[摘要] 继武汉、沈阳、厦门、长沙等二线城市之后，南京今天下午4点正式出台《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，称“宁八条”，正式宣布调控升级。加大商品住宅用地供应，引导企业合理定价等，其中明确了南京二套房首付款比例将由60%提高至不得低于70%，新政从11月27日开始正式执行。
房天下讯：继武汉、沈阳、厦门、长沙等二线城市之后，南京今天下午4点正式出台《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，称“宁八条”，正式宣布调控升级。加大商品住宅用地供应，引导企业合理定价等，其中明确了南京二套房首付款比例将由60%提高至不得低于70%。
而人民银行南京分行下午也发布了关于《调整南京市差别化住房信贷政策通知》正式明确调整了第二套商业性个人住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。《通知》重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%及以上的规定；继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
根据《通知》，自2013年11月27日起，在南京市全部行政区域发生的住房交易，凡涉商业性个人住房贷款业务的，按照上述规定执行。住房交易时点按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期“孰前原则”认定。
在后续出台的官方解读中，明确了南京提高二套房首付款的比例。保障群众的基本住房需求，坚决抑制投资投机需求，落实相应信贷政策措施。继续支持首套购房需求，对购买首套自主住房的家庭，继续执行首付30%的规定，从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。
《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为进一步完善房地产市场调控工作，巩固调控成果，落实中央关于加快推进住房保障和供应体系建设的要求，促进房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强我市房地产市场调控工作通知如下：
一、加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地
确保完成年初制定的住宅用地供应计划。对今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。进一步优化供应结构，切实加大中低价位、中小户型住房用地供应规模，对保障性住房用地做到应保尽保，尤其要确保城中村、危旧房改造安置房和公共租赁住房用地的供应。同时，提高郊区和新区住宅用地的供应占比，引导人口有效分流，形成人口合理布局。
二、加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式
继续加大土地供后跟踪监管力度，建立房地产用地开竣工申报制度和土地利用动态巡查机制。对未按期开工、竣工的项目加强监管。对已构成闲置土地的，加大调查认定和处置力度。对于可能形成高总价、高单价的地块，研究采取“竞地价、竞配建”，“竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳。
三、进一步执行差别化的住房信贷政策
严格实施差别化住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房需求。继续支持首套购房需求，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策；从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，中国人民银行南京分行在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。（二套房首付由6成提升至7成）
四、严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价
加强对价格的引导，指导企业合理定价，对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。严格执行商品住房明码标价相关规定，实行“一价清”制度，并按规定要求进行公示。
五、加强市场行为监管，规范市场销售秩序
进一步严格落实限购政策，严格执行购房实名制度及购房资格查验制度。对于教唆、协助购房人伪造证明、骗取购房资格的违规行为一经查实，将严肃查处。加快企业推盘进度，采取“有促有稳”的政策，尤其要加快对中低价位、中小户型产品的审批，形成市场的有效供应。商品房预售款（含定金）须全部存入预售款监管专用账户，且仅用于后续工程建设，不得挪作他用。
六、加大保障性住房建设力度，优化供应结构体系
加大保障性限价房和租赁性保障房建设力度，力争到十二五末建成各类保障性住房2000万平方米。加快完善政府集中建设保障房片区的教育、交通、医疗等公共配套设施，切实提高入住居民生活满意度。不断优化保障房源供应结构体系，逐步推进经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房三类房源并轨。建立健全保障房准入、使用、退出等规章制度和运行机制，从制度上防范和有效治理非法占有保障性住房行为，实现公共资源公平善用。
七、加大保障性限价住房供应，逐步解决城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题
充分发挥保障性限价住房对于解决房地产市场自住型刚性需求的“调节器”作用。2013年12月份推出3000套现房公开发售，增加市场供给，加大金融政策的支持。适时调整政策保障范围，有效缓解城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难，基本实现应保尽保。
八、建立各部门分工协调机制，完善住房供应体系
