[摘要] “宁七条”出台，提出房价申报三原则：中小户型、合理价位、不涨价优先，涨幅明显且不接受指导，暂不发销售许可证。
南京市政府下发(2014)13号文，《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》发布了调控南京楼市的七条政策，“宁七条”出台，提出房价申报三原则：中小户型、合理价位、不涨价优先，涨幅明显且不接受指导，暂不发销售许可证。房价按季度分解控制涨幅，精装修标准要明码标价等全新的调控政策，这些政策对于南京的房价、房源供应会造成什么样的影响，又会产生哪些矛盾？南京晨报连线了业内专家、资深开发商一起给大家做个解读。
1推小房
完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
■解读：
刚需房供应量远期会加大
国土局2月21日出台并且已经在实时的五个地块上实施的90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同的政策如今在“宁七条”里得到了印证。这条硬性规定，似乎预示着90平方米以下适合刚需的中小户型会加大供应量，解决供需矛盾。荣盛置业有限公司副总经理唐登洋就表示：现在90平方米以下的房子可谓一房难求，甚至有“打招呼都买不到”的情况。强调中小户型优先供应，这是平抑市场的方法。
专家认为,短期作用有限，长期效果可期待。
2限地价
针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的限价，限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积者或出资者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。
■解读：
用控高地价稳地价和房价
在实时公布的2014年03号公告中可以看到，各地块的土地竞价上限均低于周边前期产生的“地王”。南京房地产促进会秘书长张辉表示，高地价，却必须做50%以上的中小户型，中小户型过多不容易拉升档次和房价空间，未来不排除中小户型供应增多之后的竞争加剧。而且商品房地块配建保障房，一方面压缩盈利空间，另一方面不利于商品房提档升级卖高价，因此，在地价水平和未来产品模式上，房企需要重新考量，新政通过这种夹板效应来控制高地价进而稳定地价房价。
3大数据
统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。
■解读：
要听楼市成交的真实声音
2012年，南京某40年产权的小户型公寓号称开盘1之后，198套房源销售一空。但是这个数据遭到了购房者举报。一些不实的传言造就了楼市“假繁荣”的景象，不仅对楼市健康发展不利，也造成市场秩序的混乱。统计部门的这条举措显然是针对这种情况来的。
4从严现售
为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
■解读：
一定程度上避免烂尾楼
对于延迟交付和烂尾楼这方面，一直有一些法律空白，因此出了事解决起来很麻烦，2013年盈嘉地产城北、江宁两处楼盘严重延迟交付，险些烂尾，最后在政府、媒体、银行、法院、开发商等多方面推进下复工。“宁七条”专门强调对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，这项规定让开发企业未来延迟交房赔点钱解决的梦想破碎，现售意味着更高的资金成本，而资金流是开发商的生命线。烂尾现象也能在一定程度上避免发生，尤其是中小开发商在交付时暴露出不少问题，应该降低此类企业的信用评级，提高监管要求，从严下发销售许可证。
不过执行上也有问题，因为很多企业本身是项目企业，开发结束就注销了，监管也比较困难。
5控涨幅
加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先、合理价位优先、不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。
■解读：
据国家统计局数据调整目标
每年调控政策最核心在于限价，南京市物价局服务价格处处长王阳接受媒体采访时表示，按季度分解控制房价涨幅是一个动态调整的过程，“每个月国家统计局都会发布各城市的房价涨幅数据，我们也会根据这个数据来动态调整下个季度房价控制目标”，王阳表示，如果南京当月房价涨幅过快，下个季度的控制目标就会有所调整。王阳也给了“高价盘”一个较为清晰的定义，他表示，一个楼盘的价格一方面要跟周边房价对比，另一方面要和同档次的楼盘房价对比，最后还要和区域整体的房价作对比，“我们会根据这三方面对楼盘价格进行是否合理的判断，如果不合理将不会核发销售许可证”。
6明装修
规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
■解读：
房企靠改精装修涨价，难喽
“在南京楼市，毛坯改精装修是目前开发商涨价的常规动作，确实有些楼盘精装标准不高，但卖出了很高的价格，买房人受制于供不应求的市场，也只能被动接受。这条新政对于在严格限价的今天，想通过“毛坯改精装”涨价的楼盘有很大限制作用。
7监管5区
加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。2014年开始高淳、溧水新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
■解读：
这是要守住刚需根据地
在江宁脱刚成“高富帅”、江北房价破万的背景下，高淳、溧水、六合已经成了南京为数不多的万元以下板块。诸多利好让其近期上涨预期很大，而这条政策中对于这些区域的价格监管，显然为这股涨价势头上了“金箍”。
新政影响
保护刚需 加重观望
对于此次新政对南京楼市的整体影响，专家们一致认为，政策比较细化，主旨是保护刚需，主要影响还在于楼市的长期发展，短期内影响不大。
亚东建设南京润创投资顾问有限公司总经理宋娟认为，物价审批的优先原则有了条件性的限制，对于开发商的报价还是有一定影响的。大家都期待两会后会有实质性的政策。政府出台这样的政策，主要是保障中小刚需户型的占比，前一段时间刚需供应较为失衡，这一规定短期内不会有较为明显的变化，但后期刚需供应正常后，房价应该会保持稳定。
南京大学长三角不动产研究中心主任葛扬认为，本次的新政是对之前政策的细化。新政的细化对于购房者的预期是有一定影响的，或许会加重购房者的观望心理。
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