[摘要] 春节后，昆山部分银行抬高外地人购置首套房门槛，首付从三成提至五成；在南京，首套房贷款利率上浮的消息也在发酵；省内已有银行退出房贷市场……往年，房贷都是“年初松、年末紧”，今年这一铁律却被打破。
春节后，昆山部分银行抬高外地人购置首套房门槛，首付从三成提至五成；在南京，首套房贷款利率上浮的消息也在发酵；省内已有银行退出房贷市场……往年，房贷都是“年初松、年末紧”，今年这一铁律却被打破。
南京“我爱我家”市场部总监胡涓娟，18日给记者传来一份15家银行当前首套二手房贷款政策统计表。其中，首套房贷款执行基准利率的占13家。建行和光大银行将基准利率上浮5%；兴业银行的首付比例从三成提至三成五；邮政储蓄银行也将首付比例定为三至四成；中行则把50-60平方米的二手房首付比例提至四成。
贷款限定条件同样增多，房龄普遍要求20年以内，有5家银行还要求15年以内；贷款房源面积也有限定，大多银行只对60平方米以上房源放贷，交行则只对20年内、70平方米以上的二手房放贷。
“二套房房贷利率更是上浮10%－15%，不少银行已对外地人在南京购房停止放贷。现在商贷和公积金贷款下款周期都要2个月左右。”满堂红南京公司市场部主管李媛说，去年该公司二手房交易中贷款购房占80%，但至今年2月18日，贷款购房占比降至65%，35%的客户已采用一次性付款方式。“业主现在都希望购房人能多付一些首付，如果一次性付款，还可让价。”
目前，南京19家主力银行中，招商银行已基本不做房贷业务，有中小商业银行甚至将首套房房贷利率提高30%。放贷较宽松的只有省级机关住房公积金贷款，只要案子上报，仍能保证两个工作日下款。尽管南京放贷金额紧张，但省级机关住房公积金贷款这个蓄水池还很满。不过，这一贷款受益人群有限。
贷款吃紧，缘于钱荒。胡涓娟说，去年楼市交易井喷，银行额度当年上半年基本用光，下半年基本靠边吸储边放贷。由于贷款额度不足，大量房贷及企业贷款都被积压。今年初贷款额度虽然重新获得，但必须先用来处理旧账，所以银行对新增房贷需求难以满足。
去年下半年兴起的互联网金融，使得零散资金大量从银行流出，进入网络投资领域。大量资金流出后，银行被迫提高部分存储利率，加之利率市场化，所以贷款利率上浮预料之中。南京一家商业银行人士透露，目前银行吸储压力普遍很大，总行对存款考核压力甚至大于贷款。
省社科院世界经济研究所助理研究员蒋昭乙分析说，按往常规律，银行每季度放贷是“4321”节奏，年初放贷相对宽松，四个季度贷款量分别占全年总量的40%、30%、20%及10%。但去年以来，M2(广义货币)不断走高，市场流动性大，央行通过逆回购发行债券仍不能完全生效，于是提高存款准备金率并加强“影子银行”清理，这使得银行盈利点减少。
美国量化宽松政策退出，使人民币汇率受到影响，M2更高，热钱撤离也让楼市面临风险。这些迫使商业银行放款更为谨慎。房贷对银行而言已是鸡肋，风险大、利润薄，如按85折利率放贷，几乎不赚钱，银行宁愿把精力放在其它贷款上，既规避央行流动性要求，又增加利润。
“之前的风险度测试表明，房价下跌30%银行可以承受。但房价下跌会产生惯性，一旦下跌，不一定刹得住。所以，减少利率优惠、暂停房贷也是银行的自我保护。”蒋昭乙说。
钱荒持续，楼市堪忧。去年，一些银行对首套房尚能给出基准利率八五折优惠，恢复至基准利率后，贷款购房成本明显上升。以购买总价100万元住房为例，首付30万元，办理70万元20年商贷，以八五折利率、等额本息还款方式计算，月度还款约为4843元，支付总利息款46万多元；若按基准利率计算，月度还款额将达到5240元左右，支付总利息款55万多元，购房成本骤增。春节后至今，南京商品住宅日均认购量低于150套，去年同期则为182套。
尽管开发企业尤其是大型品牌房企融资渠道较多，受银行压缩开发贷款影响有限，但购房需求的萎缩，接下来还是将对开发商产生连锁反应，资金回笼将打折扣。蒋昭乙认为，房贷紧张局面短期内不会打破。招行一位信贷负责人称，按基准利率甚至上浮利率放贷，预计将成今年房贷市场常态。
信贷吃紧持续，必将使楼市格局发生变化，由于通过银行杠杆投资的成本越来越大，投资必将进一步受到挤压。“从我们统计看，二手房投资比例已不足1%。而且市场普遍认为房产税征收是迟早的事，很多人已不将房产投资列为。”李媛表示。
南京新景祥房地产经纪有限公司常务副总经理何晔认为，今年楼市注定挑战大于机遇。某业内专家预测，去年不少需求提前释放，今年总体成交量下滑将成定局。去年房价快速上涨，也提前透支部分区域利好的实际估值，今年房价将进入相对稳定期，涨幅极有可能收窄。本报记者汪晓霞
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