[摘要] 半年发展，南京楼市仿佛又开始了新一轮的洗牌，市场行情又变得迷离了起来。在江北新区这一第七个“国家级新区”的规划愿景下，江北一年不卖地的规定让江北的走向显得扑朔迷离；江心洲、仙林湖、九龙湖、浦口新城等板块在新地王的注入下，腰杆愈加直挺；再加上河西、都市圈等等，乱象纷呈。
房天下讯 半年发展，南京楼市仿佛又开始了新一轮的洗牌，市场行情又变得迷离了起来。在江北新区这一第七个“新区”的规划愿景下，江北一年不卖地的规定让江北的走向显得扑朔迷离；江心洲、仙林湖、九龙湖、浦口新城等板块在新地王的注入下，腰杆愈加直挺；再加上河西、都市圈等等，乱象纷呈。对此，房天下特别策划了《南京八大微板块房价趋势解读》大型专题，力求从多名专家观点解读、客观的市场环境等方面直击楼市中的房价起伏。
六大楼市专家解读楼市微板块
仙林湖、九龙湖被一致看好 浦口新城成“观点战场”
本次专题策划中，记者采访的六位知名业内分别为：南京房促会秘书长张辉，南林大社会工作系主任孟祥远，吉合田机构董事长石旭升，江苏苏垦房地产研究所所长宋坚，新景祥机构副总经理何晔与同策南京公司副总经理杨瑞。
观点一：仙林湖、九龙湖板块整体被看好
对于当前市场的几大热点板块，六位专家观点有所不同，不过仙林湖、九龙湖板块却被一致看好。在孟祥远看来，这两个板块有涨价冲动，主要是源自于地王效应。
持“维稳”观点的是宋坚，他认为“九龙湖、仙林湖、奥体板块，目前房价已经处在较高的位置，下半年房价会趋稳。”
观点二：河西新城 潜力大VS房价趋稳
对于河西的看法，六位专家分成了两派，即：潜力大VS房价趋稳。张辉、石旭升看好河西新城的潜力，张秘书长评价道，“河西，作为未来将打造而成的第二个市中心，政府的投入不断加大，大量产业进入，带来全新的住房需求。有投入，有需求，未来前景可期。”
其他四位专家则认为，河西的房价趋稳。孟祥远表示，“河西新城搅局者的鲶鱼效应引激烈竞争再涨价不易，面临重新理性定价。”这一观点与宋坚、杨瑞与何晔的一致。何晔认为，“在苏宁滨江壹号降价后，河西多家住宅项目理性调价，河西整体房价上涨幅度回落的现状。但奥体是一个相对最为成熟的区域，配套、与主城之间的距离，这些不是江宁、仙林所能比拟的。”
观点三：浦口新城 未来前景好VS “土壤不够肥沃”
在张辉与孟祥远看来，“浦口新城板块与河西仅仅一江之隔，目前处于价格洼地，随着交通的不断发展，该板块的优势将不断显现。”宋坚也表示，“江北在一年的禁地令以及政府着力打造‘新区’的背景下，江北特别是浦口新城下半年的房价会出现较大的增幅。”
何晔则认为浦口板块“土壤不够肥沃”，上涨空间较小。石旭升也不看好浦口新城，“短时间内虽然地价提升，但是由于禁地影响，配套发展不完备，整体市场联动效果薄弱，因而房价不见得会高。”
观点四：都市圈置业是富人游戏
对于其他板块，何晔表示最不看好的是都市圈板块，他认为从北京、上海、天津的都市圈现状可窥知南京的都市圈未来发展。都市圈适合投资、特别是豪宅别墅，这是富人的游戏。而对于刚需置业都市圈是不现实的。
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八大微板块房价趋势分析：
以下板块分析主要针对近期市场热点区域。因城南、城北与江宁大学城等多个楼市微板块当前市场供应量有限，且下半年难有大作为，故而并未排在此列……
仙林湖：大牌房企“死磕”不断 无碍板块价值提升
高科、万科与保利的先后进驻，再加上二号线地铁、仙林湖自然风光等利好，不少业内对仙林湖就已寄予厚望。随着购房者对于板块的认可与南京整体房价的上扬，仙林湖的板块定位也逐步由刚需向刚改靠拢。
