[摘要] 当初房价疯涨，政府出台限购政策也是情非得已，但这注定是个短期政策，不可能一直限购下去。今年以来房价转跌，房价下跌的城市越来越多，现在几乎是全线下跌，于是有人呼吁取消限购，期待这能扭转成交量下降、房价下降的趋势，地方政府顺水推舟，纷纷取消限购，这是情理之中的事，不必大惊小怪大呼小叫，因为限购本不该有。
6月中旬，呼和浩特个发文取消限购，之后的几个月，有越来越多的城市放松或取消限购。9月21日，南京市政府发文通知，从即日起，在全市范围内购房不再需要提供新购住房证明。这意味着，又一个城市取消了住房限购政策。现在仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚六个城市未改变之前的限购政策。我预计还在坚守限购政策的这六个城市在今年底也会取消限购。
当初房价疯涨，政府出台限购政策也是情非得已，但这注定是个短期政策，不可能一直限购下去。今年以来房价转跌，房价下跌的城市越来越多，现在几乎是全线下跌，于是有人呼吁取消限购，期待这能扭转成交量下降、房价下降的趋势，地方政府顺水推舟，纷纷取消限购，这是情理之中的事，不必大惊小怪大呼小叫，因为限购本不该有。
令很多人失望的是，放松限购并未达到预期的政策效果，这几个月的房地产市场形势证实了这一点。我们看到，取消限购的城市，当地房地产市场在短期内都会出现人气骤增、销量回升的情况，但很快又会陷入低迷。比如呼和浩特，该市8月商品房成交量较7月下降10.3%，其他取消限购的城市情况都差不多，房地产市场仍然量价齐跌，没有走稳的迹象。
从看，今年以来，商品房销售额一直是同比下降，而且降幅基本上是不断扩大，取消限购在一些城市变为现实之后，但7月和8月的降幅反而扩大，1-8月，住宅销售额下降10.9%，而1-6月的降幅为9.2%。从价来看，8月，70个大中城市中新建商品住宅环比下降的城市增加到68个，仅有1个还在上涨；同比下降的城市个数也增加到19个，可以预计同比下降的城市还会不断增加。这叫大势，或者趋势。趋势已然确立，就需要一个过程，若想依靠外力来改变，除非外力足够大，但后果也很大。
限购取消几乎无效，于是有人说，应取消限贷，这样才能对房地产市场起到刺激作用。理由是取消限购只解决买房资格，取消限贷可以提高购买能力。这个说法看似有理。一些地方政府也很乐意配合，开始在房贷上做文章，如江西近期发文提出将适当降低二套房首付比例；福州福州发文提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定；湖北省城乡建设厅发布通知称，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30％执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍……先不说地方政府有无权限要求银行调整房贷政策，姑且认为银行会执行，那么放松限贷和放松限购组合在一起，就能救得了房价吗？
我的观点是：救不了。理由很简单，经过多年快速上涨的房价有强烈的调整需要。
如果我们回头看看，限贷限购执行的这几年，初期是起到一定作用，但很快房价该涨还是涨。在限贷的情况下，买房人可以用自有资金购房。在限购的情况下，想买房的通过假离婚、开假证明或者以亲属名义，总之想买都能买，政策限制不了谁。然而随着中国经济减速，很多投资者资金链紧张，投资欲望下降，预期也在发生改变。据媒体报道，今年投资者“断供弃房”的案例时有发生，今年1-7月，仅苏州市中级人民法院审理的此类案件就超过900起，加起来有多少起？大家想想吧。
世易时移，房价高高在上，上涨何其难，下跌成事实。资金是逐利的，这个时候因几个救市政策出台就冒险大规模进入楼市的可能性不大。
地方政府救市政策效用非常有限，可以说基本失灵，这有其必然性，靠刺激刚需刚改托底楼市不现实。房企要多一份清醒，把握时机降价跑量，以获得主动。不要心存侥幸，不要指望地方政府出台几个救市政策把本已高不可攀的房价再推升几个台阶。新一届国家领导人多次强调大力推进市场化，对此，房企应深刻领会，需要做的是降价促销让利消费者，快速回笼资金积极应对楼市新格局。
市场调节需要多久，调节多深，都不好说。但市场调节的结果可以模糊预期：高，亦可攀。
南京弘地投资管理有限公司总经理 张振东
（作者系资深房地产营销策划人，职业投资人。其创作的楼盘广告语“双五星大宅”（星雨华府）、“大户人家住岛上”（天墅丽岛）、“别墅，还是九龙依云”（九龙依云）、“红石湖公园是我家的风景”（临沭城）、“汽车助跑世界，森茂改变太仓”（森茂国际汽车城）、“生活从此家乐福”（家乐福广场））等均产生广泛影响）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
