[摘要] 房天下讯 今年房价的“疯涨”让刚需“很受伤”，置业“起步价”由100万、120万跳到了150万，置业门槛的跳跃式攀升也使得一些刚需阵地“失守”，改善地盘逐渐扩大，江宁、仙林、桥北、浦口新城都崛起改善势力，改善购房者随刚需房源的越跑越远，他们也“被动”外扩。
房天下讯 今年房价的“疯涨”让刚需“很受伤”，置业“起步价”由100万、120万跳到了150万，置业门槛的跳跃式攀升也使得一些刚需阵地“失守”，改善地盘逐渐扩大，江宁、仙林、桥北、浦口新城都崛起改善势力，改善购房者随刚需房源的越跑越远，他们也“被动”外扩。
手握200-400万，想买120-140平米房源，能去哪？
两大“热门”改善阵地可选余地变小
城东“货少”河西“门槛”加高
有网友发帖问“能承受的买房经济压力在200-400万，想要买大户型，可以选择去哪？”。笔者盘点了目前南京总价在200万-400万以内，面积在120-140平米的房源，发现除了传统的改善热点区域城东、河西外，江宁、仙林、桥北、浦口新城也成为改善新的“货源地”。
传统的改善房源主要集中于南京主城，而城东、河西又是改善人群热衷的置业区域。然而目前据笔者统计，河西、城东区域满足上面网友置业需求的房源并不多。
城东今年房源供应量一直“紧缺”，据笔者盘点，城东区域供改善人群可选择的楼盘有世茂君望墅、紫金东郡、麒麟山庄、壹城逸境、富力十号、中海国际社区、启迪方洲等项目。其中世茂君望墅、富力十号都是今年入市的改善型新产品，世茂君望墅首次入市即以“去化350套，揽金10亿”的成绩震撼全市，而富力十号也推出了法式花园洋房和合院别墅产品，目前正与房天下合作电商。而在麒麟科创园“暗战”的中海国际社区和启迪方洲也有140平米房源。目前来看，受限于区域整体的供应量，城东在售改善型房源量也有限。
城东板块整体供应量“紧缺”，购房者可选余地小，而改善置业人群眼中的“香饽饽”河西板块又有多大的可选择空间呢？据笔者粗略统计，捏着200-400万在河西改善置业也会有点“紧巴巴”。
目前河西房价普遍在2.7万/平米左右，按总价400万算，只能买148平米以下的房源，而这类户型在河西也很“紧俏”，目前苏宁滨江壹号、招商雍华府、丹桂园、莱蒙水榭春天、海峡城、恒盛金陵湾有符合条件的房源，而纯新盘丹桂园预计12月份开盘，海峡城目前只剩顶楼少量房源在售，后期房源将在11月下旬推出。如此来看，河西在400万以内可供选择的房源也不多。而江心洲的新盘保利紫荆公馆预计推100、120、140平米花园洋房，还在承受范围之内，而据悉，银城长岛观澜会首期推出叠加别墅，面积在200平米以上，这对于中产置业人群来说有点“难够着”。
除了城东、河西外，主城的其他区域也还零星的散落着一些改善房源。城南板块的万科九都荟预计年底首次入市，推出90-146平米房源，放风要卖2.5万元/平米，琥珀森林有少量143平米房源在售，均价17500元/平米，金地自在城也预计在近期加推花园洋房，而石林大公园也有少量房源在售，其空中花园洋房，面积130-150平米，总价在200-300万元。
城北的大地伊丽雅特湾、通宇林景御园、三金燕语庭、乐居雅均有大户型房源在售，而茂外滩新城也预计在11月底将推出超高层住宅，户型面积为104、135、156平米。
传统刚需阵地插上改善旗
4大刚需区沦陷为改善基地
今年南京楼市刚需房源卖得俏，改善房源销售得也红火已是不争的事实。在楼市向上的行情中，一些传统刚需板块已悄然完成了“转身”，江宁板块除禄口、滨江区域外已基本“脱刚”，桥北掀起改善潮，多盘走“升级”路线，仙林房价已向两万逼近，仙林中心区域改善盘遭抢，仙林湖各盘均要“穿非毛坯”涨价，传统刚需区域已“沦陷”，普通刚需客渐无立足之地，只能改善客来“接棒”。