加大保障性住房的政策受益面，有效缓解中低收入居民的居住困难，全面覆盖“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三个梯度住房消费需求。到“十二五”末，逐步形成公共租赁住房、保障性限价房、商品住房协调发展的住房供应体系，实现“住有所居”的奋斗目标。住建、国土、规划、财政等部门及各区政府既要分工负责，又要统筹协调，加快推进保障性住房的建设，适当加大土地、财政对保障性住房的投入力度，加强房地产市场的调控监管，建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。
南京市人民政府
2013年11月25日
官方解读:提高二套房首付比例 引导企业合理定价
今年以来，我市认真贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）文件精神，4月16日出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（宁政办发〔2013〕40号），就进一步落实调控要求提出了措施。按照市委市政府的部署，市住建、物价、国土、税收、银行等部门，为进一步落实房地产调控的要求，在房地产市场规范、物价调控、土地供应等方面，从严要求，加强稳控房价，保证供应，保持了我市房地产的总体上健康平稳发展。
因房地产市场受宏观经济、金融信贷、土地、房价预期等因素影响较大，市场自身有着内在的运行规律，今年以来我市新建商品住宅价格出现了上涨幅度较快，住建部将我市列入部分房价上涨过快的一、二线城市，为进一步加强房地产市场调控，加大保障性住房的建设力度，满足群众基本居住需求，探索促进房地产市场健康平稳发展的长效机制，11月25日市政府下发了《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，主要内容如下:
一是加大土地供应，优化供应结构。从土地供应源头上加大住房有效供应，实现总需求和总供给的基本平衡，在认真研究总需求尤其是刚性自住需求的基础上，落实土地供给，满足群众的基本住房需求。优化土地供应结构，在制定土地供应年度计划中，尤其要加大对中低价位、中小户型住房用地供应规模，对保障性住房用地做到应保尽保，确保城中村、危旧房改造安置房和公共租赁住房用地的供应。
二是加强保障性限价房的供应。通过加大保障性限价房供应满足部分刚性需求，和中小户型、中低价位商品房在为满足刚性需求的供应中形成良性互补，实现保障房和商品房市场的联动发展。为进一步扩大保障性住房的保障范围，我市将加大保障性限价房的供应，逐步解决城市中低收入家庭、新就业大学生等住房困难问题，实现梯度保障和梯度消费。
三是保障房逐步实现“三房合一”。研究并逐步推进将廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房合并为公共租赁住房，保障性住房建设以公共租赁住房和保障性限价房为主，不再单独建设具有产权的经济适用住房。廉租住房与公共租赁住房按照“计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理”的原则，实行并轨建设。
四是提高二套房首付款的比例。保障群众的基本住房需求，坚决抑制投资投机需求，落实相应信贷政策措施。继续支持首套购房需求，对购买首套自主住房的家庭，继续执行首付30%的规定，从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。
五是加强对房地产市场的监管。按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的要求，着重要加强对价格的引导，指导企业合理定价，严格执行商品住房明码标价相关规定，实行 “一价清”制度，把握上市节奏，避免房价过快上涨。规范市场买卖行为，严格执行国家和我市的限购政策。对违反限购政策、骗取购房资格的违规行为，一经查实将严肃查处。
六是完善住房供应体系。按照习近平总书记在10月29日中央政治局集体学习上讲话的精神，今后将逐步建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，结合我市实际，要逐步形成公共租赁住房、保障性限价房、商品住房协调发展的住房供应体系，实现“住有所居”的奋斗目标。
这次通知的出台，既是我市继续严格贯彻落实国家宏观调控精神，与中央要求保持高度一致，也体现了市委、市政府加强保障、稳控房价、稳定市场的决心、信心和态度。按照《通知》的要求抓好落实，必将使我市向“住有所居”目标的实现迈进更加坚实的一步。
房天下连线业内解读"宁八条"
张辉:城市之间相互影响 南京新政效力还待看全局
1、传达南京进一步加强调控、促进行业平稳健康发展的态度；
2、新政聚焦增大供应、差别化信贷、保障房、加强市场监管等手段，提出增大土地供应10%、提高二套房贷首付、推出3000套保障性限价房等具体举措；
3、新政的效力要看全局，要看其他城市和的情况，城市之间相互有影响。
孟祥远：温柔的"宁八条" 尊重市场去行政干预
涨幅居前的南京迫于兄弟城市出台房地产调控新政的压力，也公开了宁八条。略有亮点：
1、尊重市场，增加土地有效供应来稳房价；
2、盘活存量土地，改革好地价高者得的出让办法，控制地王；
3、去行政干预，不提外地购房人社保需缴2年；
4、价格管控，控制高价房；5、高端盘受影响。
宋坚:“宁八条”只是一种应付 对楼市没有大作用
对于目前一线城市出台相关政策，二线城市相继跟进的现象，南京也在11月26日下午南京也出台”宁八条“，宋所长表示这是各地政府对于自己今年无法完成房价控制目标的一种表示，毕竟在年初定下的目标基本都完不成了，是一种应付性的举措，对楼市的影响不会太大，并不是楼市调控“紧缩”的真是信号，而南京的政策跟进也只是政府迫于媒体压力出台的一种应付性的政策，没有什么具体的作用，也没有什么意义。
宋所长表示在政府严格限价的措施下，新入市的房源性价比都还不错，刺激了购房者的购买欲望，楼市出现买房要找关系，要靠抢的情形也是因为购房者觉得找到了合适的房源。
同时宋所长表示政府真正调控房价还是要增加供应量，增加土地供应，在供不应求的市场行情下房价无可避免的上涨，在供过于求的市场下，想涨也涨不上了。对于后市买房，宋所长表示购房者不用太急切，房价不会猛涨，但也会大跌，还是平稳上涨。
