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3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转

第一财经日报   2013-12-22 07:22

[摘要] 香港特区政府期盼了近一年,在圣诞前夕,香港的房地产市场气氛终于发生了180度的逆转。今年以来,受3D措施的影响,香港房地产市场一直不甚景气,特别是二手市场呈现胶着状态,虽然价格几乎…

香港特区政府期盼了近一年,在圣诞前夕,香港的房地产市场气氛终于发生了180度的逆转。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

今年以来,受3D措施的影响,香港房地产市场一直不甚景气,特别是二手市场呈现胶着状态,虽然价格几乎没有怎么下跌,但成交锐减。另一方面,新盘销售却颇为畅旺,从一手楼盘的贷款额,似乎看不出香港地产泡沫有破灭的信号。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

然而,最近香港某周刊披露,原来新盘市场的“火爆”只是假象,背后是地产中介代理行为了鼓起人气,想方设法替客户垫钱入票,包括在取得开发商委托之前,便开始收集买家入票;或是怂恿买家开出空头支票给中介公司,然后参加新盘的认购(中介公司承诺不会拿着客户的支票去银行承兑,这样客户就不会出现“弹票”而被银行罚款的情况)。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

中介公司之所以如此在乎新盘,是因为不少开发商为了尽快销售新盘,给买家和地产中介都提供了大量的回扣,包括替买家垫支高额的印花税,给中介高达近5%的回佣等等。在中介的卖力之下,近几期香港的新盘销售频传捷报,出现“超额认购”的状况,许多投资者对新盘趋之若鹜却争不到心怡的楼盘

不过新盘盛宴即将散场,而香港楼市或将出现2008年以来重大的逆转。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

买方心态变化#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

最明显的是用家的心态出现了急剧的变化,这是整个楼市逆转的基础。就在一年前,不少香港年轻人还在抱怨,楼价太贵上不了车(港人称首次置业为“上车”)。由于楼价过高,连在中环上班的金融才俊想拿出首付亦非易事。但当时不少香港年轻人认为,拥有自己的住房才是真理;一些准备结婚的对象,也因此推迟了婚礼。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

仅仅过了一年左右,香港年轻人的心态已经出现重大变化。一年前还在到处寻觅住房的一些准婚族,现在开始了租房的过程。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

任职于某外资资产管理公司的财务分析师阿文曾经口口声声表示,结婚一定要买房子,一定要住在自己的房子里。但现在,他变得更务实,认为结婚就是结婚,住房又是住房,两者没必要非挂上钩。

为什么会有如此重大变化?他对笔者算了一笔账:目前租的房子约40平方米,市价要700万港元。目前的租金大约2万港元/月,也就是说他可以在这里从30岁住到60岁。而这30年,他的年薪会不断增加,他原来拿来做首付的钱可以生息,而他也不需要支付高额的利息——这相当于又省下了大笔的财富。

此外,租房子的好处还在于,他想租哪就租哪,比如为了小孩,他可以想搬去哪个学区,就去哪个学区,反而更灵活。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

住在奥海城的另一个朋友说,他们那儿的30~40平方米的房子几年前还只要500万港元,前阵子冲到了700万港元。“500万港元我还能咬咬牙,700万港元我已经不考虑了。”他说。

在香港,租房心态的年轻人越来越多,而且他们正付诸实践。一些人最近开始搬家,寻找离现住所稍远一些,但是更新、租金更便宜的新盘。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

这些中环财务分析师想得很清楚,美国QE退市在即,香港利率将上升;而政府拼命放地增加供应,最后必然会影响房价。假设租上三四年,租金可能需要60万港元,但是市价700万~800万港元的房子,如果下跌25%,降价近200万港元,就能省出100万港元来!

