[摘要] 住建部部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。
住建部部长姜伟新日前在住房城乡建设工作会议上表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。会议传递出三个政策信号:一是更加注重分类指导，二是探索发展共有产权住房，三是强化市场监管，将修订发布商品房预售合同示范文本。
但是，我们需要注重一个细节，那就是未提及对房价上涨过快的城市进行房价考核和问责，而是特别强调在2014年要进一步强化地方政府“稳控市场”的责任。“产业调控”改为“市场调控”，“稳控房价”改为了“稳控市场”，这表明住建部在十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”后，调控思路发生了一个明显变化，即由过去的强调稳房价的行政调控，向稳市场的长效机制过渡。
市场对资源配置从基础性作用到决定性作用，不可能随着十八届三中全会的召开自然完成，必须有一个过程，可能需要数年时间过渡，在长效机制和法制建设还没有真正起作用之前，在房价过快上涨没有得到遏制之前，楼市调控就难以全面放松。“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”，各类城市城镇化路径已经明确，不同类型城市的城镇化对房价会有不同的诉求，这正是“房价控制目标”淡化的原因所在；未来的楼市调控政策将会由地方政府根据当地的经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多个角度权衡。住房城乡建设工作会议召开之前，“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”相继出台，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等近20个城市迅速跟进出台楼市新政，就是重要体现。
具体到2014年的楼市，则取决于两个因素，一个是宏观经济因素，另一个是和房地产直接相关的因素。从宏观经济的角度看，中央经济工作会议定调2014年经济工作总体上要“稳中求进”，继续实施积极财政政策和稳健货币政策，经济增速在强调“合理区间平稳运行”的基础上将预期目标定为7.5%左右，房地产仍需在某种程度承担保增长的重任；与此同时，2014年中国“经济运行存在下行压力”，美国经济向上，美联储撤走货币宽松政策已成大势，美元的复兴极可能导致资本外流和人民币贬值，中国和世界经济形势都面临着重大的不确定性。从直接相关的因素来看，2014年的楼市直接取决于城镇化的进展和房地产领域关键环节改革的进展，如不动产统一登记制度的进展、房产税、遗产税等立法的推进、保障房建设以及城乡统一建设用地市场改革情况。
2014年的楼市走势必然与2013年的楼市现实有关。一方面，楼市已经严重分化，一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清，房地产市场整体上呈现四个不均衡，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡，而作为房价重要判断依据的70个大中城市房价统计数据显示，虽然整体仍在上涨，但到2013年11月份时，涨幅已整体收窄，温州则继续环比下降。另一方面，2013年1—9月，300个城市共推出住宅类用地9718宗，推出面积42829万平方米，同比增加21%，10月在继续增长之后，11月，推出住宅类用地1337宗，面积6048万平方米，环比减少3%，同比减少5%；1—11月，除武汉、深圳外，住宅用地累积供应量均超过上年同期，同比涨幅的北京、杭州和上海分别为209%、94%、43%，达到了五年来值。
现实中，一向以“低吸高抛”为惯用投资套利手段的李嘉诚，已加快了抛售内地物业的步伐，2013年密集抛售内地物业的港资还有不少，华人置业主席刘銮雄套现逾70亿港元，鹰君集团套现100亿港元，南丰集团套现30亿港元，中原集团创始人施永青也将自己持有物业的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、众安、瑞安等发展商也在纷纷抛售或者加入分拆业务潮。
数据之外，李嘉诚、柳传志、宗庆后、潘石屹、陈志武、项怀诚、钟伟、郭建波、王石、秦虹等都表达对2014年楼市的担忧，但房价一定会下跌吗？也不尽然。任志强说，房地产没泡沫，买车摇号的城市房价还得涨；黄怒波说，2014年一二线城市房价会继续上升，三四线城市则会平稳发展；王健林说，京沪楼市20年涨势不变，两年后，二三线城市住宅市场麻烦大了。
在“稳中求进”的基调之下，房地产领域改革关键环节的实质进展情况，可能会根据宏观经济形势相机决策。一方面，房地产投资增速、房价较大下滑的可能性不大；另一方面，在强调质量的前提下，即使宏观经济受到比较大的外在冲击，房地产获得格外优待的可能性也不大。在一个不确定性的投资环境中，傻瓜都能赚钱的时代已经结束。如果是自住，本身无所谓买对与买错；如果是投资，是选择减持物业，还是选择继续加仓，看来就只能赌运气了。但从谨慎的角度，我们还是应该回味一下李嘉诚的名言：“不要赚取最后一个铜板”。
