[摘要] 南京按揭退房，退房以后银行按揭贷款怎么办？
南京按揭退房，退房以后银行按揭贷款怎么办？
业主问：请问我用按揭贷款的方式购买了一套商品房，今年6月刚交房。后发现开发商当初的众多承诺都无法兑现，虽然和开发商交涉了很久，但双方一直未能达成一致意见。如果我要按揭退房，贷款怎么办？与贷款相关的事宜如何处理？
律师答：按揭退房以后，贷款怎么办呢？购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了，但
因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。怎么还呢？首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返
还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第32条第5款：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与
银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
已抵押房屋怎样处置
实际上，上述还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已
设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃这个亏。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者
首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定：抵押人
或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止。从而接收还款，终止借款合同。
我国《担保法》第52条之规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。
已缴保险怎么办
以按揭贷款购买房屋时，银行一般都会要求购房者为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之
外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。
《中华人民共和国保险法》第14条规定：除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。也就是说，如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字
样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。
《中华人民共和国保险法》第38条规定：保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险
人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。
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