在香港头号蓝畴屋苑,一些地产中介说,附近的楼盘如南丰、太古等较有名的屋苑租金和房价都在往下走。

不过是否会降20%,这很难说。因为政府已经暗示,在楼价下跌20%之前,不会考虑取消当前严厉的3D措施。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

3D政策加剧楼市调整#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

什么是3D政策?对于不少内地人来说可能还比较陌生。这里的D是指stampduty,即在香港买卖楼宇需要向政府交纳的“印花税”。具体是哪3D,这里稍作介绍:首先是BSD,即买家印花税;其次是SSD,即额外印花税;最后是DSD,即双倍印花税。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

这3D政策出台时间不同,但均由政府推出,目的只有一个,就是抑制楼市的价格上升预期。具体而言,BSD是针对外地人限购;DSD是针对小型楼盘限购;SSD是针对短炒的炒家限购。

首先看BSD,它是2012年10月27日开始实施。政府要求,除香港居民之外,房产交易者(包括有限公司这样的法人实体)都必须交纳此税种。BSD的税额等交易额或物业价值(按较高者计)的15%。

政府倒没有限制BSD谁来支出,既可以是买方付,也可以是卖方付。但不论谁出钱,双方的交易契约上必须有这个付税的章。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

这里可以看出,按物业价值计算,是很“损”的一招。因为如果只是按交易额,买卖双方可以把交易额做低来逃税;而按物业估值来计征,令逃税变得很困难。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

更损的是,它并没有把香港本地注册公司列入豁免交税之列。以前不少香港投资者通过公司持有房产,然后通过转让公司股份的方式来避税,但BSD的出现,让“香港有限公司”也不能避免交税,堵死了逃税路径。

政府特别指出,BSD仅对香港居民豁免,而这里的居民指的仅是个人,也就是说,如果香港居民以“有限公司”名义去买楼,照样也要交BSD;但如果是把房子出售给一个居民+非居民,而且非居民又不是居民的近亲,则要按交易额或估值(取较高者)全额交BSD。

BSD更主要是对买房者的身份实施的限制,它推出的初衷,与大量内地投资者涌入香港买房有关。

和BSD不同的是,SSD(额外印花税)是更直接针对楼市短炒交易的税种。它是在2010年11月20日生效,政府要求,该日之后的房地产交易买卖,都要视持有房地产时间的长短来交纳SSD。按持有房产6、12、24个月的时间来计算,对应的税率分别为15%、10%和5%,买卖双方可共同承担这一税负。

需要指出的是,在过去两年的牛市环境中,SSD的实际效果并不理想,当房价一年升幅超过10%时,即便算上BSD,短炒者仍然有获利机会。而且对于新盘来说,由于房子尚未过户,因此可以通过炒楼花来逃避这一税种。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

在3D政策中,DSD(双倍印花税)的推出时间最晚,但也是压垮小型楼盘的最后一根稻草。

DSD于2013年2月22日推出。政府当天调高了正常房地产交易的“从价印花税”税率,基本上约为原从价印花税的两倍。此举对小面积楼盘冲击,原来200万港元以下的楼盘,只要固定付印花税100港元,现在则要付出1.5%的交易额,以200万港元的房子来算,原来付100港元,现在税负则高达3万港元(首次置业的香港居民及换楼者可申请豁免)。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

正是在上述3D政策之下,香港的二手市场出现了几近停滞的局面,加上美国宣布QE退市在即,以及政府不断推出新的土地建房,令香港购房者的预期出现了重大的变化。

目前尚不知这种预期的重大转折是否会带来楼市的暴跌。经历过2008年金融风暴的港人已经不再奢望楼价会出现腰斩的情况——当年金融海啸最严重时期,房地产价格也只不过下跌了20%左右——而20%又是政府的一个敏感数据,届时3D政策或会放松,令大量境外投资者可以轻装上阵。

一个重要的现象是,香港不少银行对于楼宇的估值目前仍然落后于实际成交价。有香港地产分析师表示,港岛某区的楼盘叫价520万港元,但实际成交价仅480万港元,然而银行系统的估价仍然高达550万港元左右,显示银行并没有对楼市太悲观。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

不过还是有不少港人在等着楼市下跌,甚至连一些已经拥有房产的换房客也充满期待。有换房客表示,尽管楼市暴跌会令自己手头的物业价值下行,但意味着他可以用更低的价格换取更好的住宅条件,从这个角度来说,他不反对楼价调整更深一些。#3D+美联储QE退市 香港楼市或现重大逆转#

(作者现为香港金融机构研究员,有关内容仅代表个人观点,不构成投资建议)

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