[摘要] 2013年1月17日南京市房地产学会2013年迎春年会暨房地产形势与新兴地产论坛在星湖饭店拉开帷幕，南京市社科联的领导，市住建委相关部门的负责人，省房地产学会的领导，学会常务理事，相关企事业单位的领导，共聚一堂，回顾过去展望未来。
房天下讯：2013年1月17日南京市房地产学会2013年迎春年会暨房地产形势与新兴地产论坛在星湖饭店拉开帷幕，南京市社科联的领导，市住建委相关部门的负责人，省房地产学会的领导，学会常务理事，相关企事业单位的领导，共聚一堂，回顾过去展望未来。
2012形势向好
2013相对平稳
市房屋产权市场处的副处长曾新骏对于商品房市场走势进行了分析，对于过去的2012年总结为形势向好，从四个层面可以反映出这个现象：政策持续发酵、市场信心增强，需求主动出手、房企保量保价。从2010年的国十条出来，到2011年的新国八条，要求调控房地产市场，这一次的政策持续了有两年多的时间，是我们历年来所出的房地产调控政策时间最长的，也是消化期最长的政策。2010年和2011年，这两年时间大家都在想价格能不能再降，因为中央调控政策那么严格，而开发企业则在保量保价，所以大家一看价格没有跳水的可能性，所以需求就开始出手了，去年的三月份刚需出手，迎来个高潮，七月份改善出手，出现了第二个高潮。谈及2013年的商品房走势，曾处长分析商品房走势会出现相对平稳的发展状况。首先新一届政府的调控政策坚定。而金融市场对购房者相对宽松，目前南京有八家银行坚持首套房贷的八五折，对购房者的宽松也是对开发企业资金的宽松。再结合到2012年四季度南京土地放量来看，成交较多也有溢价，面粉贵了，馒头自然也要涨价，量价会出现适度上扬，但是绝不会出现反弹过度的状况，总体来看南京“三限”政策在延续，市场受到一定约束还是会平稳发展的。
地方住房保障率先发展
限价商品房重点面向人才
据南京市住建委住房保障处处长蔡熹蔚介绍：南京的房改和住房保障在还是走在前列的，南京“十一五”期间建设的各种保障性住房是1300万平米，约为8.9万套，而2011年和2012年，南京四大保障房片区已经建了将近1000万平米，8.28万套。从国家的层面上来看，住房保障的制度设计还没有完全的成熟，还没有一个大的住房保障法出台，2013年南京计划把现行住房保障体系梳理，形成南京特色的住房保障架构。
住房制度面向的群体有三类，一类是新进入人员，一类是城市中等偏下的人员，第三类就是我们城市化建设过程当中城市的外来人口，解决外来人员住房矛盾问题，考虑城市发展引进的人才。新推出的保障体系出现了限价商品房，它是为了解决城市拆迁当中的矛盾，并且还有很多条件的限制。总共拿出了5000套，首期可能是拿出2000套，它的对象同样是符合公租房条件的对象，另外一部分是在这个城市35岁以上的首次置业的大龄青年，这个里面更重要的是面向人才的。制度及体系的建立不是一夜之间可以完成的，而是一个长期的过程，保障要分层次、分步骤，从国家层面上来讲既需要建立一整套的完整体系，让我们的市场和住房保障形成互补，并驾齐驱，不产生过多的影响。
2013年1月看房团火热报名中
两个商机
四点注意
从美国的宏观经济分析到对中国现状解析，最后对南京的房地产市场发展方向进行了解读。南京宏观经济学会副秘书长张启祥解说了《中国宏观经济走势与南京地产商机》。南京位在长江中下游，而国务院和国家发改委把今后发展的重点放在中部，中部里面的中心是沿江部分，就是从南京到铜陵到武汉往上，南京的区位优势毋庸置疑，辐射能力和商机就来了。另一个房地产的商机跟南京相关的就是城镇化将成为国策，对南京来讲是6582平方公里进行统筹规划，建设美丽生态新南京，这个是南京发展的四大重点：社会重建，村镇重建，要素重组，农地重整。党中央推动城镇化全面小康社会的全面举措之一是发展智慧城市，它的商机投资总规模超过1.1万亿，有104个大中城市都提出了智慧城市，所以它的投资规律会超过1.1万亿。
在房地产的开发过程中有四点需要注意的是：房地产的质量，调整结构，个性化的需求，最后就是新奇特。
调控引导新型房地产发展
房地产业发展模式要升级转型
江苏美加房地产有限公司董事长周永林先生分权度假旅游地产的背景是十二五规划和十八大政策上所倡导的，众所 ，房地产在中国经历了十几年的高速发展，目前已经到了政府需要不断去调控的境地。这本身说明房地产行业已经出现了一些问题，其中问题之一就是我们的市场上投资性的需求比较旺盛，大家把买房子看成了投资保值、增值抵御通胀的一种方式，所以房子出现了非理性的上涨，在这样的宏观形式下，政府势必要去调控。但是如果仅仅是调控而不去引导的话，效果可能不会是的，所以中央政府也出了一些调控政策进行引导，包括在满足需要的同时增加新型房地产的发展，比如说旅游地产、养老地产等等。中国房地产策划联盟副主席兼秘书长郭井立先生发表了《文化游憩与商业地产运营》的演讲。阐述了新型城镇化将如何改变中国。十八大报告提出了中国未来十年的发展目标，要实现新型的工业化、信息化、城镇化和现代农业化这样一个伟大的目标。同时新型城镇化将从三个方面改变我国房地产业的发展模式，分别是：地产产品的升级，地产营销模式的升级，地产产业开发模式的升级。中国房地产行业在中国前所未有的城市经济大变革中发挥了巨大的作用，这个是不可否认的，中国新型城市化的发展，房地产业的发展模式也必将要有升级转型。中国的新型城镇化是中国发展的内在动力，对未来中国经济的发展将会起到一个巨大的推动作用。
城市化向城镇化转折
传统地产转型新兴地产
胡志刚会长从两个方面分享了《新型城镇化放飞新兴地产》，一个是转折，一个是转型。转折就是由土地城镇化转为新型城镇化，过去我们叫城市化，现在叫城镇化，城市化实际上我们是只注重大城市，不重视中小城市、小城镇，甚至农村的发展。城镇化是有城又有镇，大城市对经济的引擎作用我仍然注重，但是在这个同时我更加注重小城市小城镇以及农村的发展，形成一个梯度的发展。古人讲：郡县治，天下安。目前国内约有30个大城市，300个地级市，3000个县，1.6万个镇，现在我们的注意力应该放在3000个县和1.6万个镇里面，这就是我们的新型城镇化。
转型，也就是从传统的地产转为新型的地产，这里面包括商业地产、旅游地产、文化地产、老年地产等，最后一个是的形态就是复合地产。最近仓储地产的兴起是对房地产开发的一个新需求，当然还有商业地产、旅游地产、文化地产等等，这些都是新型城镇化带来的新的需求。中央提出要建美丽中国、宜居城市，不仅仅是大城市，小城市、小城镇都要宜居，GDP的税收要用在改善人民的生活，要走低碳的新型城镇化道路，打造环境和谐友好型的城市，要关注配套、景观、细节，通过创新科技提高质量。为了做到美丽中国宜居地产，我们要达到科技地产，要做环保地产和品牌地产。新型城镇化就像卫星的发射平台，主推我们新型地产的火箭往上飞翔。（南京房天下新闻中心 房慧）
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