仙林也渐成改善战场，10月份朗诗保利麓院首次入市，朗诗非毛坯洋房均价2.4-2.6万元/平米，首批102套房源遭“夜光”，11月8日羊山湖花园首开，均价1.9万元/平米，去化超8成。高科荣域在售房源也均是大户型，非毛坯交付，均价1.8万元/平米，仙林中心区域目前在售房源较少，而仙林湖各盘也均计划穿“非毛坯”，枫情水岸11月所推房源面积为112、126、132平米，均价1.41万元/平米，预计后期推出部分非毛坯产品，售价要冲1.8万元/平米，金地新项目湖城艺境也计划在12月推高层和非毛坯洋房，户型面积103-141平米，预计售价也在1.8-1.9万之间，目前无在售房源的保利罗兰春天也传出要推非毛坯，在仙林房价“猛蹿”，房源又“稀缺”的市场下，刚需也被逼走仙林东，只有改善客才有挑选的余地。
除了仙林兴起为改善新区域外，两江也“叛变”，据笔者统计，江宁目前已是改善“一片”，九龙湖板块近期入市的新城玖珑湖和保利中央公园，主力户型在70-135之间，涵盖刚需和改善需求，价格在17000元/平米左右，百家湖纯新盘朗诗玲珑屿计划近期入市，有131平米房源，售价预计在1.8万-2万，此外，近期开盘小户型热销的翠屏九溪诚园后期欲推大户型，天泽苑计划月底推出最后两栋楼，主力户型为146平米，藏龙御景也计划月底加推，目前在售251平米的平墅，景枫法兰谷主打大平层产品、中航樾府在售大复式房源、万科金域蓝湾、保利梧桐语均计划11月加推，均有中大户型，而江宁标杆豪宅项目五矿九玺台预计在本周末推独栋和叠加别墅，叠墅面积为180-280不等，总价300多万起。
江宁除了多盘推大中户型产品外，还有不少经济型别墅房源在售，九龙湖别墅在售叠墅均价1.3万，总价200多万起，瑞景叶泊蓝山、玖岛梦在售别墅房源总价在300万左右，清水亭别墅总价400万起,国府大院每套起售价为160万，国信慧谷山居目前在售160-290平米别墅和大平层产品，总价164万起。一般而言，别墅产品因其“稀缺”容易成为高端改善市场的“宠儿”，而经济型别墅在一线城市更是“叫座”，然而据了解，在南京楼市，经济型别墅远没有大平层好卖。
对此蓝风机构副总经理翁忠平分析“南京是一个拥有山水丛林很多的城市，自然景观资源非常丰富，不缺资源，南京人自然也不稀罕这些资源。另外，别墅产品的居住氛围不如大平层好，在同等的面积条件下，别墅在空间结构利用上也不如大平层实用。”
目前，江宁已成改善天下，素称南京楼市“晴雨表”的江北刚需重镇也开始"改风向",江北刚需“桥头堡”桥北板块，从今年下半年开始陆续有楼盘升级产品，大华锦绣华城推出香邑美颂洋房，后期将推别墅产品，旭日爱上城推绿色精工产品，目前在售有122、130平米房源，均价11300元/平米。而在新区规划刺激下的浦口新城更是有望成为江北未来改善主阵地，尚未入市的雅居乐滨江国际主力户型为230-680平米，目前已领5栋销许，预计近期开盘，纯新盘华府国际主推复式非毛坯小高层房源，面积为97、123平米，也计划近期入市，而万科金色半山也预计在月底推88、125平米房源。
业内：高地价促改善产品被动出现
对于目前刚需“版图”缩小，仙林、江宁、桥北、浦口改善产品陆续出现，高房价、大户型渐渐将刚需客挤压出去的现象，蓝风机构副总经理翁忠平分析“从供应量来看，城市中心改善区域新房源日渐缩减，而从供应结构来看，改善置业门槛也在拔高，一些高端豪宅已超出纯粹改善人群的承受能力。“河西虽然供应量可观，但实际上首次改善型客户选择的面却减少了，总价超出400万的改善产品居多，超出纯粹的改善人群承受范围，针对的是一部分高端享受型的客群。”
对于改善区域向城市外围扩张的趋势，翁忠平表示改善区域向外发展也是城市格局拉大的过程，交通格局拉大了，从主城到周边区域的时间缩短，选择在这些区域改善置业也并不存在太大的空间距离感。
同时他还谈到，一些新兴起的改善区域是因为受到拿地成本的影响，由土地供应紧张，促使房企高价拿地，区域房价被动推高，改善型产品在某种程度也是被动出现，在地价可控的形势，有些区域是不会出现现在这样高的房价的。
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