,由市、县(市)房产管理部门责令改正,没收非法所得,并可以处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的,依法承担赔偿责任。
    南京市159号令第六十五条第四款又规定:未办理有关登记备案手续的,责令其补办手续,并可处以1000元以下的罚款。

我市房屋租赁登记备案手续具体在何处办理?

根据市区管理的具体划分,涉及境外人员或机构的房屋租赁、市属大市场、经济技术开发区内房屋租赁管理登记备案手续到市房产局产权市场处办理,其余属地
范围内所有房屋的租赁均到房屋所在地区房产管理部门办理.
    附:办理房屋租赁登记备案手续地点、电话
       市房产局产权市场处华侨路(小区网 论坛)35号84722640
       玄武区房管局珠江路(小区网 论坛)330号83365069
       白下区房管局瑞金路10号(小区网 论坛)84630881
       建邺区房管局水西门大街(小区网 论坛)58号86492032
       秦淮区房管局中华路312号52256825
       鼓楼区房管局云南路(小区网 论坛)24号83320142
       下关区房管局姜家园(小区网 论坛)6号58806142
       雨花区房管局区政府综合楼南楼112室52883525
       栖霞区房管局和燕路354号85319886
       浦口区房管局浦东路4号2栋58851824
       沿江工业开发区建设局新华路六街区57791060
       江宁区房管局金箔路577号三楼52191717
       六合区房管局雄州镇长江路(小区网 论坛)34号57759210
       高淳县房管所淳溪镇天河路28号57315097
       溧水县房管所永阳镇中大街39号57201198

附件:个人出租房屋个人所得税计算方法:
(一)没有修缮费用的情况下:

    纳税人实际取得的收入;纳税人取得的租金收入—纳税人在出租房屋过程中交纳的税费。当纳税人实际取得的收入>4000元时:应纳个人所得税额=纳税人实际取得的收入*(1-20%)*10%当纳税人实际取得的收入<或=4000元时:应纳个人所得税额;[纳税人实际取得的收入-800元]*10%

(二)发生修缮费用的情况下:

    纳税人实际取得的收入=纳税人取得的租金收入-纳税人在出租房屋过程中交纳的税费-由纳税人负担的该房屋实际开支的修缮费用。当纳税人实际取得的收入>4000元时:应纳个人所得税额=纳税人实际取得的收入*(1-20%)*10%当纳税人实际取得的收入<或=4000元时:应纳个人所得税额=[纳税人实际取得的收入-800元]*10%

举例说明:
一、某出租人将坐落于五台花园(小区网 论坛)的一套房屋出租给对方作为住宅使用,月租金2000元,税费应如何计算?

解答:1、含修缮费:套房屋出租给对方作为住宅使用,月租金个人所得税计算:(2000-2000x4.1%-修缮费-费用扣除标准)x10%=31.8元每月应纳税费计算:2000x4.1%+31.8=113.8元2、不含修缮费:个人所得税计算:(2000-2000x4.1%-费用扣除标准)x10%=111.8元每月应纳税费计算:2000x4.1%+111.8=193.8元

二、某出租人将坐落于长江贸易大楼的一套房屋出租给对方作为办公用房,月租金5000元,税费应如何计算?

解答:1、含修缮费:个人所得税计算:(5000-5000x17.65%-修缮费-费用扣除标准)x10%=251.75元每月应纳税费计算:5000x17.65%+251.75=1134.252、不合修缮费:个人所得税计算:(5000-5000x17.65%)x80%x10%=329.4元每月应纳税费计算5000x17.65%+329.4=1211.9元

注意事项:
       纳税人在出租房屋过程中交纳的税费(包括营业税、城建税,教育费附加、房产税、印花税等),应提供完税凭证,方可从其房屋租赁收入中扣除;由纳税人负担的该房屋实际开支的修缮费用,应提供有效准确的凭证(建筑业发票并注明修缮费用),方可从其房屋租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直到扣完为止。

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