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高波:城镇化与土地制度改革 房地产发展新引擎

房天下   2014-01-15 19:01

[摘要] 南京大学不动产研究中心主任博士生导师高波教授:2014年市场的走势将会如何?我不敢妄加言论。但是我总的感觉可能未来的房地产市场将会是一个短控长动的市场,所以我今天的主题就是:“城镇化与土地制度改革——房地产发展新引擎”。


南京大学不动产研究中心主任博士生导师 高波教授

南京大学不动产研究中心主任博士生导师高波教授:2014年市场的走势将会如何?我不敢妄加言论。但是我总的感觉可能未来的房地产市场将会是一个短控长动的市场,所以我今天的主题就是:“城镇化与土地制度改革——房地产发展新引擎”。

十八届三中全会的决定中,有一些内容是有利于未来中国房地产市场的发展,尤其是城镇化和土地制度改革。但是回过头来想一想,我感觉到这一届政府出了改革未来的目标和方向还不到位。比如说计划生育,根据人口专家的研究,中国的计划生育已经到了不得不放开的地步了,也就是说现在的综合生育力远远低于维持现有人口的水平,但是我们只是暂时放开“单独”可以生二胎的政策。我的意思是按照人口专家的研究应该是完全放开的。再比如说,对于农地制度的改革,对土地制度已经有了很好的表述,但是最终要解决中国的农业问题应该是耕者有其田,那就是农地私有化,这一点也没有做到。

但是即使如此,我们觉得有很多的政策条款对于未来的房地产业还是有利的,首先就是城镇化。为什么房地产的发展和城镇化的关系那么密切呢?我们回忆一下过去的十年,从2001年到2010年的十年,这个十年房地产的销售增长非常快,之所以会那么快,其中一个非常重要的原因就是人口的城市化。人口的城市化水平从36.22提高到49.68%,十年当中提高了十六个百分点,大概是有两亿人口进入城市。这两亿人口进入城市带来的住房需求,如果说按照我们现在人均30平方来说,那就是60亿。我们到目前为止的城市化水平只不过达到了53%多一点,根据国际经验,一个国家当它的城市化水平超过30%以后就进入到快速城市化阶段,一直到70%,现在我们是53%。从2011年到2020年的这个十年,如果说按照每年1.1个百分点增长的话,那么这就意味着每年有1700万的农民变为市民,每一个农民变为市民将会推动城市基础设施的投资50万元,这就意味着一年将会达到1.7万亿。

还有一个就是消费需求的扩大,一个农民变为市民以后,他的消费水平相当于过去的3.6倍,这一块每年就可以增加1800多亿的消费需求。所以说所有的这一切将会导致房地产市场需求的扩大。保守的估计从2011年到2020年的这十年,将会带来50亿平方米的住房需求,这只是住房需求。我们知道在房地产开发投资当中,住宅这一块的比重会占到70%左右。所以说这就意味着对整个商品房的需求将会更大。

另外一个非常重要的因素,那就是明确的提出来要建立城乡统一的建设用地市场。我们过去的土地制度是一种剥削农民的土地制度,根据国务院发展研究中心的研究,在过去改革开放以来的30多年当中,我们通过土地征用这种制度,对农民的剥夺高达30万亿-40万亿。未来的农村土地制度将会是一个农村和城市土地的同权同价的制度,也就意味着农村的建设用地可以直接进入到土地市场招拍挂。也就是说开发商过去如果说必须是通过土地征用,然后到城市去以招拍挂来获得土地,未来就可以不通过土地征用这个手续了,直接到小城镇或者是大城市的郊区等地方,直接以招拍挂的方式获得集体建设用地,然后进行开发。

这种改革的意义在什么地方呢?它的意义在于土地制度的改革赋予农民更多的财政权利是联系在一起的。十八届三中全会明确指出建设农村产权的流转交易市场,推动农村产权流转交易公开公正规范运行。这将会促使城乡统一的土地市场房地产市场的构建。新型城镇化和土地制度的改革将会对房地产市场带来机遇,首先是从过去剥夺农民到归还产权,这是一个极大的进步。这就会给总人口占65%的农民将会获得真正意义上的财政自由和人生自由,他们将会迸发出巨大的创意和投资热情。刚才我们讲的改革开放以后的30多年,我们一直在剥夺农民,未来我们就剥夺不了农民了,农民大规模的进入到城市,在城市和小城镇落户,将会有巨大的经济基础。比如说很多年之前成都和重庆都开始搞城乡统筹的改革,其中一个非常重要的亮点就是农民的宅基地拿来作为地票用,用地票交易的方式来变现,在西部地区很多农民的宅基地的面积相对比较大,比如说有三五亩地,而这五亩地,20万一亩,拿到市场上卖给政府就可以拿到100万,这个100万立马就可以进城买一套房,而且还有剩余。所以说新型城镇化和土地制度的改革就可以使农民真正获得财产权,这个财产出售以后就可以拿到一笔钱,然后进入城市买房落户。因此这对于房地产市场来讲是一个长期的利好。

可能我们开发商需要思考的是如何抓住这种房地产市场的机遇。在新型城镇化背景下,城市的成片开发和终生制的开发会是一种高效率的开发,我们现在有一部分房地产企业成长非常快,实力相当雄厚,未来可以专门到农村去买集体土地,当然,前提是振兴地域,要有产业支撑,未来有发展的前景,大家愿意到那儿去,当然也包括一些一、二线热点城市的周边地区。比如说南京周边的句容,或者说江宁的一些小镇,这些可能就会有机会,当然前提是要做好产品,提出性价比。开发商不仅是做项目,而是要做全城镇的功能,所谓的全城镇的功能尤其是在一些产品配套方面,比如说教育、医疗、交通。

这几年大家有一个非常强烈的印象和感觉,也就是仙林在南京大学仙林小区周边的房价涨的比较快,从的五、六千,现在几年就已经甚至有的到达两万块一平方,而且是公寓,为什么涨这么快呢?我觉得主要是因为公共配套改善。首先是地铁二号线,然后是中小学,包括鼓楼医院都已经建成很快开业了,这样的话这个地方的房价才会在很短的时间里面成倍的上涨。还有一点就是要传承文化,促进文化创新,营造独特的小镇文化和风情,创造文化遗产。甚至我们现在有一些历史上留下的百年古镇,他们之所以大家还会对它感兴趣的一个非常重要的原因就是他们拥有很深厚的文化底蕴。在现在这样的一个时间里,我们不但要造百年建筑,我们还应该创造文化、传承文化。第三点就是应该建设资源节约型、环境友好型和生态文明的城镇,当然这就要求开发低碳地产了。第四点是应该加快房地产金融业的发展。现在的时间里房地产的金融创新已经迎来了一个新的机遇。据我所知,有一些信托公司已经开始推动农村农地的流转,对房地产我们可能要把它扩展为不动产的概念,如果说是不动产的话当然就要包括农地。包括存量房地产的交易,也需要借助于金融工具。刚才我注意到我们房天下也已经开始搭建房地产金融服务的平台了,这一块发展的空间很大。最后一点也就是要用改革来推动城镇化和房地产业的转型升级。

总之,一句话,短控长动,城镇化和土地制度改革将会对中国的房地产业未来长期的发展,带来一个重要的动力。

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