何晔:"宁八条"对市场没有影响 满足刚需才是关键
新景祥何总认为“宁八条”的出台只是一种政府行为，这是在房价高涨的情况下，年底南京政府向中央表示的态度。何总说“宁八条”政策仅仅是政府行为，对房地产市场本身没有什么意义，也不会对市场产生什么影响。政府未来也许会因为房价的压力执行调控，这还要依情况而定。目前，城市在发展，市场需求在增加，满足刚需，控制投资和投机才是关键。
王慧:"宁八条"对市场没有实质影响 政府关注焦点在民生
各地均出台政策，各项条款中最明确的就是针对二套房首付。其实出台政策的最主要原因是因为年初的调控目标没有实现，各地政府需要有一个调控的姿态，目前出台政策就是这样一种“姿态”。
在各地均没有完成调控目标的大背景下，很多人都寄希望于三中全会之后的调控政策，然而中央仅有指导性政策。南京本次出台的政策对于南京楼市在实质上并没有太大的影响，这也体现了各地政府还在观望之中，楼市还是依靠市场本身的调整比较多。
政府关注的重点在于住房的建设，即民生工程，保障最底层人民的住房需求，对于整体的楼市并没有过多的干预。
程鹏:"宁八条"不符合经济市场化 限购政策将逐渐取消
合众联恒程总认为新出台的“宁八条”只是南京政府配合其他城市出台的配合性政策。程总认为目前阶段，任何一个地方都不会出限购政策。而且结合三中全会精神，曾经的限购政策明年起会陆陆续续取消，也许从中央开始，也许从地方开始，以后国家都不再会出现类似的限购政策。未来国家要以市场经济为主导，现在除了土地拍卖，其余政策都是不符合市场规律，也是不符合中国未来发展战略的。因此，他表示南京的“宁八条”政策没有任何意义。未来金融机构会融入市场经济，也就是，以后银行自主决定贷款利率，购房者根据银行的不同利率自主选择贷款银行。未来中国经济会慢慢实现市场化，调控性政策将会越来越少。
石旭升:调控效果或在明年年中显现 房价进入平稳期
对于新政策，吉合田房地产顾问机构董事长石旭升表示，南京此次调控政策出台在意料之中。调控中明确了南京二套房首付提高至7成，以及提到了加大普通住宅的用地供应，综合多方面的措施，南京调控的效果或将在明年年中显现。随着土地和房源供应量的加大，明年年中楼市的供求关系将得到调整，房价或进入平稳阶段。此次调控也是明年楼市走势向下的信号。
张良：宁八条对初级改善有一定影响 后势尚不明朗
香溢置业副总经理张良认为，“宁八条”从二套房首付六成提至七成，对于中高端人群置业与置业影响力有限，不过对于初级的改善型置业则会产生一定程度的影响，毕竟这部分客群的资金有限。在张总看来，宁八条对市场有一定的降温作用，但心理影响要大于实际影响。
时值年底，仅12月份将预计有万余套房源上市，大量房源挤压年底，在此政策背景下，南京楼市后期走势如何？张总认为，当前市场状态好，各家房企为了回笼资金、冲刺任务等跑量都很正常。不过因为政策走势不明显，因此后期走势还要谨慎看待。目前房产税等政策尚未落地，限购、限贷与限价等措施尚不知是否会继续执行，因此还得视具体情况看待。
翁忠平："宁八条"对中高端楼盘影响较大 明年楼市不宜太乐观
对于“宁八条”，比较具有实际意义的就是二套房首付提至7成，其它条款多是加强监管。对于条“加大普通住宅用地供应”，政府试图通过加大土地供应，来平衡供需，这一点的影响力要在明年才会显现。
二套房首付提至7成对于中高端楼盘来说影响比较大。一些企图通过整合房产资源来投资、换房的人群，可能会加大周转的周期，或是放弃购买。对于南京来说，均价2.5万/平的楼盘属于这个范畴。
对于政策潮之后的南京楼市，翁总表示，今年南京土地市场过于疯狂，源于开发商对于明年楼市太乐观。其实市场接受度有限，目前楼盘快销，从拿地到上市，时间很短，太高的地价导致的高"面包价"，并不能很快被市场所接受，在明年，价格上看可能不会有太大的波动，但是供应量和销量可能会受到影响。
人民银行南京分行调整南京市差别化住房信贷政策
为配合南京市政府落实房地产调控政策，人民银行南京分行于2013年11月26日发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），对南京市差别化住房信贷政策做出调整。
2013年3月1日，国务院办公厅印发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，提出对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第（房价 户型 二手房 租房）二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。今年以来，南京市住房价格上涨较快，按照国家统计局公布的数据，1-10月南京市新建商品住宅销售价格同比上涨达15.3%。11月22日，南京市房地产宏观调控领导小组联席会议提出了稳定房价的八项措施，其中包括加强差别化住房信贷政策执行力度，抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例。《通知》是人民银行南京分行根据南京市房地产市场运行情况，为落实相关政策要求而采取的具体措施。
《通知》调整了第二套商业性个人住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。《通知》重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%及以上的规定；继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
根据《通知》，自2013年11月27日起，在南京市全部行政区域发生的住房交易，凡涉商业性个人住房贷款业务的，按照上述规定执行。住房交易时点按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期“孰前原则”认定。
南京地区的国有商业银行分行（营业部）、股份制商业银行在宁营业机构、城市商业银行南京分行、地方法人银行、邮政储蓄银行南京分行、外资银行等各银行业金融机构在宁开展商业性个人住房贷款业务，都应严格执行调整后的差别化住房信贷政策。人民银行南京分行将适时会同相关部门对差别化住房信贷政策的落实情况进行检查。
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