[摘要] 南京昨出台升级版“国五条”细则 强调贯彻个人所得税规定
3月31日晚，南京市曾以一份100多字的房价控制目标文件和住建委六条解读，来贯彻落实“国五条”规定，被称为“微博版”南京细则。昨天下午，“微博体”终于有了“升级版”。南京市公开了一份《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，共八条新规。这一次，才是真正的“南京细则”。
就在西安、南宁等地近日纷纷出台“国五条”细则的落地政策之后，南京市在昨天下午3点在政府网站上挂出了一份《通知》，原文有八条，加上同时公布的六条官方解读，再次就房价控制目标、严格执行限购措施、保障房建设、加强市场监管等方面表明了南京市全面落实“国五条”的决心。记者注意到，尽管上述多数内容已屡次提及，但也不乏亮点。
焦点1
签认购协议前须开《新购住房证明》
政策原文：继续严格执行住房限购等政策，按照国务院办公厅通知要求，继续执行住房限购政策，坚决抑制投机行为。严格执行《市政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(宁政办发〔2011〕17号)的文件要求，凡在本市新购商品住房，在签订认购协议前必须开具《新购住房证明》，各相关部门应按限购要求，从严审核，严格把关。
政策解读：专业人士向扬子晚报记者介绍说，南京本地的楼盘在开盘销售时，通常会在签订认购协议之前询问买房人是否具备购房资格，也就是能否开出《新购住房证明》，不过在审核买房人的购房资格时并不严格，仅限口头。“有人明明已经有两套房了，却还是在开盘时，抢着排队，跟开发商签订认购协议，缴纳了购房定金。”该人士说，由于当时房地产市场上仍有不少“中间人”或者相关机构能够提供绕开限购的渠道，这些买房人也就抱着试试看的态度先签订认购协议，如果实在操作不了就找各种理由退房。如此一来，造成了需求的“虚高”，大量有购房资格的买房人却选不到房，严重扰乱了市场秩序。也导致了部分楼盘的换手率居高不下。据了解，去年某楼盘在90天内的退房达151套，换手率超20%，很大程度上就是没资格买房的人在抢购。
因此，“宁八条”中严格规定在签订认购协议前就必须开具《新购住房证明》，实际上是堵住了违规买家抢占房源的“漏洞”，挤出需求的泡沫，迫使所有买房人必须到房管部门开好了《新购住房证明》之后，才能到售楼处签约。不过，业内人士也提醒光有政策恐怕还不够完善，关键是开发商的营销人员必须严格把关，对普通买房人和“关系户”一视同仁，否则到最后政策又成了一纸空文。
焦点2
协助购房人违反限购政策的要停盘
政策原文：要求各房地产开发企业加强内部管理，做好对销售人员和购房群众的宣传、教育和引导，对于介绍和引导购房者规避限购政策的行为，要严肃处理；对于教唆、参与、协助购房人违反限购政策的，楼盘要暂停销售，企业要停业整顿，个人要坚决清退。
政策解读：南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，限购政策南京已经实施两年多，政策的效力正逐渐减弱，因此有必要再敲“警钟”。他认为，政策中提到凡是教唆、参与、协助购房人违反限购政策的，楼盘要暂停销售，开发商也要停业整顿，这一条比以往要更加严厉，只要能够严格执行，还是会对市场带来一定影响的。在南京当前的楼市销售中，一些高端楼盘的购买者中不乏被限购之人，但往往他们能通过各种手段绕开限购政策，取得购房资格，如果严厉查处的话，将会对这些楼盘造成冲击。
焦点3
协助购房人伪造材料的中介要停业
政策原文：加强对房屋中介市场的专项治理工作，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。对涉嫌教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的中介机构和房地产经纪人员，暂停网上销售、责令停业整顿。情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书。涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。
政策解读：房产专家表示，查处中介机构和经纪人教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的行为，与查处开发企业的教唆买房人绕限购的行为，实际上异曲同工，只要南京市住建委能够严格执行，不采取“睁一只眼闭一只眼”的态度，不再只是通过媒体曝光才能获悉相关案情，就一定能规范南京市房地产市场的销售秩序。
焦点4
新盘报价过高且不接受指导不许预售
政策原文：严格控制商品住房价格上涨，确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，采取的主要措施有：一是进一步完善明码标价、“一套一标”制度，同时积极抓好住房价格申报工作，申领预售许可证必须申报价格。二是要求项目开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。三是对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证。四是继续严格执行差别化信贷、税收政策和住房限购政策，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房需求。五是加强房地产市场监测分析，加强社会舆论的正面引导，有效维护本市房地产市场持续平稳健康的发展。
政策解读：上述五项措施大多是过往政策的重申，业内人士表示，主管部门拒发预售许可证的前提有两个，一个是报价过高，另一个不接受物价局和住建委的指导，但是细则中并没有写明“报价过高”究竟如何理解，何为“过高”？该人士指出，南京市相关部门一直否认有“5%涨价红线”的存在，但是对于“报价过高”的判定又没有具体标准，这会导致相关部门的自由裁量权过大，也大大增加了权力寻租的隐患。此外，开发商如不接受物价局和住建委的“指导”，也会领不到预售证，那么这个“指导”的依据究竟是什么？是否科学合理？在“指导”之下开发商是否有通融的可能？这些都需要在制度上加以明确，严格贯彻中央提出的“将权力关进牢笼里、晒在阳光下”的精神。
焦点5
提到了“个税”，但没提“按20%征”
政策原文：继续严格执行差别化住房信贷政策，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。认真执行第二套住房信贷政策，银行业金融机构、住建等部门要密切配合，加强信息互通共享，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。发挥税收调节作用，认真贯彻国家和省关于个人出售自有住房征收个人所得税的相关规定。同时，要继续推进应用房地产价格评估方法，加强存量房交易税收征管工作。
政策解读：“国五条”中最惹人关注的毫无疑问是“个人所得税”，即能查到房产原值的，必须严格按照所得的20%征收个人所得税。“国五条”出台之后，该项政策在北京试点运行，其他城市纷纷强调要落实，但是并没有实际行动。
与3月31日住建委六条解读中只字未提个税不同，昨天出台的“宁八条”中首次涉及了个人所得税的落实方案，要求“认真贯彻国家和省关于个人出售自有住房征收个人所得税的相关规定”，引起不少业内人士的关注。但并没有更具体的内容，连“20%”也没有提及。市场人士认为，在国税总局关于个税20%开征的解释性文件出台之前，地方政府确实难以在此处有所发挥，只好笼统地表态“会执行”，只不过如何执行尚缺方案，记者从南京我爱我家、链家地产等多家中介公司处获悉，目前南京的二手房交易涉及到个税时，依旧采取自愿选择利差20%或总额1%的方式，实际上99%的买家选择的都是后者，原因之一是简便易行，而且也比按利差20%的方式更省。（记者 马祚波）
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