楼市四大谜团待解 房地产税前景扑朔迷离 中国经济网
1314，多少情侣痴迷的跨年，但对房地产业而言，却是谜团丛生的过度。万科“一哥”之位遭到贴身威胁，传统商业地产遭到电商与高成本的内外夹击，一二三四线城市的发展格局出现前所未有的分化，房地产税的前景扑朔迷离……2014，究竟会给这些谜团怎样的答案？
谜团1
万科能否保住“一哥”的位子
看到《2013年房企销售排行榜50》，郁亮估计“压力山大”。虽然万科依然以1740.6亿元的销售额领先，但与第二名绿地之间的差额却只有115.3亿元。
已经连续做了10年老大的万科从来没有被逼得这么近过，即便是2009年，它与第二名的绿地之间，也差了120亿元，而那时万科的年销售额才630亿元。
从2012年到2013年，万科的销售额增长了22.75%，绿地却增长了50.77%，这也是绿地在去年年初即下达的任务，这个貌似不可能完成的任务，绿地完成了。对于2014年的目标，万科和绿地都没说话，但据绿地某重要区域事业部的高层透露，今年他们的增长目标依然是50%。其实要说企业规模，跻身世界500强的绿地早已把固守房地产的万科远远甩在后面，只是在房地产界，绿地要超越万科只能拿房地产销售数据说话。从2009年开始，绿地就以一种令人炫目的速度大幅缩小着与万科的差距，五年来，这种差距从42.58%到36.65%、35.87%、23.98%，如今仅6.62%。若以这样的速度，绿地今年超越万科将是大概率事件。
神一般的万科也会被超越，这似乎是万科进入后千亿时代后，就被反复臆测的事件，但当这个预测如此清晰地逼近时，郁亮是否成竹在胸？
谜团2
传统商业地产是否一蹶不振
王健林和马云的亿元豪赌终止了，财经八卦界的豪赌风头话题已经让给了董明珠和雷军的10亿元巨赌了。赌局虽然没了，但在电子商务迅猛发展势头下，传统商业地产何去何从的迷惘依然存在，2014伊始，发轫于电视游戏的可穿戴设备、体感设备成为科技界最被看好的应用技术，而这些技术将更加深刻地影响人们的消费模式，当电子商务与可穿戴体感设备后，传统商业地产将受到更大的冲击，一蹶不振也许并不是虚言。
这几年翻天覆地的变化，估计没人再敢轻视网络对传统生活模式的巨大冲击力，但也正如董明珠所笃信的，当传统行业插上互联网思维的翅膀，将无所匹敌。不转型、不改变的传统商业地产一定会死得很惨，但是充分细分化市场、贴近市场需求、紧跟时代的商业地产发展空间将依然是可观的。万科在昌平商业项目的成功，正是这种思路的产物。
压力除了来自外部，还来自自身。近日，南京新街口某商场个体户老板们集体站出来要求降房租。经过2009年以来的房价暴涨，传统零售商业已经被骤升的租金、人力等成本压得喘不过气来。“为房东打工”似乎成为所有零售商们的共同职业，但总有到达边际的时候。如果租金继续保持这样的上涨速度，涸泽而渔，传统商业地产将死于自己的贪婪。
谜团3
一二线城市能否继续领舞
回顾2013年，楼市交易大热，成交面积、成交金额的同比涨幅，都将超过前3年，且创2010年调控以来的涨幅。一线城市和部分二线城市的火爆，与三四线城市的楼市冷清并存，分化愈发明显成为去年楼市的主要特征。
中指研究院数据显示，去年一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，北京领涨，涨幅为28.33%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上，其中厦门同比上涨27.91%，仅次于北京；武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内；大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅多在6%以内，处于相对较低水平；温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅为13.91%。
对于2014年的楼市走势，不少业界的看法是:一二线城市和三四线城市楼市出现反差走势，前者高利润、高周转、高去化；后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已可看到的风险，一二线市场的风险低一些。不过，不断出现的天价地块，让不少房地产企业感受到一二线城市土地狂飙带来的风险，一位房企负责人表示，一二线城市土地成本已非常高，如果遇到市场调控，或者宏观环境发生变化，实际上它的风险也是非常大的。
谜团4
房产税是否有实质性进展
最近关于征收房产税的消息又开始尘嚣尘上，尤其是在楼市又开始出现火爆的行情下，自从2011年上海、重庆实施房产税试点以来，有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳，更有消息盛传2014年将正式征收房产税。
5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然房产税扩围在今年并无太大动作，但十八届三中全会《决定》提出，要深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。
