[摘要] 年后，深圳房地产市场先后经受了信贷收紧、降价风波、两会召开等一系列事件的考验，在这期间，房地产企业、小业主和购房者心态都在跟随市场变化，其中房企持有资产较多，因而对市场的感知变化较为明显。
年后，深圳房地产市场先后经受了信贷收紧、降价风波、两会召开等一系列事件的考验，在这期间，房地产企业、小业主和购房者心态都在跟随市场变化，其中房企持有资产较多，因而对市场的感知变化较为明显。
一季度开发商心态出现了三个阶段的转变，阶段是2月中旬之前，开发商仍然保持去年年底的状态，对市场预期偏中性；第二阶段是2月中下旬到3月上旬期间，受降价风波影响，开发商观望情绪浓厚，推盘量较少；第三阶段是3月中旬之后，两会结束并未带来负面消息，开发商开始试探入市，谨慎推出新房，新房的价格也基本没有出现上涨。
阶段，支撑与压力并存，开发商预期偏中性
2月初始，银行信贷对市场形成了压力，去年的销售业绩暂时是一股支撑力量，在双向作用下，开发商对后市的预期继续偏中性，开展营销活动的楼盘数量较1月有所回升，尤其是2月14日前后两天，就有金地朗悦、中骏四季阳光、星航华府等10个楼盘开展活动，但仍属节后正常范围。
但是这种状态并未持续太久，2月20日前后，杭州楼盘降价的消息迅速惊动各城市，深圳市场价格虽然坚挺，但是降价舆论也的确给开发商造成了较大的压力，此时各大房企开始转入观望状态。
第二阶段，降价传言四起，开发商无奈观望，新盘迟迟不入市
从新房推盘量来看，根据深圳中原研究中心的监测，2月只有万科红悦、承翰陶源、佳兆业悦峰和佳兆业城市广场4个楼盘加推了302套单位，没有新盘入市。随后两会在3月中上旬召开，开发商普遍在等待两会关于房地产市场的政策动向，因而3月上旬依旧惨淡。
前期做过推广的新盘在这段时间也都拉长了宣传周期，并没有急于入市。其中较为典型的是海心小悦城、天悦•南湾、麓园、名门华府和朗钜创公馆，根据深圳中原研究中心的监测，这些楼盘在去年8月至12月期间就已经开放了营销中心，并且都在三季度之前就开始了媒体推广。其中较早开放样板房的是名门华府，海心小悦城和麓园到目前为止还没有对外开放。即使按照最近几天开盘来计算，这些楼盘从开放营销中心到入市的营销时间也都长达3到8个月。
按照去年的正常节奏，这一时间多在2个月左右，例如万科麓城、京基滨河时代、宝能悦澜山等，而佳兆业广场、阅山公馆、大卫华庭、幸福城、润恒尚园和馨领域等楼盘则更短，都在1个月左右。
因而单纯从前期准备时间来看，今年楼盘入市确实显得扭扭捏捏，这正是开发商在市场环境不佳的情况下观望的结果。
表1 近期即将开盘的项目
3月上旬之前，开发商心态的转变不仅仅体现在新盘入市时间推迟方面，部分楼盘的营销方式也正在朝新的方向探索。近期比较抢眼的项目有恒大国香山，作为首次入主深圳的地产企业，恒大地产希望凭借项目的热销打造良好的品牌形象，然而开年的市场却不理想；为了提高销售速度，项目开启1成首付优惠，首付款分三年付清。在去年热销的市场中，这种营销方式并没有出现过。
第三阶段，两会平稳落定，开发商谨慎开闸门，推盘量增加，难见涨价
而3月中下旬开始，市场就出现了转机，随着两会结束，关于政策方面的担忧减弱，开发商开始增加市场供应。根据深圳中原研究中心的监测，最近两周推盘量迅速增加，佳兆业悦峰二期、栖游记、山海上城等8个项目为市场供应了约1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明显的起色。但是目前开发商依旧较为谨慎，各项目推盘量都不大，的也仅仅是3月23日开盘的山海上城项目，供应了300套，其余项目多在80套以内。
从价格来看，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，而近期入市的项目却难见到涨价的现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等问题而稍有让步。市场的观望状态导致需求不济，开发商也应市而变，逐渐将销量作为首要目标。
表2 近期开盘项目价格变动情况
虽然近期开发商逐渐试探入市，但是目前市场环境仍没有根本性的转变，信贷依旧紧缩，其他城市的降价现象还未平息，因而开发商推盘仍然保持谨慎的心态，价格方面也不会有太大变化。
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