如今，死磕许久的保利罗兰香谷、万科金色领域均已先后实现收官。新一轮遭遇战再次打响，单单是广告语就饱含机锋，“仙林湖畔，枫情正好，何必再等下一个春天？”PK“让深秋向往的明媚春天”。一家是保利地产的又一作品——罗兰春天，一家是栖霞蛰伏许久的星叶枫情水岸。抢客大战中，没有输家。保利罗兰春天抢开，230套热销7成；枫情水岸低开，300多套房更是几近“夜光”。再加上土地市场金地以7863元/㎡楼面价拿地的果敢，及城东、仙林供应量的匮乏，仙林湖板块的板块价值提升明显。
另外一个明证，当属隶属于句容宝华的“仙林东”都市圈项目，天正理想城、仙林悦城与恒大雅苑等都市圈项目，依托于仙林湖板块的崛起，均在南京实现了“有利可图”的抢客，且8000元/平米的售价并不低。
NO.2 江宁九龙湖：地王效应插翅 九龙湖欲向更高点腾飞
与仙林湖板块相比，江宁九龙湖的定位在一开始就比较明显，即：刚改、改善。万科金域蓝湾、中粮颐和南园等改善项目早已身名在外。随后，银城、中冶、雅居乐等品牌房企的进驻，让九龙湖板块的前景愈加明朗。2013年前后，朗诗、新城与保利的先后进驻则让九龙湖板块再次升入新的高度，7160元/㎡、6888元/㎡、6389元/㎡的楼面价可谓壮观，品牌加成作用更是不容忽视。雅居乐已开非毛坯18000元/平的先例，那么，2万/平也未必不可能。
但从板块属性上来看，九龙湖紧邻素有“江宁新街口”之称的百家湖，商业配套上有依附，金鹰、1912、胜太路商业街，再加上东山的江宁万达广场，配置不差；交通上，地铁一号线南延线、2014年即将通车的3号线可满足流畅出行；大牌房企叠加，提升板块价值。
NO.3 浦口新城：房企全明星阵容 多种利好即将兑现
继桥北后的又一主力推房区域，又是推地核心区域，在南京市政府“江北新区”的美好规划愿景下，浦口新城大有一飞冲天之势。只是一口吃不成胖子，况且“江北新区”的规划还有待国务院审核。不过，从当前来看，浦口新城的区域利好不容忽视。
从商业配套上来看，已经入市的东方万汇城，华润万象城、骋望等商业酒店配套即将入驻，浦口区政府招商引资也做的不错；交通上，纬七路过江隧道已通车，明年过江地铁通车之后，浦口与河西的距离也将大大拉近，那么两者之间的房价差距自然有望进一步缩小。
目前板块内的房企有万科、中海、雅居乐、世纪金源、中铁、融侨、明发、东方置地，再加上刚刚拿下“新地王”项目的福建正荣，房企阵容不容小觑。但在当前，板块内的房价仍以理性为主，未来的品牌、利好价值上扬空间有多大、何时兑现，尚需市场进一步印证。
NO.4 桥北：“百万内”板块 或将再次走上“冲万之旅”
桥北板块仍是江北最成熟的区域与的房源供应地，目前天润城、威尼斯水城、大华锦绣华城、旭日上城、旭日爱上城等百万方大盘售价均已达到了近几年来的峰值，一度形成了无限接近“破万”之局。地铁、成熟配套、、距离主城较近等因素一直是桥北板块的主要卖点，也是该板块强于江北其他区域的优势所在。
明年地铁先后通车之后，在南京难寻“百万内”房源的背景下，这片刚需热土必将吸引更大的需求进入，而在此利好的冲击下，“破万”或许将不再是奢望。别忘了，还有“江北新区”规划的潜在刺激呢。
NO.5 河西奥体：供应量足，多盘竞技，房价趋稳
河西奥体的高起点规划毋庸赘述，且板块发展已逐步成熟，德基、中央商场、华新城、金奥国际中心等商业配套齐全，高档写字楼林立，地铁畅通。一言以蔽之，“各种成熟”！再加上明年青奥会的刺激，奥体板块有望再次升级。