中原集团研究中心指出，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化。房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推进将是一件审慎及渐进的过程，短期内全面实施的可能性并不具备。
业内专家表示，尽管难以全面实施，但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税，预计仍将有一些城市加入试点，一些则极有可能在2014年纳入房产税试点扩围的城市名单中。
4年最值得期待七大板块 浦东占四位 东方早报
“自贸区辐射的外高桥、临港新城、祝桥三大板块，大虹桥板块、前滩板块、嘉定新城板块以及徐汇滨江板块将成为2014年发展潜力的七大板块。”业内人士指出。
汉宇地产市场研究总监付伟指出，2013年的上海楼市，自贸区板块受到空前的热捧，特别是供需活跃的外高桥板块和临港新城板块。上海自贸试验区将为上海发展带来长期性的战略利好，因此，自贸区对于楼市的影响也将长久持续下去。可以肯定地说，自贸区板块未来的楼市表现一定更优于其他潜力板块。
外高桥板块
上榜理由：“利好”光环下期待的国际社区
经过了年的“概念炒作”和“预期升温”阶段后，今年自贸区对各板块的影响将转为实际层面，这主要看自贸区各项优惠政策的实际兑现情况。外高桥板块新房市场目前定位主要面向中高端置业人群，完善的配套以及逐渐成熟的新房市场和二手房市场，预计会让区域楼市持续升温，未来区域将成为一个成熟的国际化社区。
汉宇地产数据显示，截至去年12月23日，外高桥板块商品住宅成交面积24.93万平方米，较2012年增长36%；成交套数1453套，较2012年增长17%；新增供应面积26.61万平方米，较2012年增长93%。数据显示，2013年四季度外高桥板块公寓住宅成交均价为38813元/平方米，同比上涨29.7%。
“受到自贸区利好影响，外高桥板块发展潜力获得高度认同，板块价值在去年得到明显提升。同时，新房市场供需也明显放量，房价涨幅居于全市板块前列。”付伟指出，目前，板块的新房供应集中为中高端楼盘，潜在客群购买力强，足以在短期内消化去年的价格涨幅。
临港新城板块
上榜理由：“双特”、“16号线”不断释放推动力
如果说自贸区将临港新城推上了楼市投资前沿，那么16号线将给临港新城未来人口导入打通主动脉。2014年，临港地区的自贸区辐射地块的概念还会有进一步酝酿发展的空间，配合集中供地后的规模开发，会提升区域配套服务综合性。此外，轨交16号线开通所释放出的楼市推动力也会体现到2014年的临港板块楼市。所以板块走向会延续去年底的供需两旺态势。
中原地产数据显示，临港新城板块2013年供应量为21.28万平方米，与2012年同期相比上涨219.2%；成交量为25.41万平方米，环比大幅上涨，涨幅达到519.6%；成交均价为12285元/平方米，环比上涨18.6%。
汉宇地产实时报告称，临港新城依托去年3月份出台的“双特”政策、9月份自贸区方案公布，以及年底通车的轨交16号线，这三大原因都形成对板块楼市的较大利好。在去年12月份的临港新城土地“七连拍”中，全部7幅地块都出现300%～400%不等的高溢价率，住宅地块楼板价甚至达1.65万元/平方米，年内地价上涨数倍。
祝桥板块
上榜理由：沉寂地块即将发力
“祝桥板块在自贸区挂牌前关注度较低，随着自贸区挂牌以及16号线开通的带动，该板块供应量有所上升，市场开始升温，但供应不足仍然是制约该板块成长的主要原因。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。
2014年，祝桥板块会持续升温，区域内一些沉寂地块有望发动起来。不过，该板块在2014年恐怕还难形成大批量供应，预计到2015年才会迎来供应的放开。
汉宇地产数据显示，祝桥板块目前为止只有朗诗未来树一个楼盘在售。该楼盘去年一共新推出780套房源，面积64645平方米。截至去年12月23日，实现销售面积69178平方米，销售套数848套。数据显示，2013年四季度朗诗未来树成交均价为16997元/平方米，同比上涨29.3%。
包括2013年的近三年时间里，祝桥板块一共只出让3幅商品住宅用地，因此板块的新房供应量非常有限，市场关注度较低。不过，祝桥板块的土地供应量可能在2014年明显增加，新房供应量未来也会呈上升趋势。仅在2014年1月份，板块就将接连出台3幅居住用地，并很可能出现高溢价。
徐汇滨江板块
上榜理由：11号线贯通正式融入中心区
徐汇滨江板块已然是黄浦江世博南段最耀眼的豪宅板块。
中原地产数据显示，徐汇滨江板块2013年住宅成交量为7.48万平方米，环比下滑39.19%；成交均价为58544元/平方米，环比上涨4.92%。该板块去年仅推出一个新房楼盘“云锦东方·湾庭”，总面积达39264平方米，共计171套。从挂牌前的成交均价56705元/平方米，目前已上涨至63410元/平方米，涨幅达11.8%。
汉宇地产实时报告称，除了去年底取得预售的云锦东方·湾庭，徐汇滨江板块今年以来新房没有新增供应，市场去化全部以存量为主。新盘零供应是板块新房成交量下降的主要原因。尚海湾豪庭是徐汇滨江板块的标杆楼盘，已经持续销售6年，今年尚海湾豪庭累计成交154套，去化率超过90%。云锦东方·湾庭成交144套，目前去化率已达84%。
宋会雍表示，徐汇滨江板块属中心区域的边缘板块，去年相对突出的利好亮点在于轨交11号线的贯通，让该区域成为了浦东浦西又一重要的人流贯通点，提高了其在中心区版图的融入感。
大虹桥板块
上榜理由：规划已然拔地而起
如今，虹桥交通枢纽的四周已不再是规划之初的一片空地，建设正如火如荼地进行中，数幢高楼拔地而起，规划雏形已然呈现在人们眼前。
去年11月，虹桥商务区核心区最后两块土地成功出让，并刷新了虹桥商务区土地的总价地王，标志着大虹桥进入了全面建设期。德佑地产研究部总监陆骑麟指出，作为上海“十二五”期间重点发展区域，大虹桥未来将成为上海经济发展西部引擎，中短期来看，由于大虹桥地块集中出让且体量巨大，未来产品集中上市可能出现供大于求，但大虹桥地处长三角地区交通网络中心，是长三角城市群的核心，优越的地理位置和高起点规划是大虹桥未来发展的重要支撑。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，大虹桥区的先天区域优势决定了其高起点和高成长性，随着大虹桥规划的落实，将吸引更多的企业和人流入驻，规划利好将真正落地。此外，轨交17号线即将动工建设、轨交13号线未来也将进一步延伸至市区，大虹桥区域的交通能级有望获得进一步提升。
前滩板块
上榜理由：升级版陆家嘴
同样作为“十二五”规划的6大重点开发区域，未来5至10年，前滩将成为上海城市转型发展、功能提升的重要载体。根据2012年8月获批的前滩控制性详细规划，前滩计划打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能于一体的上海城市副中心。上海前滩国际商务区可以称之为陆家嘴的升级版，但有别于陆家嘴金融贸易占主导的定位，前滩将形成跨国公司地区总部和国内跳变型企业进入上海的集聚区。
去年，前滩推出了首批土地，首幅地块便以28899元/平方米的楼板价，44.5%的溢价率成交。开启了浦东前滩由规划转为现实的大幕。
目前前滩区域的新房均价处于较高水平，但依然有上升的空间。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔解释，前滩是上海重点建设区域，与世博商务区紧邻，与徐汇滨江隔江相望，未来有可能形成区域联动发展，对前滩规划的落实和区域发展具有重要意义。未来将打造成为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴金融中心配套。
前滩交通配套已经进一步完善。随着今年轨交11号线北段二期的开通，前滩板块内目前已有3条轨交线路在东方体育中心站交会。
德佑地产研究部总监陆骑麟指出，从目前来看，板块仍然处于刚刚起步的发展阶段，区域内的利好刚刚开始释放，随着区域的逐渐开发完善，整个滨江沿线，无论是产品的起点还是规划都是的。就其目标定位为下一个陆家嘴来看，前滩将成为高端商务区，住宅供应量势必有限，因此，未来前滩板块有限量的住宅项目将会更加抢手，潜力巨大。
嘉定新城板块
上榜理由：刚需重镇 配套完善
作为上海市重点建设的三大新城之一，嘉定新城随着轨交11号线的规划、开建、建成、通车、延伸段的开通，每一次轨道交通的新动向，都会给嘉定新城带来一波行情的上行。去年随着轨道交通11号线的进一步延伸，嘉定新城一边连接昆山等外省区域，另一边对接徐家汇等市区主流商圈，便捷的交通或将促使嘉定新城成为区域内人流、物流的聚集点，去年嘉定新城板块量价齐升。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至2013年12月23日，嘉定新城板块新房成交均价为1.7万元/平方米，较2012年大幅上涨13.8%，高于全市新房整体涨幅7.5%。尤其是延伸段开通的下半年区域新房成交均价较上半年大幅上涨10.5%。
尽管涨势凶猛，但嘉定新城板块新房均价仍存在一定的上升空间。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，与同为本市重点建设的三大新城的青浦新城和南桥新城相比，嘉定新城新房均价，前两个新城的2013年新房成交均价分别为2万元/平方米和1.8万元/平方米。但嘉定新城却是三大新城中一个轨道交通已经通车的新城，交通便利带来了生活配套的逐步完善，对需求导入有积极作用，板块的均价存在一定的上升空间。
德佑地产研究部总监陆骑麟指出，嘉定新城规划范围约200平方公里，目前仍然处在人口导入的阶段，板块内有安亭汽车城等产业支撑，区域内的房价仍有上涨空间。黄河滔表示，作为本市刚需重镇，2014年嘉定新城板块的购房需求依然将保持稳定释放的节奏。
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