然而，从房地产的角度来看，奥体板块的房价整体上正在理性回归。在刚需板块日渐“脱销”之际，豪宅市场的供应则显得十分充裕。单从河西市场来看，招商雍华府，再加上奥体板块的莱蒙水榭春天、苏宁滨江壹号、仁恒江湾城、华新城以及即将推出的丹桂园，多是纯新盘首次入市，未来两年内供应量多而稳；更遑论麒麟科创园板块的世茂君望墅、中海国际社区、富力十号，江宁板块的五矿九玺台、法兰谷、骋望骊都等改善型楼盘的市场分流……
需求有限，供应量足；同一板块内，产品类似，品牌房企同台竞技，拼价难免。目前奥体板块的房价基本锁定在非毛坯25000-27000元/平米的水准，并难保不会再次下探。此情此景，对于购房者来说再好不过！
NO.6 河西江心洲：是“富人岛”，还是开发商太乐观，留给市场印证！
河西的土地已逐渐饱和，江心洲作为一块处女地，已经接纳了保利、银城两家大牌房企的低密度产品打造。如今升龙地产以30.8亿的总价、12094元/平的楼面价高调入主，将本来已在热议之中的江心洲板块再次推向市场焦点。
升龙成功登岛后，业内人士反应不一。有人直言，升龙这一战让江心洲房价冲破3万已成铁板钉钉的事实。南京林业大学社会学系主任孟祥远教授认为，“南京终究要跨江发展，江心洲就是骑江发展的马鞍。在未来加上长江五桥和地铁4号线，江心洲将有双桥双地铁，河西。超12000元/平的楼地面价也将预示江心洲未来房价将超过河西。这里将是南京的二沙岛，个富人岛。”
江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，江心洲地块地价炒得离谱。“开发商真乐观，不知道以后会不会变成烫手的山芋”，一位业内人士也流露出对“新地王”未来前景的担心。同策南京副总经理杨瑞表示，“江心洲刚起步，未来还是未知数，可变性大。”
NO.7 城东麒麟板块：撑起城东板块上市量 “东富”有望延续
作为一个受众相对较小的板块，之前的麒麟板块受到的关注一般。不过随着中海国际社区、启迪方洲项目的即将入市，再加上富力十号，组成了一个可堪一看的新兴板块。目前城东紫金板块可售房源已十分有限，“西贵”的上市量充足，“东富”未来则要靠该板块延续。
6月27日，中粮地产连战中航、招商、金地、富力与精诚众和投资5家大牌房企，夺下江宁上坊保障房旁边的宅地项目，楼面价高达7338元/平米。那么，我们不妨猜想一下，比之上坊，综合素质要强上不少的城东麒麟板块未来价值几何？
NO.8 都市圈：涨幅有限 仁者见仁，智者见智，但需者取之
随着近年来主城住宅限购，都市圈房价较低且不限购，在碧桂园、恒大等知名房企带领下，在南京掀起了一波波都市圈置业抢客潮。购买碧桂园四大盘等都市圈物业的南京购房者多数为了投资，也有少部分购房者为了环境及养老，甚至有部分紧邻南京地铁沿线的城市花园、仙林悦城、恒大雅苑等盘出现了部分，被主城高房价挤出外溢的青年刚需置业者。然而伴随着碧桂园近期的降价促销，近期关于都市圈住宅是否值得投资，也在网络上展开了一场口水大战。
正方认为：对都市圈部分项目的前景看好，理由是碧桂园这样的造城运动，在交通、配套、学校等多方利好推动及逐步实现下，目前4、5千的单价没有不涨的理由，现在正是入手的时机。而反方则认为都市圈物业配套难兑现，上市量过大，涨价空间小，并不适合投资。调查显示，部分受区域配套刺激利好的都市圈楼盘1年房价上涨超过10%，但大部分项目涨幅也有限，甚至售价原封不动。
总之，仁者见仁，智者见智，需者取之。
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